□文/孫 娟 彭 沖

（西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 云南·昆明）

伴隨著我國房價一直居高不下，對于普通百姓而言，購買一套房，甚至需要花費(fèi)一輩子的心血。因此，在房地產(chǎn)準(zhǔn)備開發(fā)前，就對房地產(chǎn)的價值進(jìn)行評估顯得意義非常的重大。通過假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，能為相關(guān)決策者提供一定的數(shù)據(jù)參考，為他們做出更好的決策做好準(zhǔn)備。

一、案例簡介

某房地產(chǎn)開發(fā)公司企業(yè)價值評估中，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法所涉及的企業(yè)存貨——在建開發(fā)產(chǎn)品（在建項(xiàng)目）。評估基準(zhǔn)日：2014年12月31日。土地面積12，600m2，國有出讓住宅用地（取得國有出讓土地使用權(quán)證），開發(fā)程度為“七通一平”，土地剩余使用年限48年。規(guī)劃容積率4.0，總建筑面積為47，400m2。在建開發(fā)產(chǎn)品賬面價值為8，310萬元，其中：土地成本（含契稅）為6，642萬元，已發(fā)生勘察設(shè)計(jì)等前期工程及管理費(fèi)約為945萬元，已完成建筑工程成本約為723萬元。投資建設(shè)方案：項(xiàng)目至基準(zhǔn)日已經(jīng)運(yùn)行1年，從評估基準(zhǔn)日計(jì)算，該工程尚需3年建設(shè)工期，預(yù)計(jì)第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安裝工程費(fèi)估算為1，500元/m2?？辈煸O(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)及管理費(fèi)用等估算為360元/m2。房地產(chǎn)銷售計(jì)劃：住宅在項(xiàng)目建成時預(yù)計(jì)銷售55%，建成第二年和第三年分別銷售35%和10%。平均銷售單價為6，250元/m2。銷售費(fèi)用和交易手續(xù)費(fèi)為收入的3.5%。測算過程如下：

1、后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本。根據(jù)預(yù)算，該項(xiàng)目建筑安裝工程單位成本造價約為1，500元/m2，勘察設(shè)計(jì)等前期工程及管理費(fèi)用成本造價約為360元/m2，合計(jì)約為1，860元/m2，則：

總開發(fā)建設(shè)成本=47400×1860=8816.4（萬元）

后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本=8816.4-945-723=7148.4（萬元）

測算后期各年的投入金額如表1所示。（表1）

2、總銷售收入的預(yù)測。（表2）

住宅銷售收入=47400×6250=29625（萬元）

3、營業(yè)稅金及附加。營業(yè)稅5%，城建稅7%，教育費(fèi)附加3%，合計(jì)是5.5%，以預(yù)售或銷售收入為基數(shù)進(jìn)行預(yù)繳或匯算清繳。

4、銷售費(fèi)用。主要是交易手續(xù)費(fèi)、銷售人員工資、廣告等費(fèi)用，以預(yù)售或銷售收入為基數(shù)，按3.5%測算。

5、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。管理費(fèi)用已在建設(shè)費(fèi)用中核算。財務(wù)費(fèi)用未單獨(dú)核算，不影響項(xiàng)目凈自由現(xiàn)金流量計(jì)算。

6、折舊與攤銷。金額小，不單獨(dú)計(jì)算。

7、土地增值稅。第3年度和第4年度以預(yù)售收入為基數(shù)按2%預(yù)繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度土地增值稅預(yù)繳額=16293.75×2%=328.875（萬元）；第4年度土地增值稅預(yù)繳額=10368.75×2%=207.375（萬元）；第5年度土地增值稅匯算清繳如表3所示。（表3）

8、企業(yè)所得稅。第3年度和第4年度以預(yù)售或銷售收入為基數(shù)按1.25%（即等于5%×25%）預(yù)繳，第5年度銷售完畢清盤后匯算清繳，即：第3年度企業(yè)所得稅預(yù)繳額=16293.75×1.25%=203.67（萬元）；第4年度企業(yè)所得稅預(yù)繳額=10368.75×1.25%=129.61（萬元）；第5年度匯算清繳如表4所示。（表4）

表1 項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)建設(shè)成本投入進(jìn)度預(yù)測表

表2 項(xiàng)目各年銷售收入預(yù)算表

表3 第五年度土地增值稅匯算清繳

表5 委估資產(chǎn)評估價值測算過程表

9、折現(xiàn)率。按照評估所采取的收益口徑，根據(jù)在建項(xiàng)目所在地同類項(xiàng)目開發(fā)收益水平、在建項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度與可能風(fēng)險狀況和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)正常的借貸資金規(guī)模和結(jié)構(gòu)，折現(xiàn)率為10%，年中折現(xiàn)。

10、在建開發(fā)產(chǎn)品評估值。在建開發(fā)產(chǎn)品評估值的測算如表5所示。（表5）取整，在建開發(fā)產(chǎn)品評估值為10，631萬元。

二、方法分析

本案例采用的是房地產(chǎn)評估中的在建工程價值評估。所謂在建工程指的是：合法取得《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑施工許可證》等正在建設(shè)中的工程。對在建工程進(jìn)行估價，實(shí)際上是對其土地使用權(quán)價值和工程價值的評估。

本文中的案例運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法來進(jìn)行評估。假設(shè)開發(fā)法是建立在估算開發(fā)項(xiàng)目完成后的房地產(chǎn)價值的基礎(chǔ)上，扣除在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤、后續(xù)工程的建造成本、費(fèi)用及其利息和利潤、買方購買在建工程的稅費(fèi)、銷售稅費(fèi)等，求得在建工程的價值。用公式可以表述為：

在建工程價值＝續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值－在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤-續(xù)建成本－管理費(fèi)－續(xù)建投資利息和利潤－買方購買在建工程的稅費(fèi)-銷售稅費(fèi)

表4 第五年度企業(yè)所得稅匯算清繳

對尚不存在的續(xù)建工程作假設(shè)是假設(shè)開發(fā)法需要做的。假設(shè)開發(fā)法還需對建成后的樓價作出預(yù)測，然后確定資本化率，最終求出在建工程的評估價值。假設(shè)開發(fā)法普遍存在假設(shè)條件多、時間長、風(fēng)險大、易產(chǎn)生偏差的情況，因此此方法適用于市場前景開闊，且即將完工的在建工程價值評估。

使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程，必須詳細(xì)調(diào)查了解估價對象的具體位置、周圍的土地利用狀況，查清估價對象的地形、占地面積、地質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施狀況，為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù)，根據(jù)相關(guān)材料掌握估價對象的容積率、用途、建筑高度限制、覆蓋率、土地使用年限、權(quán)利性質(zhì)等情況。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)評估工作中的難點(diǎn)是對在建工程的評估。讓在建工程的價值得到正確體現(xiàn)需要選擇合適的評估方法，而此方法需要滿足金融機(jī)構(gòu)放貸的謹(jǐn)慎原則和開發(fā)商對在建工程評估價值的認(rèn)可，需要評估師在具體操作時做好權(quán)衡和取舍。

筆者認(rèn)為，成本法估價對于完工程度低于60%的在建工程較為合適，而假設(shè)開發(fā)法適用于完工程度超過60%或已完工但尚未驗(yàn)收的在建工程。在實(shí)際工作中對在建工程進(jìn)行評估，還需要對其他特殊情況進(jìn)行分析，如在建工程評估時采用的合理工期與實(shí)際工時不等時需要進(jìn)行的分析?？傊诮üこ痰脑u估值與實(shí)際工程進(jìn)度的應(yīng)付款數(shù)、賬面已付工程款數(shù)都不是等同的，需要謹(jǐn)慎分析后才能確定。

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［2］楊志明.資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)與案例分析［M］.北京：中國政治經(jīng)濟(jì)出版社，2015.

［3］王小玲.我國房地產(chǎn)市場假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用研究［D］.西安：長安大學(xué)，2007.

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