梁紅

從去年初開始，房地產(chǎn)銷售開始顯著回暖，房價也從四季度開始止跌回升。當前樓市量價齊升的局面顯然并不支持宏觀層面上房地產(chǎn)市場供給過剩之說，也未顯示出住房需求由于周期性或結(jié)構(gòu)性調(diào)整而低迷不振。更重要的問題是，住房需求的回升可以持續(xù)多久？房地產(chǎn)市場是否正在過度杠桿化催生泡沫的形成？

在分析中國乃至全球的需求前景時，對于房地產(chǎn)市場的基本判斷至關(guān)重要。但目前相關(guān)數(shù)據(jù)卻非常零散，市場觀點也極為分化。我們將深度剖析包括全國第六次人口普查在內(nèi)的多項宏觀數(shù)據(jù)，提示八個經(jīng)常被忽視或者誤解的有關(guān)中國房地產(chǎn)市場的基本特征。 1.中國的實際城市化率處于較低水平。如果我們采用國際可比的城市化定義，中國實際城市化率可能只有40%左右，而非官方數(shù)據(jù)顯示56%，因為約有40%的“城鎮(zhèn)人口”常住在更像是大村莊而非現(xiàn)代化都市的鎮(zhèn)區(qū)，這一比例也與目前僅37%的非農(nóng)業(yè)戶籍人口占比相吻合。

2.中國缺乏大型城市。雖然中國目前已有4個-5個人口超過2000萬的特大城市，但只有23%的人生活在總?cè)丝诔^100萬的大城市，而在美國和日本這一比例分別達到45%和65%。

3.中國的住房需求主要來自于改善性需求及城市化需求。過去十年里，中國居民的住房自有率一直居于世界前列。幾十年來農(nóng)村居民的住房自有率一直在95%以上，而從上世紀90年代末房改以來，城鎮(zhèn)居民的住房自有率超過了70%。然而，大量家庭仍住在尚未滿足基本品質(zhì)要求的住房里。此外，盡管過去十年中國建造了大量的住宅，但城鎮(zhèn)居民的住房自有率卻下降了，這表明城市人口流入的速度超過了城市住房供給增加的速度。

4.房地產(chǎn)市場上居民的負債或杠桿率仍處于較低水平。中國居民仍處于“凈債權(quán)”狀態(tài)——居民總負債為GDP的40%，儲蓄存款相當于GDP的82%（截至2015年底）。平均而言，首付占房屋價值的三成左右，房貸約為居民可支配收入的30%。此外，中國的房貸余額僅占房地產(chǎn)總價值的不到10%，而美國的這一比例為45%。

5.城區(qū)住房空置率較低。以第六次人口普查數(shù)據(jù)為依據(jù)，中金地產(chǎn)組2014年的報告顯示，截至2013年底，中國城鎮(zhèn)住房廣義空置率為17.7%，但城區(qū)空置率只有15.6%（略高于合理水平），而鎮(zhèn)區(qū)空置率則達到了20.6%（高危水平）。剔除裝修中的房屋及危舊房屋后，狹義口徑下城鎮(zhèn)空置率僅為12.6%（合理水平），其中城區(qū)空置率10.5%（完全合理），鎮(zhèn)區(qū)空置率15.5%（略偏高）。如果進一步剔除無證房屋（小產(chǎn)權(quán)房和其他違建房屋），城鎮(zhèn)住房存量將減少12.5%，意味著狹義空置率將是0%，住房供應(yīng)嚴重短缺。

6.城市房地產(chǎn)庫存快速下降。數(shù)據(jù)顯示，所有一二三線城市庫存銷售比均持續(xù)下降，而且很多城市的庫存已經(jīng)降至可能供給不足的水平。因此，越來越多的城市房價開始企穩(wěn)，甚至環(huán)比攀升，也就不足為奇了。

7.城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地供應(yīng)量過少。中國只有0.89%的土地被用作城鎮(zhèn)建設(shè)用地，僅0.3%可用作建設(shè)住宅，這一比例在美國分別為2.7%和1.4%，在日本分別為5%和3%。

8.政府的稅收和土地出讓金占到城鎮(zhèn)房價的六成到七成。

由此我們認為：1.目前中國的城鎮(zhèn)化進程仍遠遠落后于與其經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)的水平，反映出戶籍制度改革進展緩慢。

2.如果中國的二元戶籍制度在未來5年-10年內(nèi)基本被取消，那么從其他國家的經(jīng)驗來看，在接近14億中國人中，70%的人將生活在城市里，其中50%可能生活在人口超過100萬的大城市中，25%會生活在人口500萬以上的超大城市中。

3.如果確實如此，宏觀層面來看，中國的城市住房將面臨供給不足的局面，而那些工作機會更為誘人、公共服務(wù)更為完善，從而人口吸引力更高的城市則更是如此。

4.土地供應(yīng)政策是影響房價的一個關(guān)鍵因素。低效或不足的土地供應(yīng)將會在長期帶來嚴重的社會和經(jīng)濟影響。新加坡和重慶的經(jīng)驗也表明，設(shè)計良好的公共住房政策可以有效支撐內(nèi)需持續(xù)增長、促進收入平等分配、限制房價過快上漲，并維持政府預(yù)算平衡。

總之，過去幾個月中國樓市量價齊升的表現(xiàn)不支持許多看空中國房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟增長的流行觀點。零售、汽車、住房等消費需求似乎正在發(fā)力，而且居民部門的杠桿率仍然較低。但房價上漲苗頭的顯現(xiàn)，會在社會和政策層面引發(fā)擔(dān)憂情緒。對樓市基本情況的判斷不同，政策的選擇自然會大相徑庭，因此對癥下藥、治本也治標至關(guān)重要，才能避免頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，甚至事與愿違。

多重因素推高了日本和中國香港的房價。高房價導(dǎo)致其經(jīng)濟競爭力惡化，阻礙了代際間的社會流動。在這種因素中，政策層面過度保護農(nóng)業(yè)（日本）或維護大型開發(fā)商的利益（香港）而導(dǎo)致土地供應(yīng)不足，是一個非常重要的原因。因此，日本和香港的房價得以長時間居高不下。值得警醒的是，一旦房價開始回調(diào)，下跌的時間會更長，且往往伴隨更為沉重的代價。中國應(yīng)引以為戒。期待房地產(chǎn)行業(yè)也能推行全面的供給側(cè)改革，包括在農(nóng)村人口流入較多的城市里增加土地供應(yīng)、降低土地價格;堅定推進戶籍制度改革，特別是那些涉及公共服務(wù)和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的政策規(guī)定。