何方竹

對不少互聯(lián)網(wǎng)金融的觀察者來說，P2P涉足首付貸曾被視為創(chuàng)新的案例。特別是大型房屋中介基于大量二手房交易而推出的首付貸，將中介服務(wù)的鏈條延伸至金融服務(wù)，形成商業(yè)模式的閉環(huán)。然而，今年全國兩會過后，不少人卻感慨“并不清楚背后還會有這么多問題”。

這“背后的問題”一是監(jiān)管層提到的資質(zhì)問題，二是操作平臺可能涉及的挪用資金和期限錯(cuò)配等問題。3月12日，央行在全國兩會期間的記者會過后，多家相關(guān)P2P暫停了首付貸業(yè)務(wù)，但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，推出首付貸產(chǎn)品的P2P是背了黑鍋。

央行預(yù)警首付貸，P2P被“點(diǎn)名”

首付貸是給購房者首付提供貸款的產(chǎn)品，以一套價(jià)值300萬元的房產(chǎn)為例，如果首付的比例是30%，則購房者需要付90萬元的首付，在首付款不足的情況下，他可以通過多個(gè)渠道接觸到首付貸。首付貸業(yè)內(nèi)一般能夠負(fù)擔(dān)近一半的首付，也就是將購房者的杠桿放大一倍。

在3月12日舉行的記者會上，針對有媒體提出的央行對通過P2P搞首付貸是何態(tài)度的問題，央行行長周小川提出，購房者的首付不能是借的，購房者找另外一方借了錢作為首付，剩下的錢再去借，自有資金和貸款的比例就變了。購房者要先還首付貸，同時(shí)還銀行的月供，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就加大了。

央行副行長潘功勝則更為強(qiáng)硬地表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)自辦的金融業(yè)務(wù)沒有取得相應(yīng)的資質(zhì)，是違法從事金融業(yè)務(wù)；其自辦金融業(yè)或與P2P平臺合作提供的首付貸產(chǎn)品不僅加大了居民購房的杠桿，也削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，增加了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

此前，潘功勝也曾表示，央行正與住建部、銀監(jiān)會等部門醞釀新政，準(zhǔn)備對一些房地產(chǎn)市場、房企和房地產(chǎn)中介跨界經(jīng)營金融業(yè)務(wù)的問題進(jìn)行治理，沒有資質(zhì)將不能跨界經(jīng)營。

監(jiān)管層表態(tài)后，知名房地產(chǎn)中介鏈家、我愛我家、中原地產(chǎn)均先后下線首付貸相關(guān)產(chǎn)品，搜狐旗下專注于房地產(chǎn)金融的搜易貸也下線了相關(guān)產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)較早從事首付貸的世聯(lián)行官網(wǎng)上尚有按揭房消費(fèi)貸、二手房置業(yè)貸等產(chǎn)品，但是已經(jīng)不能打開鏈接。

公開信息顯示，鏈家理財(cái)上線于2014年年底，在2015年年報(bào)中，鏈家理財(cái)累計(jì)成交金額138億元，單個(gè)標(biāo)的平均融資額度124萬元，2分鐘售罄；到3月16日，累計(jì)成交金額195億元，發(fā)展速度之快讓業(yè)內(nèi)關(guān)注。

同是主打房地產(chǎn)金融服務(wù)產(chǎn)品的搜易貸在2014年上半年成立，其2015年年報(bào)顯示，交易金額突破60億元，目前平臺交易金額近88億元。從兩家主打房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的平臺交易額能夠看出，進(jìn)入2016年，兩家平臺的交易額增長都顯著加快。

據(jù)盈燦咨詢不完全統(tǒng)計(jì)，其監(jiān)測到的推出過首付貸產(chǎn)品的P2P平臺在50家左右，盈燦集團(tuán)董事長徐紅偉為《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者估算，就首付貸產(chǎn)品而言，行業(yè)規(guī)模在50億到100億之間，相對于龐大的房地產(chǎn)市場而言，這個(gè)規(guī)模微乎其微。

此外，徐紅偉認(rèn)為，P2P首付貸產(chǎn)品的年化利率高達(dá)20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行4%～5%的貸款利率，近期房價(jià)上漲過快，老百姓蜂擁搶購才會考慮通過P2P借錢。而過去，在對房價(jià)上漲沒有強(qiáng)烈預(yù)期的時(shí)候，老百姓并不愿意承擔(dān)如此高的利息。

首付貸早已存在，

P2P成“典型”或因平臺操作不規(guī)范

多位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，實(shí)際上首付貸早已存在，購房者有多種渠道可以獲得首付的金融服務(wù)。推出過首付貸的某P2P平臺高層告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，除了推出過首付貸的P2P平臺，房產(chǎn)中介可以通過自建和與P2P等平臺合作來獲得資金端為自己的客戶提供首付貸款，小貸公司可以通過大額信用消費(fèi)貸等產(chǎn)品來解決首付的貸款需求，銀行推出的大額信用卡、大額消費(fèi)貸也都可以滿足首付的貸款需求。

某股份制銀行的客戶經(jīng)理向記者透露，銀行規(guī)定不允許向客戶提供首付貸款服務(wù)，但是每位客戶經(jīng)理的渠道不同，有購房客戶資源和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的客戶經(jīng)理違規(guī)操作也很正常，有時(shí)候會看涉及的資金量大不大。對于大額信用卡、大額消費(fèi)貸是否會涉及首付貸業(yè)務(wù)，該經(jīng)理表示，這類似于一種擦邊球，如果購房者通過類似的產(chǎn)品獲得資金用于支付首付，銀行也是知道的。

對于首付貸的風(fēng)險(xiǎn)，上述P2P平臺高層表示，大多數(shù)首付貸都是信用貸款，實(shí)際操作中很少有二抵（將抵押物的剩余價(jià)值做二次抵押），而且如果出現(xiàn)違約事件，按照清償順序首先是銀行獲得清償，并沒有抵押物來保護(hù)首付貸資金方的利益。如果萬億規(guī)模的樓市價(jià)格回調(diào)，用戶的違約率就會上升。這種風(fēng)險(xiǎn)，對于直接或間接操作首付貸的機(jī)構(gòu)來說是一樣的。

但是，央行記者會上以房產(chǎn)中介旗下P2P平臺為例警示風(fēng)險(xiǎn)還有P2P自身的原因。上海市消保協(xié)公布的案例顯示，今年1月，有上海市民通過鏈家購買二手房，在已經(jīng)交了定金的情況下，卻無法交易。他被告知，出賣方在售房過程中，由于要購買另一套房子而向他人借了錢，莊先生所購房屋成為這筆借貸的抵押物。而借錢給賣方人的，正是上海鏈家的一個(gè)經(jīng)紀(jì)人。這引發(fā)了人們對于鏈家理財(cái)為客戶提供過橋資金所引發(fā)的問題的質(zhì)疑。

質(zhì)疑主要在于，鏈家理財(cái)涉及資金來源不明、項(xiàng)目拆分信息不透明、期限錯(cuò)配、關(guān)聯(lián)擔(dān)保等問題。此外，有媒體報(bào)道稱，通過遍布市場的房屋中介人員，以鏈家為代表的房產(chǎn)中介可能采用哄抬房價(jià)、囤積居奇等對市場有害的手段來獲得更高的傭金。鏈家并未就這些問題回應(yīng)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者的采訪。但是，這些問題并非由于首付貸而出，根據(jù)鏈家向記者提供的信息，其發(fā)放的首付貸總共在3億元左右，規(guī)模并不大。其平臺還有贖樓、尾款、抵押經(jīng)營、抵押消費(fèi)等性質(zhì)的貸款產(chǎn)品。

上述P2P平臺高層告訴記者，根據(jù)2015年12月發(fā)布的《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動管理暫行辦法（征求意見稿）》，P2P如果嚴(yán)守信息中介的定位，保證項(xiàng)目的透明，底層資產(chǎn)可查，同時(shí)，拒絕投機(jī)性購房的貸款需求，還是可以很好地控制風(fēng)險(xiǎn)。然而監(jiān)管層在此時(shí)警示風(fēng)險(xiǎn)，正是為了在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下對市場加以預(yù)警，對火爆的樓市降降溫。

自監(jiān)管層釋放首付貸預(yù)警信號之后，北京、深圳、上海、廣州等地對房市貸款產(chǎn)品、模式、金額進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，對首付貸產(chǎn)品進(jìn)行摸底調(diào)查。深圳、上海等地的多家銀行也接到監(jiān)管層通知，要求嚴(yán)審客戶的信貸記錄及資金來源，強(qiáng)調(diào)首付應(yīng)是自有資金而非信用貸款或消費(fèi)貸款。

責(zé)編：陳惟杉 chenweishan@ceweekly.cn

美編：孟凡婷