文/石巖

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購房遇到騙子：看方子哥如何維權(quán)

文/石巖

演員方子哥夫妻，為兒子購房遭遇詐騙損失393萬元。2012年6月7日，顏女士代兒子與房主簽訂了房屋買賣合同，約定以420萬購買涉案房屋。同日，顏女士代兒子與我愛我家公司簽訂了《居間服務(wù)合同》、與偉嘉安捷公司簽訂了《房屋交易保障服務(wù)合同》，并分別向兩公司支付居間服務(wù)費(fèi)92400元、保障服務(wù)費(fèi)17600元。同時(shí)，顏女士簽署了一份《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)事項(xiàng)告知書》和一份《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》。服務(wù)事項(xiàng)告知書中在第7條房屋交易可能存在的主要風(fēng)險(xiǎn)中列明了資金安全風(fēng)險(xiǎn)，并注明“本公司建議以銀行資金托管的方式避免此類風(fēng)險(xiǎn)”。交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明，內(nèi)容主要為交易雙方聲明自行劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金，交易過程中的資金風(fēng)險(xiǎn)及權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)由交易雙方自行承擔(dān)。

在詐騙人被判處刑罰后，方子哥夫妻因認(rèn)為中介存在過錯(cuò)，以其兒子方曉鴿的名義將北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱我愛我家公司）、北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱偉嘉安捷公司）訴至法院，索賠300萬元。2015年9月23日上午，北京市朝陽區(qū)法院作出一審判決，認(rèn)定我愛我家公司存在4點(diǎn)過錯(cuò)行為，構(gòu)成違約，其未提供資金托管行為規(guī)避了主要居間義務(wù)且與損害結(jié)果有一定關(guān)聯(lián)，判決其賠償30萬元。

方家：錢房?jī)煽論p失393萬元中介存在四方面問題

2012年6月，方子哥的老伴顏女士為兒子看中了位于朝陽區(qū)千鶴家園的一套房子。在我愛我家公司居間服務(wù)下，顏女士代兒子方曉鴿簽署了一系列合同、文件，約定以420萬元的價(jià)格購買該房屋，房款支付方式為交易雙方自行劃轉(zhuǎn)。同日，顏女士向我愛我家公司支付了居間服務(wù)費(fèi)92400元、向偉嘉安捷公司支付了保障服務(wù)費(fèi)17600元。

此后，顏女士陸續(xù)代兒子直接向賣家李佳霖個(gè)人支付了房款。但出乎方子哥夫婦意料的是，這次買賣卻是一場(chǎng)早已設(shè)下的騙局，李佳霖系隱瞞已將房屋委托他人出售并辦理最高額抵押貸款的事實(shí)，使用偽造的房屋所有權(quán)證，騙取了顏女士393萬元。最終李佳霖因詐騙罪、合同詐騙罪被判處無期徒刑，而方家則是財(cái)房?jī)煽铡?/p>

因認(rèn)為中介我愛我家公司和偉嘉安捷公司在房源信息審查、網(wǎng)簽辦理、房屋權(quán)屬審查、資金交付安全保障等方面未履行審慎、如實(shí)報(bào)告義務(wù)，造成其損失，方曉鴿將我愛我家公司、偉嘉安捷公司訴至法院，索賠300萬元。

中介：詐騙無法預(yù)見輕信賣家是致?lián)p原因

我愛我家公司稱該公司已完全履行居間義務(wù)，對(duì)出售方產(chǎn)權(quán)證、身份證，購買方買房及貸款資質(zhì)，房屋產(chǎn)權(quán)登記信息及設(shè)定抵押情況等均進(jìn)行了核驗(yàn)。方家損失系賣方詐騙行為造成，與服務(wù)瑕疵無關(guān)，且即使承擔(dān)賠償責(zé)任，也應(yīng)以居間服務(wù)費(fèi)為限，但該公司已于方曉鴿此次訴訟前將11萬元服務(wù)費(fèi)全部退還方家，故不同意再賠償方家損失。

對(duì)于銀行貸款面簽時(shí)發(fā)現(xiàn)的李佳霖姓名變更情況，我愛我家公司稱，恰恰是出于保護(hù)買受人利益的考慮，該公司才待李佳霖新身份證辦理完畢后方撤銷了第一次網(wǎng)簽。至于第二次網(wǎng)簽距第一次時(shí)間較長(zhǎng)的問題，該公司解釋系因方家對(duì)付款方式到底是貸款還是全款始終猶豫不定，而并非該公司拖延。對(duì)于第二次網(wǎng)簽賣家性別填寫錯(cuò)誤一事，我愛我家公司認(rèn)可系低級(jí)錯(cuò)誤，但稱并不影響過戶，且第二次網(wǎng)簽前大部分房款及稅費(fèi)均已支付李佳霖，故此錯(cuò)誤與方家損失無關(guān)，同時(shí)該公司稱第二次網(wǎng)簽之所以撤銷，是因?yàn)榉綍曾澮蠼档秃贤瑑r(jià)款。綜上，我愛我家公司稱該公司存在的瑕疵與方曉鴿被詐騙及損失沒有直接關(guān)系，對(duì)于詐騙行為該公司也無法預(yù)見。

同時(shí)，我愛我家公司指出，未按照合同履行、輕信賣家才是導(dǎo)致方家損失的原因。該公司在答辯時(shí)指出方家以下幾點(diǎn)問題：1.在合同履行過程中，方曉鴿一方在第二次網(wǎng)簽之前，超出合同約定的數(shù)額支付首付款；2.在該公司已明示稅費(fèi)應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的情況下，方家因認(rèn)為通過李佳霖可以少繳納稅款，拒絕了該公司要求，堅(jiān)持將稅費(fèi)支付李佳霖；3.資金自行劃轉(zhuǎn)應(yīng)在第三方見證下進(jìn)行，但方家未經(jīng)該公司見證多次直接向李佳霖付款。

偉嘉安捷公司則以并非居間合同當(dāng)事人，并非本案適格被告為由抗辯。

判決：四點(diǎn)過錯(cuò)構(gòu)成違約我愛我家賠償30萬

審理中，就產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)渭胺课菟?xiàng)權(quán)利信息查詢問題，北京市朝陽區(qū)法院向朝陽區(qū)房管局進(jìn)行了調(diào)查，該局表示自然人、法人只需提供身份證明、房屋坐落等，即可查詢上述情況。

同時(shí)，主審法官向北京市住建委進(jìn)行了咨詢，經(jīng)核實(shí)，針對(duì)存量房買賣的資金監(jiān)管問題，全市有11個(gè)區(qū)縣進(jìn)行強(qiáng)制資金監(jiān)管，即除首付款及貸款金額外，其他購房款均須轉(zhuǎn)入建委指定銀行的資金監(jiān)管賬戶，但朝陽區(qū)并沒有進(jìn)行強(qiáng)制資金監(jiān)管。

此外，就刑事執(zhí)行問題，朝陽區(qū)法院經(jīng)了解得知，因在2015年發(fā)現(xiàn)李佳霖存在漏罪，出現(xiàn)新的被害人，目前刑事執(zhí)行案件處于中止階段、新的刑事案件處于審理中，除涉案房屋外沒有追索到李佳霖其他財(cái)產(chǎn)。

開庭時(shí)，促成雙方交易的經(jīng)辦人、我愛我家公司員工宗某到庭作證，她承認(rèn)自己沒有經(jīng)紀(jì)人從業(yè)資格；看房時(shí)只核實(shí)了賣家的房產(chǎn)證和身份證，未核實(shí)戶口本；在3次網(wǎng)簽的過程中，始終未到房管局核實(shí)房屋權(quán)屬信息；在簽約過程中，也沒有向買方介紹過資金監(jiān)管的交易方式。

朝陽區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，我愛我家公司作為專業(yè)從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)，在居間活動(dòng)中收取了居間服務(wù)費(fèi)，應(yīng)盡到相應(yīng)的注意義務(wù)。但在本案中，該公司在4個(gè)方面存在過錯(cuò)行為，違反了如實(shí)報(bào)告義務(wù)和勤勉義務(wù)，構(gòu)成違約：即未按照合同約定對(duì)出賣人的身份信息進(jìn)行全面核實(shí)；未至房屋權(quán)屬機(jī)構(gòu)進(jìn)行核查產(chǎn)權(quán)證書真?zhèn)渭胺课菔欠翊嬖诓榉?、抵押等?quán)利限制信息；涉案交易實(shí)際經(jīng)辦人不具有經(jīng)紀(jì)人資格，公司對(duì)經(jīng)紀(jì)人缺乏有效管理和制約，內(nèi)部控制及風(fēng)險(xiǎn)管理存在重大缺陷；未充分告知警示房屋交易資金自行交割的風(fēng)險(xiǎn)，其未提供資金托管服務(wù)的行為規(guī)避了主要的居間服務(wù)義務(wù)，且與損害后果存在一定關(guān)聯(lián)。

同時(shí)，法院指出，方曉鴿一方亦存在過錯(cuò)，其忽視對(duì)合同內(nèi)容的審查，未盡合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，且在第一次網(wǎng)簽已經(jīng)注銷、第二次網(wǎng)簽尚未進(jìn)行的情況下，在此期間仍支付李佳霖73萬元，明顯對(duì)出賣人過于輕信，故對(duì)損失發(fā)生亦負(fù)有責(zé)任。

因房屋交易無法實(shí)現(xiàn)系出賣人詐騙行為所致，綜合考量方曉鴿受損情況及各方過錯(cuò)程度、責(zé)任大小以及中介公司的可預(yù)見性和可期待利益，法院一審判令我愛我家公司賠償方曉鴿違約金30萬元。而偉嘉安捷公司因并非居間合同法律關(guān)系當(dāng)事人，方曉鴿對(duì)該公司提出的訴訟主張，法院在本案中未予處理。

一審宣判后，原告、被告雙方均未明確表示是否上訴。方子哥本人表示法院判決賠償?shù)臄?shù)額未達(dá)到其預(yù)期。

法官建議：四中介涉訴超六成五類不規(guī)范行為多發(fā)建議設(shè)立行業(yè)保證金、責(zé)任保險(xiǎn)、等級(jí)評(píng)定及信用檔案制度

宣判后，主審法官羅曼介紹，該法院2014年共受理居間合同糾紛300余件，其中安信瑞德、鏈家、中原、我愛我家4家中介公司即涉訴197件，占同期同類案件的62％。

朝陽區(qū)法院酒仙橋法庭庭長(zhǎng)周維琦介紹，該法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)中介公司存在疏于核查客戶關(guān)鍵信息及重要材料，規(guī)避政策法律違規(guī)違法操作，違規(guī)增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、超標(biāo)收取服務(wù)費(fèi)用，合同簽訂草率、條款表述不嚴(yán)謹(jǐn)，內(nèi)部管理混亂、人員素質(zhì)良莠不齊、法律意識(shí)淡化等常見不規(guī)范行為，造成了合同履行的隱患、損害了交易雙方的權(quán)益，甚至干擾了市場(chǎng)交易的正常秩序。

為此，周維琦庭長(zhǎng)建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)等單位推行統(tǒng)一的居間合同范本，相關(guān)主管部門推動(dòng)建立中介行業(yè)保證金制度和責(zé)任保險(xiǎn)制度，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等級(jí)評(píng)定和信用檔案制度，并對(duì)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，將相關(guān)信息向社會(huì)公示。

針對(duì)方曉鴿一案反映的問題以及二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防，主審法官羅曼也建議購房者一方面應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況和置業(yè)需求，在科學(xué)評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、充分了解政策法規(guī)的情況下，審慎購置房屋；另一方面應(yīng)盡可能選擇通過銀行或第三方資金監(jiān)管的方式進(jìn)行支付，以保障資金交易安全，并應(yīng)在交易過程中強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、法律意識(shí)，注意搜集留存相應(yīng)證據(jù)。

責(zé)任編輯/鄭潔