張娟鋒　虞曉芬

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略對房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提出了要求，需要有與之相適應的人才隊伍與培養(yǎng)體系。而隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產(chǎn)高級管理人缺乏，越來越多的項目需要在開發(fā)理念、融資風控、建設管理與后期服務等方面引入高層次和有創(chuàng)造力的人才；另一方面，房地產(chǎn)相關專業(yè)的?？?、本科畢業(yè)生數(shù)量眾多，難以找到合適的崗位，連續(xù)數(shù)年遭遇“最難就業(yè)季”。解決房地產(chǎn)人才供求之間的不平衡，需要認識房地產(chǎn)行業(yè)對人才的需求特征，推動高校房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式的調(diào)整，迎接房地產(chǎn)市場“新常態(tài)”的挑戰(zhàn)。

一、轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)人才需求特點

房地產(chǎn)開發(fā)作為一項系統(tǒng)工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項目策劃、施工建設、項目營銷、竣工交付和物業(yè)管理等，業(yè)務涉及價值鏈長，需要的專業(yè)人才涉及面廣。從需求角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才類型可以歸為金融財務類、策劃管理類、工程技術類和營銷服務類。在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)以項目為單元，每個項目組都需要上述人才，不同的專業(yè)知識需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。

1. 綜合性特點

從行業(yè)特點來看，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟、城市經(jīng)濟關系緊密，房地產(chǎn)項目需要應對宏觀經(jīng)濟波動與房地產(chǎn)調(diào)控的影響，項目團隊需要把握宏觀經(jīng)濟走勢以及房地產(chǎn)市場的需求特征，合理確定項目定位，才能降低后續(xù)的銷售風險。從開發(fā)過程來看，企業(yè)需要與政府多個職能部門和各類專業(yè)公司進行有效的溝通和配合，項目團隊面臨多項與政府部門相關的報批業(yè)務。例如，在土地購置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權(quán)出讓等相關知識，明確土地的規(guī)劃條件約束；在規(guī)劃報批階段，需要掌握城市規(guī)劃、項目規(guī)劃、項目評價等方面的知識，這一階段對綜合性知識和溝通能力有較高要求。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓、輪崗再到專職崗位的過程，新員工需要全面了解房地產(chǎn)項目的流程與特點。房地產(chǎn)項目對綜合性知識的掌握和應用能力要求較高，而大學畢業(yè)生知識窄，難以適應房地產(chǎn)項目的需求，而中小房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿意承擔人才培養(yǎng)的成本，常選擇有工作經(jīng)驗的人員，部分房地產(chǎn)企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識面和較強的溝通能力。

2. 區(qū)域性特點

房地產(chǎn)項目受到所在城市的自然環(huán)境與社會習俗影響較大，項目根植于區(qū)域之中，項目定位不能離開所在區(qū)域。項目團隊對于城市、區(qū)域與板塊的認識程度決定著項目定位的高度。在快速城鎮(zhèn)化進程中，城市區(qū)域的空間形態(tài)處于快速變化過程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區(qū)域人群的住房消費心理。住房消費者選擇了一個項目，也選擇了一個區(qū)域和生活方式。區(qū)域與板塊特征在很大程度上決定了產(chǎn)品類型。由于房地產(chǎn)區(qū)域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規(guī)劃、居住需求等要素影響的結(jié)果。在企業(yè)發(fā)展過程中，區(qū)域性是重要的特點，項目團隊需要對城市、區(qū)域與板塊有深入的認識和了解，而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的。

3. 金融化特點

從國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務都經(jīng)歷了由開發(fā)建設轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營與金融服務的過程，房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性在發(fā)達國家表現(xiàn)的淋漓盡致。我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速變化中，項目融資、風險控制與資產(chǎn)經(jīng)營處置對企業(yè)的影響日益明顯，房地產(chǎn)企業(yè)開始涉足金融與資產(chǎn)經(jīng)營領域。目前，金地、萬科、綠地、綠城、濱江等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過成立房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)基金或入股銀行，涉足金融領域，房地產(chǎn)企業(yè)的金融化趨勢明顯。金融化也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，發(fā)達國家的高等教育體系通常將房地產(chǎn)專業(yè)納入商學院下的金融和財務學科，注重學生對于房地產(chǎn)金融與財務知識的傳授。

綜合性、區(qū)域性與金融化是快速城鎮(zhèn)化階段房地產(chǎn)經(jīng)營管理中展現(xiàn)出來的特點，這些特點對房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)方式提出了挑戰(zhàn)，需要高校及時調(diào)整課題體系、教學方式與培養(yǎng)方式，推動人才供需之間的平衡。

二、高校房地產(chǎn)專業(yè)培養(yǎng)方式存在的問題

在我國的高校培養(yǎng)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)在1998年的專業(yè)調(diào)整中受到影響，被并入工程管理專業(yè)，人才培養(yǎng)出現(xiàn)斷層。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的崛起，房地產(chǎn)專業(yè)的?？啤⒈究婆c研究生教育快速發(fā)展。由于專業(yè)設置的限制和院校學科背景的差異，我國房地產(chǎn)專業(yè)教育情況復雜，依托的學科背景差異大，水平參差不齊，培養(yǎng)的學生還難以適應行業(yè)對于綜合性、區(qū)域性與金融化的要求。

1. 學科體系分散，缺乏系統(tǒng)性與完整性

高校設置相應的房地產(chǎn)專業(yè)設置，依托的一級學科包括工商管理、管理科學與工程、應用經(jīng)濟等。房地產(chǎn)專業(yè)設置多數(shù)依托工商管理與應用經(jīng)濟學科設立，課程設置也是偏重于經(jīng)濟管理，重點課程包括房地產(chǎn)經(jīng)濟學、城市經(jīng)濟學、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、土地經(jīng)濟學、房地產(chǎn)估價等；工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專業(yè)，與土木工程、項目管理課題體系結(jié)合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項目管理、工程造價等。此外，部分高校依托土地資源管理開辦房地產(chǎn)相關專業(yè)。由于高校依托的學科基礎不同，課題設置也各有側(cè)重，培養(yǎng)出來的學生專業(yè)基礎與知識結(jié)構(gòu)差異較大。課程體系與知識專業(yè)的不同導致培養(yǎng)的學生專業(yè)知識與業(yè)務能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標準化，對培養(yǎng)學生的質(zhì)量影響較大，也給房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘帶來了困惑。因此，相對于成熟的專業(yè)，房地產(chǎn)專業(yè)的學科體系還存在“散、亂、基礎不牢”的問題。

2. 專業(yè)教育體系與市場需求脫節(jié)

房地產(chǎn)專業(yè)作為高度應用型的專業(yè)，能否與實踐充分結(jié)合，直接影響到畢業(yè)生的素質(zhì)與能力。目前，房地產(chǎn)專業(yè)教育與市場需求之間的不匹配問題比較突出，主要表現(xiàn)在兩個方面。首先，教材、書本上的知識不能適應房地產(chǎn)理論與實踐的發(fā)展需要。目前的課程體系與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的實踐脫節(jié)嚴重，部分教材沿用上世紀版本，內(nèi)容知識陳舊，難以在現(xiàn)實當中得到應用。而從國外引入的教材，也存在與國內(nèi)實踐相脫節(jié)的問題。其次，房地產(chǎn)專業(yè)教師隊伍與實踐脫節(jié)。由于我國的土地與住房市場都處于制度轉(zhuǎn)型、行業(yè)興起與市場發(fā)展的階段，制度變革與市場發(fā)展的速度較快，高校教師隊伍在理論與實踐上還沒有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，教師隊伍自身知識體系更新節(jié)奏較慢，不能適應市場的需求。

3.培養(yǎng)方式與企業(yè)脫節(jié)

如何能夠與行業(yè)、市場、企業(yè)緊密結(jié)合，是培養(yǎng)房地產(chǎn)“管用”學生的關鍵點。從國內(nèi)高校房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)方式來看，主流的培養(yǎng)方式還是以傳統(tǒng)的課題教學為主，對于課程實習、畢業(yè)實習環(huán)節(jié)的重視程度不高。傳統(tǒng)的教學方式一方面難以吸引學生的興趣，另一方面也難以適應企業(yè)的需求。如何使房地產(chǎn)專業(yè)課程教學與實踐教學實現(xiàn)有機結(jié)合，推動培養(yǎng)方式由“被動”面對市場轉(zhuǎn)向“主動”適應市場轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的必然趨勢。

三、推動房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式調(diào)整的建議

1.獨立設置房地產(chǎn)專業(yè)，夯實高效人才培養(yǎng)基礎體系

房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟中的作用與地位日益凸顯，房地產(chǎn)專業(yè)人才的需求規(guī)模在一定時期將保持在較高水平。借鑒美國、英國、新加坡、我國香港等發(fā)達國家或地區(qū)房地產(chǎn)專業(yè)的培養(yǎng)模式，需要形成我國具有獨立性的房地產(chǎn)專業(yè)設置與培養(yǎng)體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學與工程下獨立設置房地產(chǎn)專業(yè)，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時，設置相應的專業(yè)碩士，形成學術與專業(yè)兩個培養(yǎng)體系。從國家層面設置相對的房地產(chǎn)專業(yè)，統(tǒng)一學科口徑，統(tǒng)一課程體系，有助于相對規(guī)范和完善的房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式。此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速變化，對人才的需求類型、需求結(jié)構(gòu)、需求規(guī)模都在發(fā)生快速的變化，房地產(chǎn)專業(yè)人才的培養(yǎng)與課程體系設置必須與之相適應才能得到發(fā)展，課程和方向的設置還需要與時俱進。

2.實現(xiàn)教學與實踐的融合，培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)管用的專業(yè)人才

盡管高校都比較重視培養(yǎng)學生的實踐能力，在課題體系中設置相應的實踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。但從目前的實踐來看，教學與實踐之間還存在很大距離。英國房地產(chǎn)教育體系中對于房地產(chǎn)經(jīng)濟學、房地產(chǎn)投資等應用性的課程，要求學生選擇一個對應方向的房地產(chǎn)項目，實地參與項目的運營過程。我國香港和新加坡的房地產(chǎn)專業(yè)學生要求在大學期間有一定周數(shù)出國考察，培養(yǎng)全球視野。在考慮房地產(chǎn)專業(yè)培養(yǎng)中，國內(nèi)高校也應該從國際與國內(nèi)兩個視角培養(yǎng)房地產(chǎn)專業(yè)人才的實踐能力。從國際視角來看，在有條件的發(fā)達地區(qū)，培養(yǎng)方案中設置暑期國際房地產(chǎn)夏令營，對國外特定城市的房地產(chǎn)市場與項目進行實地調(diào)查，開拓國際視野；從國內(nèi)來看，以課程為依托，以實際項目作為案例，明確“房地產(chǎn)開發(fā)、工程造價、項目管理”等課程為“教學+實踐”的課程，規(guī)范學生的實踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。

3.與行業(yè)資格認證掛鉤，探索教育專業(yè)化路徑

英國與我國香港地區(qū)成立有皇家特許測量師學會和香港測量師學會等，這些協(xié)會及其專業(yè)認證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁。通過專業(yè)機構(gòu)認證，確保培養(yǎng)出來的學生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認證提高了畢業(yè)生的競爭力，有助于明確學生培養(yǎng)的方向。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)專業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，規(guī)范化與專業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢。國內(nèi)與房地產(chǎn)相關的行業(yè)協(xié)會也逐漸嶄露頭角，如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)估價師學會等。充分重視國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對于人才的需求特點，發(fā)揮專業(yè)協(xié)會的橋梁作用，推動行業(yè)協(xié)會、企業(yè)與高校三結(jié)合，有助于培養(yǎng)具備國際競爭力且能夠符合市場需求的房地產(chǎn)專業(yè)人才。

基金項目：

浙江工業(yè)大學研究生教學改革項目《從理念到行動：碩士研究生學術能力提升的障礙識別、氛圍凝聚與支撐體系建設研究》（批準號：2015208）。

陳品祿/責任編輯