房客遇火災(zāi)跳樓，要房東賠償？

律師簡介：

夏銳，上海震亞律師事務(wù)所合伙人，北京分所主任。曾擔(dān)任上海新聞頻道《新聞坊》、東方廣播電臺《東方大律師》、北京人民廣播電臺《京城大律師》與《今晚拍案》等眾多電視電臺節(jié)目的嘉賓參與輿論熱點法律事件解答；在《新民晚報》上發(fā)表過辦案經(jīng)驗，編寫了《婚姻家庭糾紛一站式》叢書；辦理了某省移動集團(tuán)、國企、新三板上市企業(yè)等經(jīng)濟(jì)合同領(lǐng)域重大復(fù)雜案件。

風(fēng)風(fēng)火火的房產(chǎn)交易市場帶動了房屋租賃量的水漲船高，越來越多的人轉(zhuǎn)身成為房產(chǎn)中介或是房東。房東、房客在日常生活中因一紙合同發(fā)生牽連，其中點點滴滴的事情也會引起各種矛盾。出租房屋存在安全隱患，房客在房間里發(fā)生安全意外，都有可能與房東脫不了干系。

案件回顧

2013年5月27日凌晨2點左右，重慶九龍坡區(qū)巴福鎮(zhèn)一幢房屋的一樓一間無人居住的房屋突然起火。好在火情并不嚴(yán)重，消防員到場時，火依然在一樓燃燒，并無殃及到二樓?？删驮诖藭r，租借在二樓的向女士被火勢驚醒后亂了陣腳，帶著兩個孩子想從樓上往下跳。救援人員極力阻止她，并告知她上三樓再從另一處樓梯就可以順利下樓，但向女士執(zhí)意帶著兩個孩子從二樓跳下。慶幸的是樓層并不高，兩個孩子沒有受傷，向女士腰部和腿部受到輕傷，沒有大礙。

事后，向女士向法院提起訴訟，要求房東肖先生賠償其19萬余元。法院審理認(rèn)為，向女士理應(yīng)預(yù)見跳樓逃生的后果，在有其他選擇的情況下仍然主觀選擇跳樓，對于由此產(chǎn)生的傷害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。房東肖先生對房屋具有管理義務(wù)，房屋存在安全隱患進(jìn)而導(dǎo)致火災(zāi)，也應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。法院最終認(rèn)定，向女士承擔(dān)80%責(zé)任，肖先生承擔(dān)20%責(zé)任。據(jù)此，法院判決房東肖先生賠償向女士3.8萬余元。

值得提醒的是，租客要經(jīng)常注意房屋的情況，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患時，一定要及時和房主溝通，以免發(fā)生安全事故導(dǎo)致人身和財產(chǎn)損失，消防鑒定只能證明起火原因，不能區(qū)分賠償責(zé)任。

（何憶雯/插圖）

法律解答

解答人：夏銳（上海震亞律師事務(wù)所合伙人）

本案已經(jīng)查明起火原因，損害結(jié)果是向女士人身損傷，爭議焦點是兩者之間的因果關(guān)系，以及原因在結(jié)果中所起的比重有多少。

侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成必須滿足有違法行為、主觀過錯、損害后果以及因果關(guān)系四個要件。違法行為是房屋未盡妥善管理義務(wù)，存在安全隱患從而導(dǎo)致失火。肖先生疏忽大意導(dǎo)致火災(zāi)的發(fā)生，主觀上存在過錯；同時，向女士未聽取救援人員的勸阻，選擇了極高風(fēng)險的跳樓逃生方式，主觀上理應(yīng)認(rèn)識到跳樓逃生的人身損害后果，所以向女士應(yīng)為此承擔(dān)責(zé)任。

向女士人身損害結(jié)果的形成是多因一果，起因是因為相鄰房屋失火導(dǎo)致，向女士自己不聽勸告，對自身損害的發(fā)生也存在過錯，兩個原因加在一起，導(dǎo)致了損害結(jié)果的發(fā)生。房東肖先生因為對自有房屋疏于管理導(dǎo)致失火，但失火并沒有直接導(dǎo)致向女士受傷，且跳樓逃生不是本案中唯一的方式，所以肖先生在本案中承擔(dān)的責(zé)任要小于向女士。

依照《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》以及《最高人民法院〈關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋〉》的賠償款項的計算方式，侵害他人造成人身損害的，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療費、護(hù)理費、交通費等為治療和康復(fù)支出的合理費用，以及因誤工減少的收入。向女士可以向肖先生基于上述項目提出賠償，肖先生按照自身的過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

在日常生活中，空關(guān)無人居住的房屋需要定期查看或托人代為管理，避免因房屋引起相鄰權(quán)糾紛導(dǎo)致?lián)p失。

溫馨提示：房屋出租注意事項

1.房客“身份”要看清

房東在出租房屋前要對房客身份進(jìn)行一定程度的審查。首先備份租客的身份證復(fù)印件是必須的，此外，還要對租客租房的目的進(jìn)行詢問。如果租客租房是用于經(jīng)營，房東還要了解自己的房屋是否能做經(jīng)營用途，并查看租房者的營業(yè)執(zhí)照和人員資質(zhì)等等。出租過程中，一旦發(fā)現(xiàn)異?？闪⒓聪蛴嘘P(guān)部門反映。

2.意外事故要當(dāng)心

房東出租房屋時要保證房屋符合安全居住標(biāo)準(zhǔn)，不能存在安全隱患。比如，安裝的熱水器是否符合規(guī)范、電線線路是否存在短路等等。

3.不良案件要提防

出租房內(nèi)發(fā)生盜竊等不良案件，租客若是有證據(jù)證明被盜案與房東提供的設(shè)施等本身存在安全隱患（如窗戶可以進(jìn)人、門鎖損壞或可以用其他鑰匙打開等），或者房東在安全方面有過錯（如鎖壞了不同意更換、明知治安差不加裝防盜門等）而使小偷輕易進(jìn)入，則房東需要承擔(dān)連帶責(zé)任。

4.日常維修需負(fù)責(zé)

對于出租房屋的維修，如果租賃雙方當(dāng)事人有約定的，按照約定辦理；但如果出租房屋的租賃合同中對房屋的維修問題沒有做出約定的，一般就是由房東承擔(dān)維修責(zé)任，因此產(chǎn)生的費用也應(yīng)該由房東承擔(dān)。若因房客過錯造成房屋損壞的，則由房客負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。