何達(dá)之

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，因此房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)之一。但金融危機(jī)后房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)較大，國(guó)家經(jīng)濟(jì)也受到嚴(yán)重影響。這使得人們開始對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)產(chǎn)生興趣，并加以研究。通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)策略，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）25-0111-02

前言

近幾年由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快、房屋數(shù)量過(guò)多等現(xiàn)象造成我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)。如何能夠全面地掌握我國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)的規(guī)律，從根本上解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的問題，成為當(dāng)今中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要問題。從1990年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展，直到2010年房地產(chǎn)的投資使用費(fèi)用達(dá)到170億元，到2014年房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)31.26%，中國(guó)人居GDP同期上升21.32%，由此不難看出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位[1]。因此，總結(jié)現(xiàn)有房地產(chǎn)波動(dòng)因素，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)是中國(guó)現(xiàn)代社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)控制度低，供大于求。我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司占全國(guó)大、中、小型企業(yè)的61%，每年城市用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地占城市使用土地的1/3，而城市居民對(duì)房屋的需求只占市場(chǎng)的17.12%，這是由于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求度調(diào)查不夠，造成房地產(chǎn)行業(yè)供大于求的局面[2]。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)不斷波動(dòng)的局面，中國(guó)現(xiàn)今17.12%的房地產(chǎn)消費(fèi)者中有90%處于觀望狀態(tài)，對(duì)于房?jī)r(jià)的不確定性也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的調(diào)查度和控制度掌握得不好，造成現(xiàn)有供大于求的局面，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)嚴(yán)重。

2.房地產(chǎn)投資與收益不成正比。現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要原因。也就是指當(dāng)房地產(chǎn)投資急劇增加時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，這樣會(huì)造成我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)衰退?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)投資大于房地產(chǎn)收益，2013年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總是占全國(guó)經(jīng)濟(jì)指出的87.62%，但在2014年底，我國(guó)房地產(chǎn)收益同比2013年下降21.36%。房地產(chǎn)投資與收益不成正比。其中房地產(chǎn)收益是指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)所收到的凈收益。如果房地長(zhǎng)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)收益的預(yù)期逐漸加大，就會(huì)逐漸增加房地產(chǎn)的投資。但就我國(guó)目前房地產(chǎn)事業(yè)而言，對(duì)于房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房地產(chǎn)投資商對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期收益。由于房地產(chǎn)的投資與收益不能成正比，造成我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度大。

3.房地產(chǎn)土地批改制度不全面。在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，有關(guān)部門應(yīng)將土地資源提供給相應(yīng)的開發(fā)商，并賦予開發(fā)商土地處理權(quán)、土地使用權(quán)等土地權(quán)利，將土地當(dāng)成是商品進(jìn)行交易，這樣造成了一些二三級(jí)城市的政府部門一旦發(fā)現(xiàn)某一塊土地具有交易利益就會(huì)和開發(fā)商進(jìn)行交易，創(chuàng)造金錢利益，造成土地使用過(guò)度，房屋指標(biāo)也不滿足當(dāng)?shù)匦枨?。由于我?guó)土地現(xiàn)有法律的管理權(quán)不夠完善，造成一些政府部門和開發(fā)商進(jìn)行不合理土地使用和開發(fā)。正是由于土地批改制度的不合理、不規(guī)范造成土地亂用，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)對(duì)策

1.加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)控制度。想要從宏觀上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行調(diào)控就要加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)的控制度。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)先了解所處城市的經(jīng)濟(jì)狀況和居民的人居消費(fèi)水平。通過(guò)對(duì)消費(fèi)水平的了解和掌握對(duì)所需建筑物的設(shè)施進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)出符合當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)的建筑物。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)對(duì)所在地城市的人口及人口流動(dòng)和購(gòu)房需求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。通過(guò)對(duì)人口及購(gòu)房需求的統(tǒng)計(jì)，掌握該地區(qū)房地產(chǎn)的需求，明確投資目標(biāo)和投資數(shù)量，減少資源浪費(fèi)，對(duì)于沒有需求的城市不進(jìn)行投資和施工，減少房屋的數(shù)量，以減緩房地產(chǎn)供大于求的局面。最后，房地產(chǎn)投資公司與政府進(jìn)行合理的市場(chǎng)需求調(diào)查，響應(yīng)政府號(hào)召，為實(shí)現(xiàn)節(jié)約型社會(huì)做出貢獻(xiàn)，減少房地產(chǎn)囤積、閑置的狀態(tài)，減少土地資源的浪費(fèi)。

2.完善房地產(chǎn)投資機(jī)制。如何完善房地產(chǎn)投資機(jī)制主要有以下幾種方式：（1）根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)投資方向進(jìn)行實(shí)際考察，調(diào)查出符合我國(guó)房地產(chǎn)投資的方向；（2）對(duì)房地產(chǎn)投資的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行具體劃分，完善房地產(chǎn)投資產(chǎn)權(quán)，從而對(duì)房地產(chǎn)投資商進(jìn)行約束；（3）明確房地產(chǎn)投資的主體，將職責(zé)和產(chǎn)權(quán)進(jìn)行具體劃分，避免房地產(chǎn)收益風(fēng)險(xiǎn)；（4）對(duì)于房地產(chǎn)融資模式進(jìn)行整合，制定現(xiàn)相關(guān)法律法規(guī)，完善和約束房地產(chǎn)投資市場(chǎng)；（5）構(gòu)建房地產(chǎn)金融管理機(jī)制。通過(guò)管理機(jī)構(gòu)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)投資及收益進(jìn)行宏觀調(diào)控，從而降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；（6）房地產(chǎn)開發(fā)商內(nèi)部進(jìn)行投資收益培訓(xùn)，明確房地產(chǎn)投資是否合理，收益風(fēng)險(xiǎn)是多少，以減少房地產(chǎn)行業(yè)整體的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

3.加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)土地管理?xiàng)l例。土地管理是保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的主要因素，只有政府加強(qiáng)土地管理制度，才能從根本上解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的局面，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)定增長(zhǎng)?？梢詮囊韵聨追矫孢M(jìn)行調(diào)控：（1）對(duì)行政土地的批審條例進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，加強(qiáng)批審力度，減少土地濫用的現(xiàn)象；（2）建立土地使用規(guī)范條例，對(duì)國(guó)家的每一片土地的使用進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，不得濫用土地，例如用于綠化的土地不能用于建筑，或者用于工業(yè)建筑的土地不能用于民用建筑等；（3）國(guó)家對(duì)城市土地使用市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，減少地方政府因利益濫用土地的現(xiàn)象，通過(guò)宏觀控制保證土地的使用合法化；（4）國(guó)家結(jié)合現(xiàn)有金融情況對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司和房地產(chǎn)投資進(jìn)行市場(chǎng)壟斷，建立完善的房地產(chǎn)金融監(jiān)管系統(tǒng)，以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展[1]。

總結(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，只有從根本上對(duì)房地產(chǎn)的波動(dòng)加以控制才能夠解決我國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。因此，我國(guó)應(yīng)從房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)土地使用兩方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，通過(guò)控制土地使用和了解市場(chǎng)需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)的合理性，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資與收益的研究，使開發(fā)商明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的實(shí)際收益，減少不合理投資，降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，縮小房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度，從根本上使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉濤.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素及發(fā)展策略[J].企業(yè)改革與管理，2015，（8）.

[2] 卓娜，昌忠澤.淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2015，（1）：70-73.

[責(zé)任編輯 吳明宇]endprint