摘 要：近年來，隨著休閑產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，休閑地產(chǎn)已成為各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型的“新寵”，然而在無限美好的光環(huán)下，休閑地產(chǎn)的成長歷程也并不平坦，發(fā)展過程中存在諸多亟待解決的問題。只有直面挑戰(zhàn)、解決問題，才能使休閑地產(chǎn)獲得更廣闊的發(fā)展前景。

關(guān)鍵詞：休閑地產(chǎn);發(fā)展;問題

中圖分類號：F293.3 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號：1673-291X（2015）24-0166-02

引言

伴隨著中國經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)的腳步，我國房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出了新的發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)投資效應(yīng)出現(xiàn)下滑，雖然政府對房地產(chǎn)行業(yè)的“松綁”跡象已經(jīng)出現(xiàn)，但不可否認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束。房地產(chǎn)企業(yè)如何在審時度勢中把握市場發(fā)展的新趨勢，為企業(yè)尋找新的發(fā)展動力，成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道亟待解決的難題。與此同時，隨著休閑時代的到來，以及人們休閑觀念的逐漸形成，我國將迎來休閑產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。這也讓急于尋求轉(zhuǎn)型契機的房地產(chǎn)業(yè)看到了新的發(fā)展方向和動力。萬達(dá)、保利、萬科、世茂、恒大、龍湖等地產(chǎn)大鱷紛紛搶占中國休閑地產(chǎn)的市場先機，甚至將觸角伸向國外。休閑地產(chǎn)也一路高歌猛進(jìn)，成為地產(chǎn)領(lǐng)域一顆冉冉升起的新星。在這樣迅猛的發(fā)展勢頭下，休閑地產(chǎn)這個年輕的行業(yè)，為何吸引如此之多的關(guān)注，在其發(fā)展過程中又遇到了哪些亟待解決的難題？本文將從這幾個方面探究我國休閑地產(chǎn)的發(fā)展。

一、休閑地產(chǎn)的吸引力

近年來，各大知名房企紛紛涌入休閑地產(chǎn)領(lǐng)域，這一新興行業(yè)表現(xiàn)出了前所未有的吸引力。數(shù)據(jù)顯示，2012年中國休閑地產(chǎn)投資額超過萬億，中國百強房企中超過1/3的知名企業(yè)涉足該領(lǐng)域。2013年總投資額超過100億元的項目達(dá)到127個，而2014年上半年這一數(shù)字又被刷新到151個。為何休閑地產(chǎn)具有如此強大的吸引力和吸金力，大致可以歸結(jié)為如下兩點：

（一）政策導(dǎo)向

2011年，以“新國八條”為開端的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，通過“限購”“限貸”等手段調(diào)整住宅市場的供需平衡，被譽為房地產(chǎn)史上最嚴(yán)厲的一輪調(diào)控。面對巨大的生存和銷售壓力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛尋求新的轉(zhuǎn)型契機。

2009年國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，指出把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。此后，陸續(xù)出臺的《旅游法》《國民旅游休閑綱要》（2013—2020年）等文件，表明國家對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度，以及對大眾休閑度假理念的倡導(dǎo)。同時也讓急于尋求轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)看到了新的發(fā)展機遇。

（二）需求導(dǎo)向

隨著人均收入水平的不斷提高、公眾假期和帶薪年假的普及，以及人們休閑觀念的轉(zhuǎn)變，中國將進(jìn)入到全民休閑時代。休閑度假的大眾化、長時化，將在中國催生出巨大的來自國內(nèi)外的休閑度假需求。根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國共有家庭戶數(shù)40 151萬戶，而預(yù)測到2020年將至少有20%的中產(chǎn)家庭購置休閑地產(chǎn)用于投資理財和休閑度假，這樣龐大市場對房地產(chǎn)企業(yè)來說無疑具有巨大的誘惑。

二、休閑地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

雖然眾多資金和人才源源不斷地涌入到休閑地產(chǎn)這一領(lǐng)域，動輒幾十億，上百億的項目一個接一個地上馬，但目前中國的休閑地產(chǎn)并沒有表面上風(fēng)光。許多項目在運營和銷售上都面臨尷尬局面，投資失敗、項目滯銷、閑置的情況并不少見。究其原因，歸咎于此輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控并不全面，我國地產(chǎn)企業(yè)在休閑地產(chǎn)的開發(fā)理念和開發(fā)模式等方面仍存在不足。

（一）休閑地產(chǎn)的認(rèn)知不足

首先，何為休閑地產(chǎn)，可能有的企業(yè)就并未真正理解。休閑地產(chǎn)不是簡單地將城市中的房地產(chǎn)搬到景區(qū)周圍或是自然、人文資源豐富的地區(qū)就能稱作休閑地產(chǎn)的。休閑地產(chǎn)關(guān)注的不是建造一座鋼筋混凝土的城市，而是創(chuàng)造一種生活方式，一種幫助人們逃離忙碌、壓抑的日常生活，遠(yuǎn)離喧囂回歸自我的生活方式。其次，休閑地產(chǎn)提供的產(chǎn)品不僅僅只有住宅、商業(yè)、酒店、公園等等，任何能夠提供上述“生活方式”的房地產(chǎn)產(chǎn)品均可稱為休閑地產(chǎn)。

除了需要正確地認(rèn)知休閑地產(chǎn)之外，休閑地產(chǎn)所提供的“生活方式”必須與客戶的休閑需求產(chǎn)生共鳴，才能實現(xiàn)項目的成功。如何才能實現(xiàn)這種共鳴呢？一是休閑地產(chǎn)項目能夠準(zhǔn)確地找到客戶的休閑需求，并提供滿足這種需求的產(chǎn)品;二是創(chuàng)新，創(chuàng)造一種客戶尚未形成的休閑需求，為客戶創(chuàng)造一種新的“生活方式”。

（二）配套設(shè)施建設(shè)的重視不足

休閑地產(chǎn)依靠項目所特有的人文、自然資源，為產(chǎn)品的購買者提供一種有別于都市的愜意生活。休閑地產(chǎn)所打造的這種生活方式使其具備了第二居所，甚至第一居所的條件。因此，滿足購買者日常生活需要的項目或項目所在區(qū)域的配套資源將起著舉足輕重的作用。配套服務(wù)設(shè)施能體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)對于產(chǎn)品更深層次的理解——不僅僅是提供商品，更是為業(yè)主創(chuàng)造完善、便利的生活環(huán)境。而休閑地產(chǎn)作為旨在提供一種愜意生活的特殊地產(chǎn)行業(yè)，更應(yīng)該在休閑、生活、服務(wù)等配套上下足功夫。例如，萬達(dá)長白山旅游度假項目，專門設(shè)立幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、行政中心、文化中心、醫(yī)院、商業(yè)廣場等全方位的配套設(shè)施，滿足項目業(yè)主和游客的需要。雖然有些項目的配套有做噱頭的嫌疑，但不可否認(rèn)，開發(fā)企業(yè)、購房者和投資者都開始注重項目配套的完善和創(chuàng)新為項目所帶來的巨大附加值。

（三）延續(xù)住宅產(chǎn)品的盈利模式

休閑地產(chǎn)項目與房地產(chǎn)項目相同，具有體量大，投資巨大的特點，因此目前我國休閑地產(chǎn)仍然沿襲了住宅產(chǎn)品的盈利模式。通過前期住宅產(chǎn)品的銷售回收投資，并維持后續(xù)產(chǎn)品、配套設(shè)施的建設(shè)。然而這種以賣住宅的方式來賣休閑地產(chǎn)的盈利模式顯然并不適合，休閑地產(chǎn)的核心或是靈魂就在于營造生活方式，而這種生活方式的塑造需要通過項目的配套來呈現(xiàn)。若無法在項目前期呈現(xiàn)出客戶需要的生活方式，又如何能夠?qū)崿F(xiàn)銷售呢？因此，休閑地產(chǎn)項目需要在前期就將項目的生活方式呈現(xiàn)給客戶，通過生活方式塑造實現(xiàn)項目的銷售。與此同時，配套設(shè)施先行，可以提高項目的成熟度、增加人流量，為產(chǎn)品價值提升夯實基礎(chǔ)。endprint

（四）拿地誤區(qū)

只有景區(qū)才能做休閑地產(chǎn)嗎？當(dāng)然不是。到底什么樣的宗地才適合休閑地產(chǎn)？休閑地產(chǎn)本身的休閑特性要求項目所在區(qū)域具有豐富的自然或人文資源，這是前提。但并不一定是在景區(qū)就最好。部分景區(qū)存在的最大不足便是地理位置偏遠(yuǎn)，遠(yuǎn)離核心城市，或所在城市輻射能級較低，導(dǎo)致項目周邊區(qū)域的需求難以支撐項目體量和項目價值，從而影響項目銷售。因此，拿地選擇要通過對自然、人文資源、交通配套、需求支撐等多個方面綜合考量來進(jìn)行判斷。

（五）忽視項目長期運作

目前許多開發(fā)企業(yè)將住宅產(chǎn)品的高周轉(zhuǎn)思路沿用到休閑地產(chǎn)中來，但是與住宅產(chǎn)品不同，休閑地產(chǎn)很難通過高周轉(zhuǎn)的方式實現(xiàn)快速銷售。休閑地產(chǎn)所倡導(dǎo)的生活方式，僅僅通過短暫的銷售期很難完全體現(xiàn)，而展現(xiàn)項目所倡導(dǎo)的生活方式的最好途徑就是通過項目購買者的真實體驗，而休閑地產(chǎn)購買者與住宅產(chǎn)品的購買者不同，不會大量、快速入住項目。因此，休閑地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要通過高周轉(zhuǎn)方式實現(xiàn)資金回收難度很大，要做好項目長期運作的準(zhǔn)備。

（六）忽視項目軟配套

休閑地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做的不僅僅是一個房地產(chǎn)項目，更多的是一種生活。這種生活不僅要通過配套設(shè)施來體現(xiàn)，更多的是通過“軟”的服務(wù)來展現(xiàn)。除了前期銷售服務(wù)外，后續(xù)的維護(hù)和休閑配套服務(wù)將更被購買者看重。同時，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也是房地產(chǎn)項目升值的重要因素之一。而作為旨在創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活方式的休閑地產(chǎn)，相較于普通住宅而言，購買者對休閑地產(chǎn)的使用率是低的，完善的物業(yè)服務(wù)將更被購房者重視。尤其是季節(jié)性差異明顯的項目，不僅要在旺季為購買者提供完善的物業(yè)服務(wù)，尤其在淡季也要保證物業(yè)服務(wù)的跟進(jìn)。同時，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量還具有提升開發(fā)企業(yè)品牌形象和項目價值的作用。

（七）缺少軟、硬配套的運作經(jīng)驗

對傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的開發(fā)企業(yè)而言，銷售結(jié)束則表示項目結(jié)束。然而對休閑地產(chǎn)而言，銷售階段只是開始，項目的價值需要通過“軟”服務(wù)和“硬”配套的運作來體現(xiàn)。而在軟、硬配套的運作上，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)驗不足，獨立運作成功難度較大。因此，需要借助垂直服務(wù)商的助力實現(xiàn)項目長期運作。

總結(jié)

休閑產(chǎn)業(yè)的巨大潛力為房地產(chǎn)行業(yè)開辟了一個潛力巨大的領(lǐng)域，然而休閑與房地產(chǎn)結(jié)合的這一新興產(chǎn)業(yè)，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)存在諸多差異。休閑地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須看到休閑地產(chǎn)的特殊性，并且摒棄傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目的運作模式，為休閑地產(chǎn)摸索出一條適合自身特點的運作模式和發(fā)展方向。

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