艾振強(qiáng)

在今年的全國(guó)兩會(huì)中，“去庫(kù)存”毫無(wú)懸念地成為代表委員們口中的高頻詞匯。

李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中明確指出，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，到2020年實(shí)現(xiàn)1億左右的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。農(nóng)民被一些人當(dāng)成了中國(guó)房地產(chǎn)的“白衣騎士”。截至目前，全國(guó)有70個(gè)左右的城市直接補(bǔ)貼購(gòu)房者，部分地方去庫(kù)存甚至被貼上了“行政問責(zé)”的標(biāo)簽。這些聲音最終也匯聚到了全國(guó)兩會(huì)上。然而，這種家電下鄉(xiāng)式的補(bǔ)貼購(gòu)房是典型的“有形的腳踩在了無(wú)形的手上”，為去庫(kù)存而去庫(kù)存可能會(huì)造成更大的困難。

天量庫(kù)存非補(bǔ)貼能救

庫(kù)存到底有多高？截至2015年末，全國(guó)庫(kù)存面積已增至71853萬(wàn)平米。然而，住房供應(yīng)過剩的實(shí)際情況比數(shù)據(jù)本身更嚴(yán)重，因?yàn)閲?guó)家統(tǒng)計(jì)局待售面積指標(biāo)并不能完全反映真實(shí)的庫(kù)存。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“商品房待售面積”的統(tǒng)計(jì)口徑是：報(bào)告期末已竣工的可供銷售的商品房屋建筑面積中，尚未銷售的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用等不可銷售或出租的房屋面積。

顯然，未竣工的在建項(xiàng)目（已預(yù)售的除外），以及尚未開工的企業(yè)拿地（潛在庫(kù)存）都沒有計(jì)算在內(nèi)。

據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2001年至2015年，全國(guó)僅招拍掛就成交了建筑面積為162.4億平米的土地，扣除累計(jì)新開工商品房面積約120.1億平米，得出庫(kù)存42.3億平米。

此外，截至2015年10月，全國(guó)商品房施工面積約70.78億平米，其中住宅約49.26億平米。鑒于其中一些已售，安信證券以2014年全部地產(chǎn)上市公司為樣本，當(dāng)年其預(yù)收款約7012億元、存貨約22872億元，預(yù)收/存貨=30.6%，進(jìn)而估算出全國(guó)在建面積中，庫(kù)存面積約49.12億平米。

將待售面積、尚未開工的企業(yè)拿地庫(kù)存、在建商品房庫(kù)存三者相加，得到的庫(kù)存總量是98.63億平米。2015年全國(guó)商品房銷售面積為12.85億平米。這意味著，即便未來(lái)新增供給為零，按照去年的銷售速度，至少也要8年才能將現(xiàn)有的庫(kù)存消化完。

按今年2月全國(guó)百城均價(jià)（11092元/平米）計(jì)算，庫(kù)存的貨值約為110萬(wàn)億元。假設(shè)每平米給予200元補(bǔ)貼（目前各地的補(bǔ)貼額度為60～500元/平米），則意味著要補(bǔ)貼2.2萬(wàn)億。這比當(dāng)年比家電下鄉(xiāng)補(bǔ)貼的數(shù)額大得多。當(dāng)然，相對(duì)于庫(kù)存總貨值來(lái)說，補(bǔ)貼數(shù)額并不是很大，但問題在于，庫(kù)存嚴(yán)重的三四線城市，本來(lái)就缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，地方政府依賴土地財(cái)政，所謂巧婦難為無(wú)米之炊，補(bǔ)貼根本無(wú)法大規(guī)模實(shí)施。

農(nóng)民工買房有心無(wú)力

家電下鄉(xiāng)補(bǔ)貼政策，讓農(nóng)民以較低成本用上了電視、電冰箱、洗衣機(jī)等。然而，房子是大額消費(fèi)，很多人終其一生只會(huì)買一到兩套房子，因此，購(gòu)買的意愿和效果會(huì)大大降低。

2億農(nóng)民進(jìn)城會(huì)帶來(lái)巨大的房地產(chǎn)需求——這是過去的城鎮(zhèn)化邏輯。國(guó)家發(fā)改委已經(jīng)明確將制定實(shí)施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶的方案，將需求端向中低收入家庭下沉。但這個(gè)邏輯是有問題的。

首先，建新城是城鎮(zhèn)化的主要形式，征農(nóng)民的地、拆掉農(nóng)民的房子是要給農(nóng)民補(bǔ)償?shù)?。這些都要剔除。其次，主動(dòng)進(jìn)城的農(nóng)民工不代表進(jìn)城購(gòu)買房產(chǎn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年我國(guó)廣義的農(nóng)民工數(shù)量為2.74億，狹義的農(nóng)民工（外出進(jìn)入城鎮(zhèn)的）數(shù)量為1.68億。目前，整個(gè)農(nóng)民工群體，適婚年齡段人口（16～30 歲）及壯年期人口（31～50 歲）占比分別為33.7%、49.2%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)外出農(nóng)民工在城鎮(zhèn)自購(gòu)住房比例僅1%，其他解決住房方式依次為租房（37%）、單位宿舍（28%）、工棚（17%）、回鄉(xiāng)居?。?3%）。新一代農(nóng)民工更加注重就業(yè)體面和發(fā)展機(jī)會(huì)，而城鎮(zhèn)更完善的公共服資源具有很強(qiáng)的吸引力。根據(jù)清華大學(xué)2013年10月發(fā)布的中國(guó)城鎮(zhèn)化調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，80后農(nóng)民工僅有7.3%選擇愿意回鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)，90后僅3.8%，其中，34.7%的外出農(nóng)民工具有在城鎮(zhèn)定居的意愿。

然而，理想是美好的，現(xiàn)實(shí)卻是骨感的。盡管想要在城鎮(zhèn)定居的農(nóng)民工比例不小，但大部分農(nóng)民工并不具備購(gòu)買力。按全國(guó)三四線4700元/平米的均價(jià)，100平米的商品房3成首付為14.1萬(wàn)，更別提價(jià)格高企的一線和二線城市了。中國(guó)2.7億農(nóng)民工當(dāng)中的大部分人，月薪不到3000元。因此，大部分農(nóng)民家庭無(wú)法支付城鎮(zhèn)商品房的首付。

而且，由于農(nóng)民工收入低、資產(chǎn)少、工作不穩(wěn)定、流動(dòng)性大、未繳過社保等，銀行普遍不愿意提供貸款支持，使農(nóng)民工買房難上加難。

賣掉房子不代表去掉庫(kù)存

對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說，將房子賣出去確實(shí)意味著完成了去庫(kù)存;但如果站在整個(gè)社會(huì)層面來(lái)看，房子賣出去不代表去庫(kù)存的完成。農(nóng)民將家電買回家會(huì)日常使用，但房子卻不盡然如此。如果房子賣了以后是空置的，資源就依然沒有得到有效利用，對(duì)社會(huì)來(lái)說還是一種庫(kù)存。

其實(shí)，造成天量庫(kù)存的根本原因是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了趨勢(shì)性的變化，三四線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展不充分，缺乏就業(yè)機(jī)會(huì)，自然吸引不了人口。如果不解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，去庫(kù)存就是舍本逐末。到底是產(chǎn)業(yè)吸引人口還是人口催生了產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)先有雞再有蛋還是先有蛋后有雞的無(wú)解問題，但現(xiàn)實(shí)的情況是，趨勢(shì)一旦形成，就難以逆轉(zhuǎn)。比如，過去國(guó)家管理層一直希望打破“胡煥庸線”，以促進(jìn)區(qū)域平衡發(fā)展，但終究敵不過城市發(fā)展的客觀規(guī)律。

兩個(gè)一無(wú)所有的年輕人在旁人的撮合下談戀愛，可能催生出唯美的愛情故事，但是一座城市還沒有準(zhǔn)備好，就生拉硬拽大量的人口進(jìn)去，最大的可能是釀成悲劇——以未來(lái)潛在的更大問題掩蓋當(dāng)前的問題。即便大家在三四線城市買了房，卻在一二線城市工作，資源就依然閑置，還讓“活錢”變“死錢”，內(nèi)需無(wú)法調(diào)動(dòng)，經(jīng)濟(jì)下行的局面將更難扭轉(zhuǎn)。

去庫(kù)存絕非一朝一夕可以解決，更不是將房子賣掉就了事。而要從完善和創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)（比如打開承包權(quán)和宅基地權(quán)無(wú)法交易、社保權(quán)益“流轉(zhuǎn)”難等的死結(jié)），培育地方性產(chǎn)業(yè)，加大教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等投入，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，讓農(nóng)民能夠享受市民待遇，子女能夠接受良好教育，使得他們不僅能安居，而且還能樂業(yè)。那樣，即便沒有補(bǔ)貼，農(nóng)民工也會(huì)樂意回鄉(xiāng)置業(yè)。