艾振強

在今年的全國兩會中，“去庫存”毫無懸念地成為代表委員們口中的高頻詞匯。

李克強總理在政府工作報告中明確指出，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，到2020年實現(xiàn)1億左右的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。農(nóng)民被一些人當(dāng)成了中國房地產(chǎn)的“白衣騎士”。截至目前，全國有70個左右的城市直接補貼購房者，部分地方去庫存甚至被貼上了“行政問責(zé)”的標(biāo)簽。這些聲音最終也匯聚到了全國兩會上。然而，這種家電下鄉(xiāng)式的補貼購房是典型的“有形的腳踩在了無形的手上”，為去庫存而去庫存可能會造成更大的困難。

天量庫存非補貼能救

庫存到底有多高？截至2015年末，全國庫存面積已增至71853萬平米。然而，住房供應(yīng)過剩的實際情況比數(shù)據(jù)本身更嚴(yán)重，因為國家統(tǒng)計局待售面積指標(biāo)并不能完全反映真實的庫存。

國家統(tǒng)計局“商品房待售面積”的統(tǒng)計口徑是：報告期末已竣工的可供銷售的商品房屋建筑面積中，尚未銷售的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用等不可銷售或出租的房屋面積。

顯然，未竣工的在建項目（已預(yù)售的除外），以及尚未開工的企業(yè)拿地（潛在庫存）都沒有計算在內(nèi)。

據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2001年至2015年，全國僅招拍掛就成交了建筑面積為162.4億平米的土地，扣除累計新開工商品房面積約120.1億平米，得出庫存42.3億平米。

此外，截至2015年10月，全國商品房施工面積約70.78億平米，其中住宅約49.26億平米。鑒于其中一些已售，安信證券以2014年全部地產(chǎn)上市公司為樣本，當(dāng)年其預(yù)收款約7012億元、存貨約22872億元，預(yù)收/存貨=30.6%，進(jìn)而估算出全國在建面積中，庫存面積約49.12億平米。

將待售面積、尚未開工的企業(yè)拿地庫存、在建商品房庫存三者相加，得到的庫存總量是98.63億平米。2015年全國商品房銷售面積為12.85億平米。這意味著，即便未來新增供給為零，按照去年的銷售速度，至少也要8年才能將現(xiàn)有的庫存消化完。

按今年2月全國百城均價（11092元/平米）計算，庫存的貨值約為110萬億元。假設(shè)每平米給予200元補貼（目前各地的補貼額度為60～500元/平米），則意味著要補貼2.2萬億。這比當(dāng)年比家電下鄉(xiāng)補貼的數(shù)額大得多。當(dāng)然，相對于庫存總貨值來說，補貼數(shù)額并不是很大，但問題在于，庫存嚴(yán)重的三四線城市，本來就缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，地方政府依賴土地財政，所謂巧婦難為無米之炊，補貼根本無法大規(guī)模實施。

農(nóng)民工買房有心無力

家電下鄉(xiāng)補貼政策，讓農(nóng)民以較低成本用上了電視、電冰箱、洗衣機等。然而，房子是大額消費，很多人終其一生只會買一到兩套房子，因此，購買的意愿和效果會大大降低。

2億農(nóng)民進(jìn)城會帶來巨大的房地產(chǎn)需求——這是過去的城鎮(zhèn)化邏輯。國家發(fā)改委已經(jīng)明確將制定實施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶的方案，將需求端向中低收入家庭下沉。但這個邏輯是有問題的。

首先，建新城是城鎮(zhèn)化的主要形式，征農(nóng)民的地、拆掉農(nóng)民的房子是要給農(nóng)民補償?shù)摹＿@些都要剔除。其次，主動進(jìn)城的農(nóng)民工不代表進(jìn)城購買房產(chǎn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2014年我國廣義的農(nóng)民工數(shù)量為2.74億，狹義的農(nóng)民工（外出進(jìn)入城鎮(zhèn)的）數(shù)量為1.68億。目前，整個農(nóng)民工群體，適婚年齡段人口（16～30 歲）及壯年期人口（31～50 歲）占比分別為33.7%、49.2%。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年我國外出農(nóng)民工在城鎮(zhèn)自購住房比例僅1%，其他解決住房方式依次為租房（37%）、單位宿舍（28%）、工棚（17%）、回鄉(xiāng)居?。?3%）。新一代農(nóng)民工更加注重就業(yè)體面和發(fā)展機會，而城鎮(zhèn)更完善的公共服資源具有很強的吸引力。根據(jù)清華大學(xué)2013年10月發(fā)布的中國城鎮(zhèn)化調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，80后農(nóng)民工僅有7.3%選擇愿意回鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)，90后僅3.8%，其中，34.7%的外出農(nóng)民工具有在城鎮(zhèn)定居的意愿。

然而，理想是美好的，現(xiàn)實卻是骨感的。盡管想要在城鎮(zhèn)定居的農(nóng)民工比例不小，但大部分農(nóng)民工并不具備購買力。按全國三四線4700元/平米的均價，100平米的商品房3成首付為14.1萬，更別提價格高企的一線和二線城市了。中國2.7億農(nóng)民工當(dāng)中的大部分人，月薪不到3000元。因此，大部分農(nóng)民家庭無法支付城鎮(zhèn)商品房的首付。

而且，由于農(nóng)民工收入低、資產(chǎn)少、工作不穩(wěn)定、流動性大、未繳過社保等，銀行普遍不愿意提供貸款支持，使農(nóng)民工買房難上加難。

賣掉房子不代表去掉庫存

對一個企業(yè)來說，將房子賣出去確實意味著完成了去庫存;但如果站在整個社會層面來看，房子賣出去不代表去庫存的完成。農(nóng)民將家電買回家會日常使用，但房子卻不盡然如此。如果房子賣了以后是空置的，資源就依然沒有得到有效利用，對社會來說還是一種庫存。

其實，造成天量庫存的根本原因是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了趨勢性的變化，三四線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展不充分，缺乏就業(yè)機會，自然吸引不了人口。如果不解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題，去庫存就是舍本逐末。到底是產(chǎn)業(yè)吸引人口還是人口催生了產(chǎn)業(yè)，是一個先有雞再有蛋還是先有蛋后有雞的無解問題，但現(xiàn)實的情況是，趨勢一旦形成，就難以逆轉(zhuǎn)。比如，過去國家管理層一直希望打破“胡煥庸線”，以促進(jìn)區(qū)域平衡發(fā)展，但終究敵不過城市發(fā)展的客觀規(guī)律。

兩個一無所有的年輕人在旁人的撮合下談戀愛，可能催生出唯美的愛情故事，但是一座城市還沒有準(zhǔn)備好，就生拉硬拽大量的人口進(jìn)去，最大的可能是釀成悲劇——以未來潛在的更大問題掩蓋當(dāng)前的問題。即便大家在三四線城市買了房，卻在一二線城市工作，資源就依然閑置，還讓“活錢”變“死錢”，內(nèi)需無法調(diào)動，經(jīng)濟下行的局面將更難扭轉(zhuǎn)。

去庫存絕非一朝一夕可以解決，更不是將房子賣掉就了事。而要從完善和創(chuàng)新制度設(shè)計（比如打開承包權(quán)和宅基地權(quán)無法交易、社保權(quán)益“流轉(zhuǎn)”難等的死結(jié)），培育地方性產(chǎn)業(yè)，加大教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等投入，實現(xiàn)公共服務(wù)均等化，讓農(nóng)民能夠享受市民待遇，子女能夠接受良好教育，使得他們不僅能安居，而且還能樂業(yè)。那樣，即便沒有補貼，農(nóng)民工也會樂意回鄉(xiāng)置業(yè)。