文|魯政委

樓市政策收緊內(nèi)房投資趨緩

文|魯政委

望京筆記

魯政委，湖北省隨州市環(huán)潭鎮(zhèn)人，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，市場(chǎng)研究總監(jiān)。2010年被上海市政府確定為”上海金融領(lǐng)軍人才“、“首屆滬上十大金融創(chuàng)新人物”，在金融界和百度新聞聯(lián)合評(píng)選的“2011年度中國(guó)最受關(guān)注的十大經(jīng)濟(jì)學(xué)家”中以“前瞻”名列榜首；2010年度和2011年度連續(xù)兩年“第一財(cái)經(jīng)金融價(jià)值榜之最佳中國(guó)分析師”。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，內(nèi)地房?jī)r(jià)存在著“三年一周期”的特徵：從70大中城市二手住宅價(jià)格指數(shù)來看，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)增速大約每三年會(huì)經(jīng)歷一個(gè)“上漲─下跌”的輪迴。這是房?jī)r(jià)的周期，而房地產(chǎn)投資的周期卻鮮有人關(guān)注。事實(shí)上，中國(guó)的住宅新開工面積波動(dòng)也具有鮮明的周期性特徵，而這種周期性特徵在近年來發(fā)生了重要變化。同時(shí)，供地、房地產(chǎn)銷售與投資之間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系也發(fā)生了改變。

本文將圍繞房地產(chǎn)周期的新特徵展開討論。

1、房地產(chǎn)周期的新變化

以2012年7月為分界，中國(guó)的房地產(chǎn)周期發(fā)生了四個(gè)重要變化。

第一，新開工漲跌周期縮短。在2012年7月之前，中國(guó)住宅新開工面積增速大約每?jī)芍寥陼?huì)經(jīng)歷一輪“從上漲到下降”的波動(dòng)。然而，2012年7月之后，新開工增速的波動(dòng)周期已顯著縮短，目前只有十五個(gè)月左右。

第二，銷售相對(duì)于投資：從領(lǐng)先到同步。2012年7月之前，商品房銷售增速往往領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資增速，銷售增速見頂早于投資增速見頂約半年以上。例如，在2009年至2011年的房地產(chǎn)周期中，房地產(chǎn)銷售增速于2009年11月見頂，但房地產(chǎn)投資增速在2010年5月見頂。但在2012年7月之后，商品房銷售增速和房地產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)同步變化。例如，今年房地產(chǎn)銷售增速和投資增速同時(shí)在4月見頂。

第三，供地與新開工：從領(lǐng)先到幾近同步。2012年7月之前，住宅用地供應(yīng)的增速領(lǐng)先于住宅新開工面積的增速。在2009至2011年的樓市周期中，100城市住宅地供應(yīng)面積增速在2010年2月見頂，而住宅新開工面積增速在2010年7月見頂。2012年之后，住宅地供應(yīng)增速與住宅新開工面積增速的變動(dòng)時(shí)點(diǎn)更為接近。在當(dāng)前所處的樓市周期中，100城市住宅地供應(yīng)增速在2016年3月見頂，而住宅新開工面積增速在2016年4月見頂。

第四，新開工與施工：從領(lǐng)先到同步。2012年7月之前，住宅新開工面積增速領(lǐng)先于施工面積增速。例如，在2009年到2010年的樓市周期中，新開工面積增速于2010年5月見頂回落，而施工面積增速直到2011年2月才見頂回落。二者相差9個(gè)月。2012年7月之后，新開工面積增速和施工面積增速的變化時(shí)點(diǎn)更為接近。2012至2014年的樓市周期中，新開工面積增速于2013年2月見頂，施工面積增速在兩個(gè)月后見頂。新開工面積增速在2014年2月開始回調(diào)，而施工面積增速在2014年3月開始回調(diào)。

2、樓市新特徵的背后

房地產(chǎn)周期的變化，實(shí)際上體現(xiàn)了2012年前后中國(guó)樓市政策的三大變化。

首先，2012年7月起，政府開始徵收土地閑置費(fèi)。2012年6月，國(guó)土部發(fā)布《閑置土地處置辦法》，對(duì)未動(dòng)工開發(fā)滿一年的閑置土地按出讓或劃撥價(jià)款的20%徵繳土地閑置費(fèi)，對(duì)未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的閑置土地可以收回使用權(quán)。這一辦法從2012年7月起開始實(shí)施。土地閑置費(fèi)的徵收有效減少了開發(fā)商的囤地行為，使土地供應(yīng)增速和新開工增速的變動(dòng)時(shí)點(diǎn)更加接近。

其次，2012年后中國(guó)土地供應(yīng)的順周期特徵有所減弱。在2009年到2010年初，隨著住宅價(jià)格的攀升，100城市的住宅地供應(yīng)面積也出現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)。而在2013年，盡管住宅價(jià)格同比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，住宅地供應(yīng)面積的同比增速卻在2013年2月觸頂，而后波動(dòng)下行。2016年的前九個(gè)月，住宅價(jià)格同比增速走高，但住宅地供應(yīng)面積同比增速并未出現(xiàn)明顯的提高。

順周期的土地供應(yīng)使開發(fā)商在樓市火熱期購入大量土地。考慮到從土地購入到投入開發(fā)需要一定的時(shí)間，加之可能存在的囤地行為，購置的土地可能需要一定的時(shí)間才會(huì)被逐步消化。這導(dǎo)致樓市銷售熱度退卻后，新開工面積和房地產(chǎn)投資仍然能夠在短期內(nèi)保持一定的增長(zhǎng)。而當(dāng)土地不再順周期供應(yīng)后，房地產(chǎn)銷售對(duì)投資開工的影響時(shí)間縮短。這不僅使銷售與投資開工的變動(dòng)時(shí)點(diǎn)更為接近，也使新開工面積的反應(yīng)更為敏感，引起新開工面積增速的波動(dòng)周期縮短。

再次，土地供應(yīng)有所減少。2012年末至今，土地購置面積增速大部分時(shí)間為負(fù)，待開發(fā)土地面積增速也呈現(xiàn)出下行趨勢(shì)。土地供應(yīng)的減少加速了房地產(chǎn)庫存去化的進(jìn)程，使新開工面積對(duì)施工面積的影響更為明顯，導(dǎo)致新開工面積增速與施工面積增速的變動(dòng)時(shí)點(diǎn)更為接近。

3、房地產(chǎn)投資展望

了解房地產(chǎn)周期的新特徵對(duì)于預(yù)測(cè)明年的房地產(chǎn)投資有著重要的意義。

一方面，過去有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)投資增速滯后于房地產(chǎn)銷售增速。因此，今年的樓市繁榮可能對(duì)明年一季度甚至上半年的房地產(chǎn)投資起到支撐作用。然而，現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售與投資的變動(dòng)時(shí)點(diǎn)更為接近，加之樓市政策收緊，明年的房地產(chǎn)投資增速可能隨著銷售增速的下滑而回落。

另一方面，考慮到土地供應(yīng)增速與新開工面積增速的變動(dòng)時(shí)點(diǎn)更為接近，擴(kuò)大土地供應(yīng)將更快地影響到房地產(chǎn)投資。這意味著，如果明年土地供應(yīng)增速有所回升，將對(duì)房地產(chǎn)投資形成一定的支撐。