文/本刊記者 袁躍

共享點(diǎn)亮長(zhǎng)城之道

文/本刊記者 袁躍

率先推行“陽(yáng)光運(yùn)作+業(yè)主自治+專(zhuān)業(yè)服務(wù)”陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)模式等一系列組合拳，使長(zhǎng)城物業(yè)在物業(yè)管理這看似低端的領(lǐng)域里成為一枝獨(dú)秀。

范治威：精細(xì)化運(yùn)營(yíng)看似低端的物業(yè)項(xiàng)目，會(huì)降低的不只是成本，還會(huì)增強(qiáng)多方共贏的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)公司普遍存在著企業(yè)規(guī)模小、專(zhuān)業(yè)、技術(shù)型人才少、綜合實(shí)力弱、經(jīng)濟(jì)效益低等問(wèn)題。全國(guó)除萬(wàn)科、龍湖、長(zhǎng)城等少數(shù)物業(yè)管理公司規(guī)?？捎^之外，其他物業(yè)公司未能形成重量級(jí)的航空母艦，還經(jīng)不起大風(fēng)大浪。

隨著O2O的崛起，社區(qū)越來(lái)越成為互聯(lián)網(wǎng)商家拓展新版圖的必爭(zhēng)之地。而與社區(qū)最貼近的物業(yè)管理這支生力軍，憑借天然的優(yōu)勢(shì)，互聯(lián)網(wǎng)一股獨(dú)大的行業(yè)邊界的堅(jiān)冰正被逐漸消融。萬(wàn)科物業(yè)、彩生活等紛紛登陸社區(qū)平臺(tái)，跨界爭(zhēng)奪戰(zhàn)愈演愈烈。可是只憑一時(shí)的沖動(dòng)，盲目競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)損兵折將，這迫切需要一種理性的陽(yáng)光共享之道。

陽(yáng)光共享

作為一家大牌物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，在經(jīng)濟(jì)低迷期，如何才能恰到好處地梳理數(shù)據(jù)信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)用戶(hù)的良性運(yùn)用和增值商業(yè)價(jià)值？在預(yù)計(jì)2017年地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售額面臨新低谷以及暗流涌動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)面前，長(zhǎng)城物業(yè)董事長(zhǎng)陳耀忠和他的團(tuán)隊(duì)卻一直堅(jiān)信：危機(jī)絕非末日，恰恰蘊(yùn)含著無(wú)限的機(jī)遇。伴隨近年來(lái)公司的高速發(fā)展，分支機(jī)構(gòu)從數(shù)量和層級(jí)上也越來(lái)越多，管理鏈條進(jìn)一步拉長(zhǎng)，為了應(yīng)對(duì)不斷擴(kuò)張的企業(yè)規(guī)模，出現(xiàn)了財(cái)務(wù)職能建設(shè)重復(fù)投入、信息不對(duì)稱(chēng)、數(shù)據(jù)收集效率低下的弊端。如何喚醒沉睡的大數(shù)據(jù)，解決這些弊端？從2016年初始，深圳長(zhǎng)城物業(yè)逐步組建覆蓋集團(tuán)所有業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)共享，讓多年沉睡的數(shù)據(jù)走到陽(yáng)光下。

長(zhǎng)城物業(yè)高級(jí)副總裁兼首席財(cái)務(wù)官范治威，對(duì)一年來(lái)走過(guò)的共享之路滿(mǎn)懷信心：“擺脫因發(fā)展迅速而積累暗藏的不活躍基因，打造一個(gè)充滿(mǎn)活力的鮮亮生命體，這種鮮亮是長(zhǎng)城物業(yè)無(wú)懼歸零的希望之根。精益、專(zhuān)業(yè)對(duì)我們的能力、流程、工具都提出了越發(fā)精細(xì)化的縱深和未來(lái)訴求。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、制度化將數(shù)據(jù)建倉(cāng)；依靠公司大數(shù)據(jù)平臺(tái)，將財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、整合，為公司業(yè)務(wù)做落地支持。精細(xì)化運(yùn)營(yíng)看似低端的物業(yè)項(xiàng)目，會(huì)降低的不只是成本，還會(huì)增強(qiáng)多方共贏的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。業(yè)務(wù)支持作為前臺(tái)服務(wù)，參與業(yè)務(wù)部門(mén)工作，發(fā)揮其協(xié)同作用；財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心作為中臺(tái)服務(wù)，負(fù)責(zé)集團(tuán)全部的基礎(chǔ)會(huì)計(jì)核算；財(cái)務(wù)管理作為后臺(tái)服務(wù)，通過(guò)分析前、中臺(tái)的信息，提供集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策，這些戰(zhàn)略的精準(zhǔn)落地?zé)o異于為各自為政的物業(yè)項(xiàng)目刮骨療毒?！?/p>

物業(yè)管理項(xiàng)目的分散、項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)柵欄、地域人文的不同，讓物業(yè)公司在拓展版圖的同時(shí)，全國(guó)上萬(wàn)家物業(yè)公司開(kāi)始單打獨(dú)斗試水社區(qū)服務(wù)，一座座應(yīng)運(yùn)而生的信息孤島各自安營(yíng)扎寨，可是，這卻使資源互通有無(wú)的長(zhǎng)板優(yōu)勢(shì)沒(méi)有得到充分的展示。

但每家企業(yè)均有其獨(dú)特的標(biāo)識(shí)，在實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的路上，整合自身所擁有的行業(yè)資源、借力而為成為物業(yè)公司的首選課題，只有抱團(tuán)取暖，通過(guò)資源互補(bǔ)，才能盤(pán)活增量。怎樣不讓物業(yè)管理公司各掃門(mén)前雪，讓資源互補(bǔ)的規(guī)模效應(yīng)達(dá)到價(jià)值最大化？

在這個(gè)去本位、忠實(shí)用戶(hù)體驗(yàn)的時(shí)代，順應(yīng)大勢(shì)、成立近4年的長(zhǎng)城物業(yè)“一應(yīng)云”，打破自?huà)唛T(mén)前雪的沉悶困局，不是各顧各的做自家“生意”，而是以互聯(lián)網(wǎng)思維，堅(jiān)守共贏、抱團(tuán)取暖。

2012年，長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)旗下一應(yīng)社區(qū)服務(wù)集團(tuán)成立一應(yīng)云智慧平臺(tái)，通過(guò)云技術(shù)將傳統(tǒng)的物業(yè)管理搬到了網(wǎng)上，同時(shí)為業(yè)主提供了在線(xiàn)直接反饋社區(qū)物業(yè)問(wèn)題的渠道，該平臺(tái)旨在解決物業(yè)領(lǐng)域的諸多痛點(diǎn)，包括提高管理效率、給予業(yè)主快捷的投訴保修通道、社區(qū)信息公開(kāi)透明、社區(qū)業(yè)主社交、社區(qū)生活服務(wù)、降低物業(yè)管理成本等等傳統(tǒng)物業(yè)公司的弊端。登陸以來(lái)，一應(yīng)云聚集八百多萬(wàn)業(yè)主用戶(hù)，使用一應(yīng)云業(yè)主服務(wù)管控平臺(tái)之后，對(duì)業(yè)主而言可以從根本上解決業(yè)主服務(wù)難題，可以進(jìn)行全程標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、24小時(shí)主動(dòng)式服務(wù)、實(shí)時(shí)追蹤、跨區(qū)域無(wú)盲點(diǎn)管控。對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，將以低成本的方式獲得多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，同時(shí)進(jìn)行高效服務(wù)管控提升業(yè)主滿(mǎn)意度。

長(zhǎng)城物業(yè)借鑒了現(xiàn)代連鎖企業(yè)的通行做法，對(duì)物業(yè)管理的核心價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程進(jìn)行了重新梳理和再造，從而形成了“市場(chǎng)——開(kāi)店——運(yùn)營(yíng)”的物業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈，同時(shí)，對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行了適應(yīng)性調(diào)整，以確保所有物業(yè)管理項(xiàng)目能夠得到快速的復(fù)制。

2015年橫空出世的一應(yīng)云聯(lián)盟伙伴長(zhǎng)城、佳兆業(yè)、華僑城、首地、航天，以及金地、中信、百利行、合正、世紀(jì)開(kāi)元、鵬基等物業(yè)公司共享包容式整合社區(qū)資源，以跨界協(xié)作的模式構(gòu)建社區(qū)生態(tài)圈，推動(dòng)物業(yè)行業(yè)良性發(fā)展和社區(qū)生活方式蝶變進(jìn)化。截至2016年9月，平臺(tái)聚合了物業(yè)企業(yè)260余家，涉及物業(yè)項(xiàng)目約4085個(gè)，物業(yè)面積近7億㎡、家庭約530萬(wàn)戶(hù)，估計(jì)直接影響1600萬(wàn)人口，領(lǐng)跑?chē)?guó)內(nèi)同類(lèi)社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。

蝶變成長(zhǎng)

領(lǐng)跑社區(qū)，蝶變未來(lái)，絕非一日之功，長(zhǎng)城物業(yè)早在1999年就開(kāi)始與金蝶合作，應(yīng)用財(cái)務(wù)系統(tǒng)提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理技能，五年后采用金蝶人力資源管理系統(tǒng)，運(yùn)行效果平穩(wěn)有序。17年來(lái)，長(zhǎng)城物業(yè)果斷試水ERP深水區(qū)：率先實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理辦公自動(dòng)化及遠(yuǎn)程管理網(wǎng)絡(luò)化;率先導(dǎo)入平衡計(jì)分卡方法，構(gòu)建企業(yè)平衡發(fā)展的運(yùn)營(yíng)體系；率先推行“陽(yáng)光運(yùn)作+業(yè)主自治+專(zhuān)業(yè)服務(wù)”陽(yáng)光物業(yè)服務(wù)模式等，這一系列組合拳，使長(zhǎng)城物業(yè)在物業(yè)管理這看似低端的領(lǐng)域里成為一枝獨(dú)秀。

身處繁華都市社區(qū)，每天都離不開(kāi)的物業(yè)，在我們生活中正在扮演著越來(lái)越重要的角色。可是在高樓林立的管理迷局里，物業(yè)公司正被難以言表的痛點(diǎn)所困擾。超時(shí)、超負(fù)荷的工作使物業(yè)管理人員身心疲憊，而大多低效的管理，也無(wú)形中會(huì)激化了很多社區(qū)業(yè)主的不滿(mǎn)。不為人知的是，別墅、聯(lián)排、多層、高層、商業(yè)都需要大量的管理人員，物業(yè)管理成本高、利潤(rùn)低，但風(fēng)險(xiǎn)卻不低于任何行業(yè)，有時(shí)一個(gè)小小的失誤可能會(huì)造成幾千上萬(wàn)甚至數(shù)十萬(wàn)元的損失。

在航母級(jí)的企業(yè)集團(tuán)中，若沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的財(cái)務(wù)集中管理平臺(tái)，各單位財(cái)務(wù)核算差異很難掌控，集團(tuán)財(cái)務(wù)總部很難實(shí)時(shí)監(jiān)控基層業(yè)務(wù)單位的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，信息往往滯后。財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心可以對(duì)所有子公司采用相同的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程，擁有相關(guān)子公司的所有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)匯總、分析不再費(fèi)時(shí)費(fèi)力，更容易做到跨地域、跨部門(mén)整合數(shù)據(jù)，為企業(yè)提高財(cái)務(wù)管控水平提供強(qiáng)有力的支持。面對(duì)人力成本的持續(xù)上揚(yáng)，如何降低從每個(gè)城市財(cái)務(wù)各自為戰(zhàn)的成本，自動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)槿珖?guó)一個(gè)共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的互聯(lián)和共享？

早在2009年人力成本不斷上漲時(shí)，長(zhǎng)城物業(yè)通過(guò)金蝶EAS系統(tǒng)升級(jí)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程管控而大大節(jié)省了人力成本。長(zhǎng)城物業(yè)財(cái)務(wù)共享中心總經(jīng)理余劍宇對(duì)此表示：“金蝶EAS系統(tǒng)的戰(zhàn)略管理模塊經(jīng)過(guò)反復(fù)磨合、運(yùn)用以來(lái)，我們實(shí)現(xiàn)了系統(tǒng)自動(dòng)收集、分析數(shù)據(jù)，減少了人為匯總數(shù)據(jù)的失誤，提高了工作效率，人工成本迅速降低。通過(guò)將工作審批流程配置在移動(dòng)客戶(hù)端，提高了信息傳遞和處理的及時(shí)性，財(cái)務(wù)共享中心關(guān)注業(yè)務(wù)端自動(dòng)前移，成本凸顯的部分會(huì)自動(dòng)發(fā)出報(bào)警信息，改變業(yè)務(wù)前端的每一個(gè)難題，從總裁到基層操作員，長(zhǎng)城物業(yè)每一位員工都在不斷學(xué)習(xí)信息系統(tǒng)帶來(lái)的改變和知識(shí)結(jié)構(gòu)，企業(yè)的靈動(dòng)蝶變，帶動(dòng)了每一位長(zhǎng)城人不斷接受鮮活的陽(yáng)光共享，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)和員工的蝶變成長(zhǎng)?！?/p>

共贏王道

長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)經(jīng)過(guò)28年的發(fā)展，已經(jīng)成立一家集物業(yè)管理、社區(qū)O2O、樓宇智控等業(yè)務(wù)的集團(tuán)化公司，集團(tuán)公司的業(yè)務(wù)遍布全國(guó)28個(gè)省、自治區(qū)、直轄市、70余大中型城市，管理面積達(dá)到1.2億平方米；為全國(guó)640個(gè)項(xiàng)目、100多萬(wàn)家庭，超過(guò)300萬(wàn)人口提供物業(yè)管理服務(wù)。面對(duì)龐大的客戶(hù)群，怎樣為300萬(wàn)人口提供好數(shù)據(jù)支持，兼顧內(nèi)外腦的平衡？通過(guò)財(cái)務(wù)共享數(shù)據(jù)平臺(tái)，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)各分支機(jī)構(gòu)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，防范于未然。從2015年參觀學(xué)習(xí)，到2016年9月長(zhǎng)城物業(yè)財(cái)務(wù)共享物業(yè)管理事業(yè)群、生活服務(wù)事業(yè)群北京、天津、大連、福州、武漢、呼市、銀川項(xiàng)目上線(xiàn)；樓宇科技事業(yè)群武漢、長(zhǎng)沙、北京、天津、深圳、順德、上海項(xiàng)目上線(xiàn)；隨著商業(yè)公司物業(yè)和商業(yè)項(xiàng)目全部上線(xiàn)和所有職能部門(mén)的上線(xiàn)，財(cái)務(wù)共享模式實(shí)現(xiàn)了全國(guó)費(fèi)用共享、費(fèi)用審核標(biāo)準(zhǔn)化，提高了工作效率，減少了人為因素對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的干預(yù)。

隨著財(cái)務(wù)共享服務(wù)帶來(lái)的思想觀念上的轉(zhuǎn)變，余劍宇坦言，這需要打破一些傳統(tǒng)習(xí)慣和認(rèn)識(shí):一是打破我國(guó)企業(yè)組織體系“大而全、小而全”的傳統(tǒng)觀念，按照專(zhuān)業(yè)化、流程化、集約化的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)調(diào)整內(nèi)部組織架構(gòu)，實(shí)施流程再造；二是打破依賴(lài)手工操作、紙質(zhì)文件簽名審批的傳統(tǒng)習(xí)慣，大力推行電子化審批，并以嚴(yán)密的安全措施，增強(qiáng)電子化操作的可信度和可靠性;三是打破害怕公開(kāi)、透明、習(xí)慣遮遮掩掩的落后心理，大力宣傳正確的財(cái)務(wù)理念，加強(qiáng)陽(yáng)光財(cái)務(wù)建設(shè)。

在設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心流程時(shí)，通過(guò)對(duì)現(xiàn)有流程的梳理，結(jié)合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范及應(yīng)用指引等相關(guān)規(guī)定和集團(tuán)管控一體化發(fā)展的要求，不斷優(yōu)化，達(dá)到財(cái)務(wù)共享服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)流程的要求，最終使流程落地。通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)性、事務(wù)性工作的集中處理，一個(gè)財(cái)務(wù)人員可以處理幾個(gè)公司的相同崗位的業(yè)務(wù)，使得原來(lái)成百上千人在不同的子公司完成的工作由一個(gè)財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心完成，提高了財(cái)務(wù)核算的效率，也降低了原分散在各單位工作量的處理費(fèi)用，節(jié)約了人工成本。截至目前，長(zhǎng)城物業(yè)財(cái)務(wù)共享共有31名員工在財(cái)務(wù)共享中心集中辦公，已將物業(yè)管理事業(yè)群、樓宇科技事業(yè)群、生活服務(wù)事業(yè)群、商業(yè)公司所有費(fèi)用審核和財(cái)務(wù)記賬納入財(cái)務(wù)共享中心平臺(tái)。

財(cái)務(wù)共享中心組建初期，僅僅是作為企業(yè)內(nèi)部職能部門(mén)，為企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)單元提供跨組織、跨地區(qū)的專(zhuān)業(yè)支持，利用EAS系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)批量生成記賬憑證，實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)記賬的自動(dòng)化，減少了人工主觀判斷的工作量，提高了財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。范治威在百忙中耐心解釋說(shuō)，通過(guò)物業(yè)3.0方式，構(gòu)建物業(yè)管理生態(tài)圈，創(chuàng)建新的財(cái)務(wù)管理模式，將財(cái)務(wù)管理劃分為共享財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)、戰(zhàn)略財(cái)務(wù)，公司在新的地區(qū)建立子公司或收購(gòu)其它公司，財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心能馬上快速響應(yīng)，為這些新建的子公司提供服務(wù)。公司管理人員更集中精力在公司的核心業(yè)務(wù)，而將其它的輔助功能通過(guò)財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心提供的服務(wù)完成。同時(shí)，使更多財(cái)務(wù)人員從會(huì)計(jì)核算中解脫出來(lái)，能夠?yàn)楣緲I(yè)務(wù)部門(mén)的經(jīng)營(yíng)管理和高層領(lǐng)導(dǎo)的戰(zhàn)略決策提供高質(zhì)量的財(cái)務(wù)決策支持，促進(jìn)核心業(yè)務(wù)發(fā)展，增強(qiáng)了企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的潛力，各分子公司的基礎(chǔ)核算功能通過(guò)財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心來(lái)完成，而業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)、共享財(cái)務(wù)為公司業(yè)務(wù)部門(mén)的經(jīng)營(yíng)管理和高層領(lǐng)導(dǎo)的戰(zhàn)略決策提供高質(zhì)量的財(cái)務(wù)決策支持，這為公司每年物業(yè)管理面積增長(zhǎng)30%以上提供了財(cái)務(wù)基礎(chǔ)。新商業(yè)時(shí)代，沒(méi)有零和博弈，共贏才是王道，2017年，我們會(huì)提高對(duì)財(cái)務(wù)共享中心的要求，依據(jù)市場(chǎng)機(jī)制獨(dú)立運(yùn)營(yíng)、服務(wù)收費(fèi)，讓企業(yè)內(nèi)部客戶(hù)來(lái)對(duì)財(cái)務(wù)共享中心做評(píng)價(jià)。相信，經(jīng)過(guò)經(jīng)久的歷練，財(cái)務(wù)共享中心可以為更多的一應(yīng)聯(lián)盟企業(yè)服務(wù)，持續(xù)創(chuàng)新，從純成本中心向利潤(rùn)中心轉(zhuǎn)變。