金長宏,歐江徽
(安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院,安徽合肥230601)
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商業(yè)地產(chǎn)在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)展前景的分析與評價(jià)
金長宏,歐江徽
(安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院,安徽合肥230601)
摘要:近年來商業(yè)地產(chǎn)成為國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),為正確分析現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)的市場供需現(xiàn)狀,避免商業(yè)地產(chǎn)在后續(xù)開發(fā)過程中出現(xiàn)盲目跟風(fēng),降低商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn),文中以2001- 2014年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)時(shí)間序列數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),分別從商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀、新型城鎮(zhèn)化為商業(yè)地產(chǎn)帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)等角度對現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了分析和評價(jià),并對商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)的開發(fā)與研究提出了相關(guān)建議。
關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn);新型城鎮(zhèn)化;需求要素;供給要素;產(chǎn)業(yè)鏈分析
中國的城鎮(zhèn)化在經(jīng)歷了一系列曲折的發(fā)展歷程之后,如今在進(jìn)入快速發(fā)展階段的同時(shí),也步入了城鎮(zhèn)化發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。與此同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)在拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長,推動(dòng)中國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中扮演者越來越重要的角色。近年來,受國家宏觀調(diào)控政策的影響,一直在房地產(chǎn)市場占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的住宅物業(yè)市場降溫明顯,而以寫字樓、購物中心、主題商場、專業(yè)市場為代表的商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的一部分順勢成為房地產(chǎn)領(lǐng)域新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。縱觀國內(nèi)市場,越來越多的投資者和地產(chǎn)商陸續(xù)將投資重心轉(zhuǎn)至商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)在享有一系列政策優(yōu)勢、資金支撐的背景下迎來了空前的發(fā)展機(jī)遇。然而機(jī)遇總是與挑戰(zhàn)并存,有開發(fā)就有風(fēng)險(xiǎn),地產(chǎn)商如何才能在變幻莫測的市場經(jīng)濟(jì)體中正確把握經(jīng)濟(jì)形勢、抓住機(jī)遇迎接挑戰(zhàn),成了當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域熱門的課題。本文通過對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的調(diào)查與分析的基礎(chǔ)上,對現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)前景做出客觀的預(yù)期和評價(jià),希望通過本文的分析與評價(jià)為現(xiàn)代地產(chǎn)商和投資人在投資開發(fā)過程中提供參考,為現(xiàn)階段新型城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)提供新的思路。
1.商業(yè)地產(chǎn)的概念與業(yè)態(tài)劃分
商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)領(lǐng)域除住宅物業(yè)之外的又一支柱性物業(yè),是集商業(yè)、投資、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等多重性質(zhì)合為一體的全過程、綜合性的行業(yè),既不同于單純的地產(chǎn)與投資,也異于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)業(yè);其投資規(guī)模大、運(yùn)轉(zhuǎn)周期長、產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)雜,具有高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、高收益等特點(diǎn)。
按照不同的業(yè)態(tài)形式,商業(yè)地產(chǎn)可以劃分為如下幾種類型:
2.商業(yè)地產(chǎn)需求分析
(1)現(xiàn)階段國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)需求總體態(tài)勢
中國商業(yè)地產(chǎn)的起步滯后于發(fā)達(dá)國家,但近年來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速,不僅在一線、二線城市需求旺盛,三線、四線城市也從房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型過程中釋放出了大量的投資需求(圖1)。從銷售面積上看,2014年全國商業(yè)辦公樓銷售面積達(dá)2497.87萬平方米,增長率達(dá)到12.72%;商業(yè)營業(yè)用房總銷售面積達(dá)9074.84萬平方米,增長率為11.35%;兩者都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅用房銷售面積增長率。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展水平與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平總體上保持一致,由于國內(nèi)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對不平衡,故無法從微觀上精確的統(tǒng)計(jì)出現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)的需求總量。但是從宏觀的角度出發(fā),隨著新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)、城市化率的不斷提升,未來幾年國內(nèi)大多數(shù)城市和地區(qū)對商業(yè)地產(chǎn)的需求將保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢。
圖1 2001~2014年商業(yè)地產(chǎn)銷售情況變化趨勢圖
(2)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)
商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)用途的物業(yè)類型,其需求群體大致可以分為以辦公為主的現(xiàn)代化企業(yè)和以消費(fèi)為主的城鎮(zhèn)居民。從目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的分布情況來看,其大多數(shù)集中于城市的繁華核心地帶,區(qū)域分布相對不平衡;但隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高,居民對商業(yè)地產(chǎn)的需求將不再僅僅滿足于繁華地段,將呈分散化的態(tài)勢發(fā)展。要保證所有城鎮(zhèn)居民都能享受到城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長的成果,那么現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)離城鎮(zhèn)居民對商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際需求仍有一定的距離。與此同時(shí),近年來中小企業(yè)的產(chǎn)值在GDP中的比例構(gòu)成越來越大,發(fā)展速度也越來越快,中小企業(yè)對于辦公樓、寫字樓的需求也將隨之增加。
(3)商業(yè)地產(chǎn)市場需求因素。
影響國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場需求的因素主要有居民消費(fèi)水平、城市化水平、區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格水平以及國家相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策等。國民經(jīng)濟(jì)的迅速增長、新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)成了開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)新的推動(dòng)力,各種因素的共同作用催生了現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)的繁榮,但是這種繁榮是否理性單單憑市場需求方面的分析還不夠,需要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的市場供給的相關(guān)信息綜合分析。
3.國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的供給分析
(1)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供給總體態(tài)勢。
由圖2可以看出,2014年國內(nèi)商業(yè)營業(yè)用房的指標(biāo)住宅市場,成為市場投資的重心。從新開工面積及待售面積都可以看出商業(yè)地產(chǎn)的未來的供給量;從銷售面積上我們可以看出商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段的供給量,其供給量的增長幅度均超過了住宅地產(chǎn)。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院公布數(shù)據(jù)顯示,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)人均占有面積已達(dá)2平方米,而國際平均水平只有1.5平方米,側(cè)面說明我國商業(yè)地產(chǎn)總體上供給量巨大。但由于國內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡,現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)主要集中于一二線城市,三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場供給量相對較少。
圖2 2001~2014年商業(yè)地產(chǎn)投資情況變化趨勢圖
(2)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場供給要素。
商業(yè)地產(chǎn)的市場供給在很大程度上取決于國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、土地?cái)?shù)量、地產(chǎn)價(jià)格及開發(fā)技術(shù)水平等。由于房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展關(guān)乎到國家現(xiàn)代化城市建設(shè),近年來國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)住宅物業(yè)的調(diào)控,商業(yè)地產(chǎn)的市場供給得以保持平穩(wěn),無論是一線城市還是三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的土地?cái)?shù)量和投資額都保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢。
4.國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈分析
(1)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的概念。
商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈可以理解為從初始的土地資源起通過若干層次的發(fā)展不斷向下一級產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移,最終到達(dá)消費(fèi)者層次的價(jià)值鏈,其中涵蓋了縱向和橫向的各種內(nèi)在關(guān)系。
從商業(yè)地產(chǎn)涉及的各個(gè)物業(yè)層次來講其產(chǎn)業(yè)鏈可以從三個(gè)維度去理解,即產(chǎn)業(yè)鏈長度、產(chǎn)業(yè)鏈寬度、產(chǎn)業(yè)鏈厚度。商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長度主要是反映產(chǎn)業(yè)鏈的縱向深度,在研究范圍上主要是對上下級關(guān)聯(lián)的企業(yè)和市場的分析,包括了對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的縱向的整合。產(chǎn)業(yè)鏈的寬度是反映商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在橫向的擴(kuò)展廣度,在研究范圍上包括對各個(gè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)面和單一環(huán)節(jié)所輻射的范圍的分析,是對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈橫向的整合。產(chǎn)業(yè)鏈的厚度反映了產(chǎn)業(yè)鏈在擴(kuò)展到產(chǎn)業(yè)的過程中,各環(huán)節(jié)的市場適應(yīng)能力和擴(kuò)展規(guī)模,是對商業(yè)地產(chǎn)橫向與縱向的綜合整合。對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的研究是處于微觀經(jīng)濟(jì)與宏觀經(jīng)濟(jì)中間層次的研究,是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)重組理論的主要發(fā)展方向之一,通過對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的分析一方面能夠從戰(zhàn)略的角度和實(shí)際操作層面對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行把握,另一方面也可以從商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在擴(kuò)展重組的過程中發(fā)現(xiàn)問題并加以解決。
(2)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀。
就國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈而言,投資者、開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司、經(jīng)營商、物流供應(yīng)商等大致構(gòu)成了中國商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈主體,與國外地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)相比,國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營層面缺乏相應(yīng)的商業(yè)策劃機(jī)構(gòu)、招商代理機(jī)構(gòu)和后期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。據(jù)多方面系統(tǒng)分析,造成國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈缺乏的主要原因還是行業(yè)發(fā)展不成熟,較長時(shí)間以來在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)扮演核心角色的不是專業(yè)性而是資金與土地。產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)展、專業(yè)化的分工在很大程度上沒有得到重視,最終使得商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)階段開發(fā)過程中效率低下、成本偏高和風(fēng)險(xiǎn)增加。如果這種現(xiàn)狀不加以調(diào)整,商業(yè)地產(chǎn)在后續(xù)的開發(fā)過程中將面臨著潛在的生存壓力。
1.機(jī)遇一:新型城鎮(zhèn)化為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展提供了保障
截至2014年年底,我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到54.78%,快速增長的城鎮(zhèn)化率并不意味著我國城鎮(zhèn)化質(zhì)量也得到了大幅度的提高。為了引導(dǎo)城鎮(zhèn)化朝著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展,政府提出了“中國特色新型城鎮(zhèn)化”的發(fā)展道路。新型城鎮(zhèn)化發(fā)展重心在于更加注重現(xiàn)代城市文化、消費(fèi)、公共服務(wù)等內(nèi)涵的豐富,而不是單純的追求城市規(guī)模的擴(kuò)展,要真正使我們的城鎮(zhèn)成為適宜現(xiàn)代人居住的高層次、高品質(zhì)的場所。新型城鎮(zhèn)化之所以能夠在很大程度上帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,其主要原因在于新型城鎮(zhèn)化會(huì)不斷地促進(jìn)人口向現(xiàn)代化城鎮(zhèn)集聚、提升城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)水平。同時(shí)新型城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)將更有利于轉(zhuǎn)變中國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益,優(yōu)化GDP結(jié)構(gòu),為后期商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)可靠的宏觀經(jīng)濟(jì)支撐。
2.機(jī)遇二:第三產(chǎn)業(yè)助推商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展
商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)用途的地產(chǎn),其經(jīng)營形態(tài)涵蓋了批發(fā)、零售、娛樂、休閑、餐飲、生活配套設(shè)施等多種開發(fā)模式。現(xiàn)階段我國正處于促轉(zhuǎn)型、調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主體正逐步從工業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向服務(wù)性經(jīng)濟(jì);未來相當(dāng)長一段時(shí)間將是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期,無論是批發(fā)、零售、休閑娛樂等生活性服務(wù)配套設(shè)施,還是以科研、商務(wù)為主導(dǎo)的生產(chǎn)性服務(wù),都將對新時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)起到巨大的推動(dòng)作用。
3.機(jī)遇三:金融領(lǐng)域的網(wǎng)絡(luò)化、信息化將轉(zhuǎn)變商業(yè)地產(chǎn)的融資格局
商業(yè)地產(chǎn)具有資產(chǎn)流動(dòng)速度相對較慢、投資回收期長等特點(diǎn),這些本質(zhì)屬性從根本上決定了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)較高的準(zhǔn)入門檻。隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的迅速崛起,金融領(lǐng)域的網(wǎng)絡(luò)化與信息化大大增強(qiáng)了商業(yè)資產(chǎn)在資金方面的流動(dòng)性,克服商業(yè)地產(chǎn)因本質(zhì)屬性帶來的融資困難的問題;與此同時(shí),金融領(lǐng)域的網(wǎng)絡(luò)化、信息化,使得商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中投資雙方的信息更加通暢,在很大程度上提升了商業(yè)地產(chǎn)在融資階段的便利性,從而從整體上降低了商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中的融資成本。
4.挑戰(zhàn)一:商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理層次脫節(jié)嚴(yán)重
現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是集投資者、開發(fā)商、經(jīng)營管理方三者為一體的系統(tǒng)化、完整化的過程。由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多從住宅物業(yè)起步,較多的開發(fā)商只管賣房不問經(jīng)營,繼續(xù)沿用住宅物業(yè)的開發(fā)模式開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,造成商業(yè)地產(chǎn)總體投資效益不佳。國內(nèi)部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不熟悉商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式,地產(chǎn)項(xiàng)目雖然建成但是缺乏管理,這種以賣為主、分化經(jīng)營的方式造成了后期服務(wù)不到位、物業(yè)管理費(fèi)急劇上升的局面。另一方面,國內(nèi)較多的商業(yè)地產(chǎn)商熱衷于通過炒作抬升售價(jià),使商業(yè)地產(chǎn)的租金大幅度偏高,對品牌企業(yè)的入駐形成壁壘,最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)后期物業(yè)的經(jīng)營管理出現(xiàn)困難。
5.挑戰(zhàn)二:商業(yè)地產(chǎn)空置率居高,電商沖擊嚴(yán)重
近年來,由于政府對住宅物業(yè)的調(diào)控加強(qiáng),國內(nèi)眾多的地產(chǎn)商將投資重心轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面積迅速增加,部分區(qū)域的過度供給引發(fā)了較高的空置率;另一方面,電子商務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展給線下商業(yè)地產(chǎn)的銷售和經(jīng)營施加了很大的壓力,大型零售物業(yè)的實(shí)體客流量出現(xiàn)了較大程度的下滑。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布資料顯示,2014年全國60多家重點(diǎn)零售企業(yè)在前兩個(gè)季度的零售額同比增長率僅有0.13%,增速同上年相比降低了9.12個(gè)百分點(diǎn),是自2009年以來的最緩慢增速。
1.商業(yè)地產(chǎn)向開發(fā)經(jīng)營一體化模式轉(zhuǎn)變
就商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式而言,前期的投資開發(fā)與后期的經(jīng)營管理是不可分割的一個(gè)整體,商業(yè)地產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)前期的投資目標(biāo)在很大程度上取決于商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)的經(jīng)營管理,這就要求地產(chǎn)商和投資人要充分重視商業(yè)地產(chǎn)在后期的經(jīng)營管理,對現(xiàn)代物業(yè)的營銷和后期服務(wù)實(shí)行精細(xì)化、一體化經(jīng)營。
2.創(chuàng)新模式,實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展
伴隨著新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn),三線、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平大幅度提升,但同一線、二線城市相比尚有差距,區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體呈現(xiàn)不平衡態(tài)勢,這就要求地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí),不斷探索新的開發(fā)和經(jīng)營模式,豐富和完善不同商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài),為商業(yè)地產(chǎn)未來的開發(fā)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新式、跨越式發(fā)展。
3.培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)性人才
專業(yè)化的人才隊(duì)伍是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否開發(fā)成功的關(guān)鍵因素,隨著新型城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn),商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式從原來的粗放型逐漸轉(zhuǎn)為精耕細(xì)作型,因此在開發(fā)過程中對專業(yè)化的人才隊(duì)伍也提出了越來越高的要求,只有不斷加強(qiáng)對專業(yè)型人才的培養(yǎng),才能提升未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的效益和品質(zhì)。
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(責(zé)任編輯:周小紅)
Analysis and Evaluation of the Development Prospect of Commercial Real Estate in New-type Urbanization
JIN Chang-hong,OU Jiang-hui
(School of Management, Anhui Universityof Architecture, Hefei, Anhui 230601)
Abstract:In recent years, commercial real estate has become a new economic growth point of domestic real estate sector. To avoid blind imitation of the development of commercial real estate in the future, we must correctly analyze the present supply and demand situation of commercial real estate to reduce the risk of investment. Based on the time-series data of domestic commercial real estate from 2001 to 2014, the paper analyzes and evaluates the opportunities and challenges of the commercial real estate in the new-type urbanization, and finally it puts forward some suggestions on the development of commercial real estate.
Key words:commercial real estate; new-type urbanization; demand factors; supply factors; analysis of industry chain
作者簡介:金長宏(1964—),男,安徽合肥人,東南大學(xué)博士,安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院教授,安徽省建設(shè)工程造價(jià)協(xié)會(huì)理事,中國注冊造價(jià)工程師,中國技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)高級會(huì)員;歐江徽(1990—),男,安徽六安人,安徽建筑大學(xué)管理學(xué)院2014級工程管理專業(yè)碩士,研究方向:房地產(chǎn)開發(fā)與工程項(xiàng)目管理。
收稿日期:2015-11-12
中圖分類號(hào):F29
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1008- 2107(2016)01- 0014- 04