鄭 玉 梁

(成都市規(guī)劃設(shè)計研究院，四川 成都 610041)

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·房地產(chǎn)開發(fā)·

基于供需邏輯的旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析

鄭 玉 梁

(成都市規(guī)劃設(shè)計研究院，四川 成都 610041)

基于旅游地產(chǎn)的概念、類型及特征，介紹了國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式，并從旅游地產(chǎn)供給和需求關(guān)系的角度，分析了旅游地產(chǎn)的開發(fā)前景和市場空間，最后給出了旅游地產(chǎn)的發(fā)展建議。

旅游地產(chǎn)，供需關(guān)系，開發(fā)模式

1 研究背景

近年來，以抑制投資投機(jī)性需求為基調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控政策促使國內(nèi)部分小型房地產(chǎn)企業(yè)相繼陷入資金困境，同時也促使一些具備雄厚資金實力的房企紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，將其作為未來投資的重點(diǎn)。與各家開發(fā)商、各地政府針對旅游地產(chǎn)所傾注的巨大資源和熱情形成鮮明對比的是，目前市場上叫好又叫座的旅游地產(chǎn)項目卻屈指可數(shù)。針對這種現(xiàn)象，國內(nèi)政府、開發(fā)商、學(xué)界都開始對旅游地產(chǎn)這一熟悉又陌生的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了懷疑情緒。辨別旅游地產(chǎn)到底是一塊不夠分的蛋糕還是看上去很美的泡沫，最基本的供需關(guān)系分析是一個有效的切入角度。

2 旅游地產(chǎn)的概念內(nèi)涵與特征

2.1 旅游地產(chǎn)的概念

旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)和旅游兩大產(chǎn)業(yè)相互交叉而衍生出的一種新興的地產(chǎn)類型，對于“旅游地產(chǎn)”這一稱謂并未見國外各類著作如此表述，與其相近的表述有包括度假房地產(chǎn)(resort real estate)、度假地不動產(chǎn)(resort property)等[1]。

在國內(nèi)，針對旅游地產(chǎn)的概念界定也沒有達(dá)成一致。其中狹義的概念界定認(rèn)為旅游地產(chǎn)是“以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)”；而廣義的界定認(rèn)為，只要房地產(chǎn)與旅游區(qū)的空間上或是產(chǎn)業(yè)上與存在密切聯(lián)系即是旅游地產(chǎn)。

2.2 旅游地產(chǎn)的分類

目前，旅游地產(chǎn)可分為以下四大類型：一是為游客服務(wù)的非住宿性質(zhì)的旅游景點(diǎn)地產(chǎn)；二是主要提供商業(yè)功能的旅游商務(wù)地產(chǎn)；三是為直接用于旅游休閑度假的旅游度假地產(chǎn)；四是與旅游區(qū)連接的旅游住宅地產(chǎn)[4]。

目前國內(nèi)各大企業(yè)競相開發(fā)的旅游地產(chǎn)基本覆蓋了以上4個領(lǐng)域，目前的開發(fā)重點(diǎn)基本集中在第三、第四類旅游地產(chǎn)，即旅游度假地產(chǎn)和旅游住宅地產(chǎn)，同時也有華僑城等企業(yè)將一部分旅游地產(chǎn)的重心放在旅游商務(wù)地產(chǎn)中。

2.3 旅游地產(chǎn)的特征

旅游地產(chǎn)的特征可以從3個角度來進(jìn)行概括:

1)從旅游地產(chǎn)的旅游資源來講，無論是先天稟賦或是后天打造整合，均應(yīng)具有良好的自然生態(tài)環(huán)境、優(yōu)美的景觀資源、獨(dú)特的文化資源以及其他個性化旅游資源；

2)從消費(fèi)者的角度來講，旅游地產(chǎn)具有產(chǎn)權(quán)的分散性和公共產(chǎn)品特征，投資和消費(fèi)的雙重性，消費(fèi)檔次較高而且消費(fèi)有可存儲性和期權(quán)消費(fèi)；

3)從企業(yè)的投資及管理來看，旅游地產(chǎn)的前期投入巨大，投資回報期長，各種來自政策或市場的風(fēng)險都有可能對開發(fā)造成影響；另外由于旅游地產(chǎn)的特殊性質(zhì)要求長期的專業(yè)物業(yè)管理和景區(qū)運(yùn)營能力。

3 國內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式

3.1 低廉的拿地成本

旅游地產(chǎn)之所以吸引了大量房企進(jìn)入，一個很重要的原因便是房企往往能夠以較低的價格拿到住宅開發(fā)地塊。由于在地方政府看來，發(fā)展旅游地產(chǎn)符合其長期利益，由于旅游地產(chǎn)前期投資大、品牌效應(yīng)比較強(qiáng)，所以將旅游地產(chǎn)作為啟動地方經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)發(fā)展動力之一的地方政府頻頻出臺優(yōu)惠政策，其中很重要的便是優(yōu)惠的土地出讓政策。

以華僑城為例，借助深圳模式的成功，華僑城在內(nèi)地城市拿地也可謂順風(fēng)順?biāo)Ｓ捎趦?nèi)地城市地方官員在任期內(nèi)存在引入先進(jìn)經(jīng)驗建立政績工程的迫切需要，而華僑城的國企背景也讓政府更加垂青，使得華僑城能夠在成都、武漢等內(nèi)地城市以十分低廉的價格拿到土地使用權(quán)。

3.2 開發(fā)旅游項目提升地價

開發(fā)商拿地之后首先通過對生態(tài)環(huán)境的改造，景觀效果的提升來使項目地達(dá)到開發(fā)旅游項目的標(biāo)準(zhǔn)。隨后通過開發(fā)旅游項目帶來的人氣提升，使得后期的房地產(chǎn)項目從中收益，實現(xiàn)溢價。最后，由于這類大型的旅游項目普遍屬于政府重點(diǎn)扶持發(fā)展項目，于是房產(chǎn)項目會借著政府信用及輿論熱度再次實現(xiàn)溢價。

值得指出的是，實現(xiàn)地產(chǎn)的溢價絕不僅僅是簡單的營造生態(tài)環(huán)境，基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、配套的服務(wù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境也尤其重要。打造出具有核心吸引力的旅游項目，則是將三大環(huán)境整合起來的根本方法。從這個意義上說，旅游項目是否能夠成功開發(fā)直接決定著旅游地產(chǎn)項目的成敗。

3.3 盈利核心與價值核心

目前在國內(nèi)成熟的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)往往為開發(fā)商貢獻(xiàn)了絕大多數(shù)的利潤；而其整個旅游地產(chǎn)的最大價值創(chuàng)造者仍然是旅游業(yè)務(wù)。

旅游業(yè)務(wù)作為旅游地產(chǎn)的價值核心，其資金投入大、成本回收慢，但其后期收入相對穩(wěn)定，更重要的是它為地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了其必備的良好生態(tài)、基礎(chǔ)和配套設(shè)施的環(huán)境，并通過持續(xù)的旅游經(jīng)營管理使得這種良好的環(huán)境能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為旅游地產(chǎn)的盈利核心，其受政策、市場的影響較大，具有成本回收風(fēng)險較大，成本回收周期短的特點(diǎn)。它能夠為實現(xiàn)旅游業(yè)務(wù)的持續(xù)滾動開發(fā)和經(jīng)營管理提供資金保障。因此，在一個良好的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式中，旅游與地產(chǎn)具有較強(qiáng)的互補(bǔ)性，能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)同發(fā)展，幫助開發(fā)商實現(xiàn)更大的價值。

4 國內(nèi)旅游地產(chǎn)的供需分析

4.1 “假旅游地產(chǎn)”泡沫破滅——理性消費(fèi)時代下的欠理性供給

在國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展的初期，出現(xiàn)了大量行旅游地產(chǎn)之名的“假旅游地產(chǎn)”項目。這些地產(chǎn)項目的開發(fā)商仍然停留在“建樓賣樓”的住宅地產(chǎn)開發(fā)模式中，對旅游地產(chǎn)理解淺薄、旅游項目開發(fā)經(jīng)驗不足、投資決策盲目冒進(jìn)，以至于市面上出現(xiàn)了大片資本套牢、項目騎虎難下、旅游規(guī)劃流產(chǎn)、景區(qū)開園門口羅雀的蕭條景象。

在開發(fā)商普遍忽視旅游地產(chǎn)開發(fā)基本規(guī)律和邏輯、把握消費(fèi)者價值需求失準(zhǔn)、判斷政策及市場發(fā)展趨勢失誤的大背景下，國內(nèi)的旅游地產(chǎn)市場呈現(xiàn)哀鴻遍野、碩果僅存的景象也就不足為怪。在“假旅游地產(chǎn)”泡沫逐漸破滅的同時，隨著如深圳東部華僑城、良渚文化村、惠安聚龍小鎮(zhèn)、杭州宋城等一系列成功案例相繼問世，正反面的示范作用有助于更多開發(fā)商看清旅游地產(chǎn)的本質(zhì)、機(jī)遇與風(fēng)險。可以看出，開發(fā)旅游地產(chǎn)所需要的并不僅僅是大量的資金，長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光、強(qiáng)大的資源整合、更高的規(guī)劃及運(yùn)營能力都是一個成功的旅游地產(chǎn)項目的必備條件。

隨著地方政府、開發(fā)商、消費(fèi)者關(guān)于旅游地產(chǎn)的認(rèn)識逐步深化，也使得跨入旅游地產(chǎn)的資金、意識和能力門檻愈發(fā)提高，從另一個側(cè)面保證了旅游地產(chǎn)項目的品質(zhì)。

4.2 旅游地產(chǎn)供需總體分析

旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資市場可謂一片火熱。房企在樓市宏觀調(diào)控常態(tài)化，開始將更多的注意力轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)；由于旅游地產(chǎn)項目可能存在經(jīng)濟(jì)拉動力和產(chǎn)業(yè)集聚力，地方政府出于政績工程的需要也往往一路大開綠燈；投資者在樓市投資性需求被抑制的背景下，大量資金亟需找到新的突破口。這三者之間的一拍即合，也許正是現(xiàn)階段旅游地產(chǎn)市場熱鬧景象的背后原因。然而，旅游地產(chǎn)到底存在多大的理性需求空間始終沒有引起業(yè)界、學(xué)界足夠多的重視。最為本質(zhì)的供需關(guān)系一再被忽視，這實為旅游地產(chǎn)盛景背后的大隱患。

10年之后旅游地產(chǎn)的理性需求總量有2 500億元、1.7萬億元和6.5萬億元等多種說法。盡管需求總量眾說紛紜，但對現(xiàn)有旅游地產(chǎn)需求的本質(zhì)進(jìn)行分析會有助于理解目前的供需關(guān)系。目前，現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)需求中投資性需求所占比例較大，而自用性需求則不甚清晰，面臨著一定的政策風(fēng)險。另外，雖然我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)，但目前我國休假制度、國民度假意識等軟件仍然處于較低的發(fā)展階段，旅游地產(chǎn)的需求理性尚不成熟，在這種背景下大量的旅游地產(chǎn)項目盲目跟進(jìn)，可能導(dǎo)致旅游地產(chǎn)項目難以為繼。

4.3 旅游地產(chǎn)供需關(guān)系的結(jié)構(gòu)性

4.3.1 不同地區(qū)旅游地產(chǎn)的需求分異

諸多大型房企在北京、上海、深圳一線城市相繼拿下旅游地產(chǎn)地塊之后，逐漸將更多的目光放在了二、三線城市上。如2012年華僑城先后投資了云南華僑城、武漢華僑城及天津東麗湖等大型旅游地產(chǎn)項目。

在不同地區(qū)，需求的不同集中在兩個方面：需求總量的不同，自住與投資需求的比例不同。

總的來說，一線城市對于旅游地產(chǎn)的需求總量更大，其中投資需求所占的比例也更大。而二三線城市目前的購房需求主要受當(dāng)?shù)負(fù)Q房需求驅(qū)動，本質(zhì)上屬于自住性質(zhì)，投資需求所占的比例較小。然而旅游地產(chǎn)其本身即帶有較強(qiáng)的投資屬性，因此房企在二、三線城市開發(fā)旅游地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)有更加清晰和精準(zhǔn)的定位，否則其銷售壓力將會較大，比對在一線城市的盈利水平也有一定難度。

另外，對于那些背靠特別突出的自然環(huán)境、品質(zhì)極高的旅游資源的旅游地產(chǎn)，其旅游地產(chǎn)的投資需求所占的比例就更加大，而自住需求的規(guī)模較小。

4.3.2 不同類型旅游地產(chǎn)的需求分異

從供給類型來看，目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)項目仍然以傳統(tǒng)的旅游住宅地產(chǎn)為主體，同時旅游商務(wù)地產(chǎn)和旅游度假地產(chǎn)也正得到極大的發(fā)展。

對于旅游住宅地產(chǎn)，無論是第一居所性質(zhì)還第二居所性質(zhì)，其需求正在逐漸旺盛，但是其需求總量短期內(nèi)仍然有限，不應(yīng)太過樂觀。這首先是由于我國社會階層結(jié)構(gòu)決定了國人的購買力有限；其次是由于我國國民的休閑度假意識正在逐漸提高，休假制度也在逐步完善，但是其水平仍然處于較為初級的階段；最后，由于目前我國旅游地產(chǎn)的投資氛圍太濃，理性的自用需求模糊，存在著一定的泡沫風(fēng)險和政策風(fēng)險。

對于旅游商務(wù)地產(chǎn)和旅游度假地產(chǎn)，其需求規(guī)模相對目前的供給現(xiàn)狀存在很大的上升空間。旅游商務(wù)地產(chǎn)則具有非常強(qiáng)的整合和帶動周邊基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施不斷集聚和完善的能力。開發(fā)旅游商務(wù)地產(chǎn)首先需要解決好游與行、住、食、購、娛等5要素之間的關(guān)系，其中非常重要的一點(diǎn)就是分析游客的消費(fèi)行為和心理。一個配套合理的旅游商務(wù)地產(chǎn)項目能夠創(chuàng)造持續(xù)且穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入。

對于旅游度假地產(chǎn)，無論是時權(quán)度假還是產(chǎn)權(quán)度假，消費(fèi)者所需投入的時間和金錢成本都大大少于旅游住宅地產(chǎn)，人們有能力購買乃至多次購買度假產(chǎn)品。其次，隨著國民度假意識和經(jīng)濟(jì)水平的提升，促使人們開始逐漸摒棄走馬觀花的旅游形式而更加追求體驗的質(zhì)量，其中度假則是一個非常重要且主流的方向。最后，隨著現(xiàn)代社會生活工作節(jié)奏的日益加快，家庭成員間、同事之間的情感交流也日益成為一個重要的命題，這也為諸多度假產(chǎn)品提供了巨大的市場切入機(jī)會。

5 結(jié)語

現(xiàn)階段旅游地產(chǎn)投資開發(fā)熱潮風(fēng)頭正勁，但縱觀現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)項目，很多并不是真正的旅游地產(chǎn)；而目前的旅游地產(chǎn)的需求也并不是真正的理性需求。在中國，旅游地產(chǎn)的發(fā)展還處在青春期的階段，需要市場經(jīng)濟(jì)和國家政府耐心引導(dǎo)和培養(yǎng)。只有探索其市場規(guī)律，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在邏輯，認(rèn)清其核心價值，才能使得旅游地產(chǎn)市場朝著正確的前進(jìn)方向、正確的前進(jìn)道路以正確的前進(jìn)方式繼續(xù)發(fā)展。

[1] 周德力.我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展研究[D].上海:上海大學(xué),2007.

[2] 孫紅亮,王 珊.處置積壓房產(chǎn)的有效方式[J].商業(yè)研究,2002(19)：77-78.

[3] 宋 丁.關(guān)于旅游住宅地產(chǎn)的十點(diǎn)提示[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2003(3)：30-31.

[4] 鄭永梅.初探旅游地產(chǎn)[A].2006中國城市規(guī)劃年會，2006年中國城市規(guī)劃年會論文集[C].2006.

[5] 牛思遠(yuǎn),陳思勤.大房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)旅游地產(chǎn),高風(fēng)險考驗長期實力[N].南方日報,2012-08-08.

On tourist real-estate development based on supply and demand logic

Zheng Yuliang

(ChengduPlanningDesignResearchInstitute,Chengdu610041,China)

Based on the concept, types and features of the tourist real-estate, the paper introduces its development mode in China, analyzes its prospect and market space from the supply and demand relationship in the tourist real-estate, and provides some suggestions for its further development.

tourist real-estate, supply and demand relationship, development mode

1009-6825(2016)28-0218-03

2016-07-27

鄭玉梁(1988- )，男，規(guī)劃師

TU984.181

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