杜權(quán)偉（重慶建工集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶市　北部新區(qū)　401122）

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房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計階段成本控制管理辦法探討

杜權(quán)偉（重慶建工集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶市北部新區(qū)401122）

房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作中，對于成本的控制是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，尤其是針對房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制，對于后期提出項目整體方案、初步設(shè)計以及施工圖制作中，均有重要意義。本文即探討了房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段對于工程項目成本的控制管理辦法，以供參考。

房地產(chǎn)；開發(fā)商；規(guī)劃設(shè)計；成本控制

引言

我國近年來先后出臺了一系列的調(diào)控政策，以大力加強對于住房建設(shè)、房地產(chǎn)行業(yè)的管控力度，使房地產(chǎn)開發(fā)商更加具有工程成本的控制意識。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計階段，對于工程成本的控制，對于整個工程的造價控制而言，都是極其重要的階段，其對于工程造價所產(chǎn)生的影響通常會達到75%以上。根據(jù)以往的工程項目操作經(jīng)驗，需要針對規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制管理辦法，提出一些具體的思路，以期能夠真正提高工程效益。

1　建筑設(shè)計階段成本控制的必要性

1.1成本控制的概念

成本控制，是企業(yè)實現(xiàn)成本計劃的重要手段。成本控制以預先確定的成本（計劃成本、定額成本或標準成本）為依據(jù)，對生產(chǎn)和銷售一定數(shù)量產(chǎn)品所發(fā)生的物資耗費、勞動耗費和其他費用支出進行嚴格的管理和監(jiān)督，以達到降低成本、提高經(jīng)濟效益的目的。

1.2成本控制的核心

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計階段，對于工程成本的控制范圍，主要分成以下三個階段：方案設(shè)計、擴初設(shè)計和施工圖設(shè)計階段，其中具體涵蓋了建筑、結(jié)構(gòu)、安裝這三個專業(yè)。而設(shè)計階段成本管理的主要內(nèi)容則包括：設(shè)計單位的選擇、設(shè)計任務(wù)書的編制、設(shè)計質(zhì)量的掌控以及設(shè)計合同的管理等四個方面。

成本控制絕對不僅僅是單純的壓縮成本費用，它需要與宏觀經(jīng)濟環(huán)境、企業(yè)的整體戰(zhàn)略目標、經(jīng)營方向、經(jīng)營模式等方面有效地結(jié)合需要建立起科學合理的成本分析與控制系統(tǒng)。成本控制是一個綜合的平衡控制，不一定最省錢的就是最好的成本控制。但是，最好的成本控制，一定是綜合考慮了所有方面的因素實現(xiàn)的最好的平衡不是只有減法才是對成本的控制，有時候，成本的加法更是對成本綜合效益實現(xiàn)的最佳辦法。從建筑設(shè)計的角度而言，成本控制的一個誤區(qū)往往是對建筑合理細致的設(shè)計的制約。

1.3成本控制的手段

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，建筑設(shè)計不僅決定了產(chǎn)品最終能否得到市場的認同，也肩負著成本控制的重要使命。選擇建筑方案時，需要最大限度地實現(xiàn)效用最大化和成本最小化。建筑設(shè)計的成本控制，是一個全過程的成本控制，可以分為五大環(huán)節(jié)：規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計以及設(shè)計變更、交底和配合施工。這五個環(huán)節(jié)中的每個流程、每個細節(jié)都可以對成本進行約束和控制。

2　項目規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制方法

就比例而言，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，成本大約占據(jù)整體項目開發(fā)成本的50%，而設(shè)計圖紙制作的預算，則大約占據(jù)建設(shè)成本的90%，剩余的10%約為簽證工程。此外，簽證所站占據(jù)的僅為開發(fā)總成本的5%，而所有的設(shè)計費用，則大約會占開發(fā)成本的約1%。而這1%的在設(shè)計階段所產(chǎn)生的費用，常常會影響建安工程80%的簽證。因此，這1%與5%的對比，僅僅為書面上的直觀對比，另外還包括一些間接價值無法體現(xiàn)出來，由此可見，設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制在整體開發(fā)成本中舉足輕重，其具體的控制方法可以從以下方面著手。

2.1設(shè)計變更成本控制

開發(fā)項目工程的設(shè)計變更，對于建設(shè)單位而言，常常是非常難以處理的問題之一，層出不窮的設(shè)計變更往往會導致成本費用的增加，許多看似簡單的設(shè)計變更單背后，都需要由一筆巨大的經(jīng)濟索賠開資作為支撐。因此，如果能夠在設(shè)計初期就提高重視的程度，嚴謹設(shè)計過程，保證設(shè)計的準確和長遠眼光，就可以減少設(shè)計變更問題的出現(xiàn)，從而為設(shè)計部門和成本部門解決后期變更所產(chǎn)生的大量費用。

2.2營銷部門責任不到位

在成本部門與設(shè)計部門因為設(shè)計變更等問題產(chǎn)生矛盾的情況下，營銷部門往往會強烈建議，認為應(yīng)當滿足工程部門的現(xiàn)場需求，并接受物業(yè)部門接到的業(yè)主反饋，針對其中的意見對工程做出更改，加上許多變更要求所支付的設(shè)計費用，往往遠沒有超過部門成本限額，因此，很多時候會放松對自身的要求，采取順水人情的做法，以幫助其他部門完成設(shè)計變更，這種不負責任的行為往往會給項目造成巨大的損失。因此，在面對設(shè)計變更問題時，營銷部門必須嚴格依據(jù)對當前市場情況的分析結(jié)果，結(jié)合工程實際，明確變更的必要性和成本花費，從整體工程的角度出發(fā)，從而保證工程整體成本。

2.3重視相關(guān)工程信息的審核

在下達設(shè)計任務(wù)書時，僅僅照搬以前的項目模板，而并沒有進行現(xiàn)場的勘察，或查閱當?shù)氐牡乜眻蟾?，有時候甚至連項目的實際效果圖都沒有審核過，就不負責任地直接下達了任務(wù)書。這種情況必然會降低工程的質(zhì)量，因此需要重視對于任務(wù)書總工程相關(guān)數(shù)據(jù)的核實，并對已經(jīng)完成的設(shè)計，采取必要的核查措施，從而防止項目設(shè)計階段的缺失，在形成施工藍圖之前，仔細聯(lián)合各個部門對于圖紙的會審，對于施工期間的被動設(shè)計變更進行控制，避免預算追加問題。

2.4加強市場調(diào)查

由于投資企業(yè)相關(guān)部門、委托咨詢公司和中介機構(gòu)，會對房地產(chǎn)市場情況進行詳細的調(diào)查，然后結(jié)合房地產(chǎn)市場供求實況，預測其發(fā)展趨勢，充分利用市場調(diào)查手段以獲得更加準確的信息，從而將存在的不確定性降至最低限度，以達到規(guī)避房地產(chǎn)投資風險的效果，在經(jīng)營的過程中，避免不必要的成本浪費，實現(xiàn)最大收益。

2.5合理控制投資比例

當前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其投資的領(lǐng)域往往包括不同收入層次所需要的產(chǎn)品，例如住宅、寫字樓、商場以及娛樂場所等建筑，因此可以利用不同業(yè)態(tài)具有的優(yōu)勢，有效規(guī)避開發(fā)項目的投資弱點，從而降低未來收益的不確定性。房地產(chǎn)的多樣化投資，關(guān)鍵在于合理控制不同類型業(yè)態(tài)的投資比例，進而降低開發(fā)的風險，以獲取較高收益。

2.6積極響應(yīng)政策變動

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當積極關(guān)注當?shù)氐恼咦儎樱瑥亩侠砜刂仆顿Y的方向：①加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于當?shù)叵嚓P(guān)法律、法規(guī)、國家稅收政策、財政政策等方面的了解，進而實現(xiàn)國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控；②密切關(guān)注房地產(chǎn)新狀況、新問題，同時確保相關(guān)信息的獲取渠道更加暢通，從而能夠爭取在政策調(diào)控過程中，進行合理的調(diào)整，以適應(yīng)政策變化，從而控制政策變動帶來的投資風險。

2.7掌握市場周期規(guī)律和最佳開發(fā)時間

土地成本通常按照占據(jù)項目總支出約20～30%的比例，對土地的位置、價格，并充分考慮開發(fā)的風險與升值空間，土地成本包括土地的出讓金、拆遷安置補償費以及土地征用費等。通過了解其市場的周期變化，從而能夠在開發(fā)完成后，有掌握房地產(chǎn)市場經(jīng)濟周期的波峰段，從而實現(xiàn)地產(chǎn)售價高、變現(xiàn)容易、風險小的投資，而在房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波谷，開發(fā)用地成本低的情況下，合理規(guī)劃投資，最終依據(jù)市場周期規(guī)律，找到最佳的開發(fā)時間。

2.8重視風險控制

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，均可能發(fā)生許多自然風險，因此，投資者在實際的施工建設(shè)前期，需要重視決策設(shè)計階段的成本風險控制，必須將用地的周邊環(huán)境、地貌、氣候等特征進行合理的分析，從而進行成本投資的調(diào)整。

2.9合理調(diào)研

在項目開發(fā)的前期，需要通過調(diào)研等措施，確定相應(yīng)的造價標準，并組織好施工隊伍，掌握整個項目的具體情況，并指定科學、合理的方案，從而保證工程項目能夠以最低的成本投入，實現(xiàn)較高質(zhì)量和效益的工程建設(shè)。

2.10房地產(chǎn)配套設(shè)施控制

在房地產(chǎn)的投資決策階段，成本控制的重點是房地產(chǎn)的配套設(shè)施，盡量減少配套設(shè)備，同時在選中配套設(shè)施，一定要精選一些精簡配置的設(shè)施，這樣后期維護運營的費用也將大幅度的降低。

2.11稅費控制

稅費占房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入的8～10%左右。開發(fā)商在這部分要進行成本控制可以在管理費用和銷售費用方面進行控制，建立完善的制度，確定最優(yōu)銷售方案，降低銷售及宣傳成本。

3　結(jié)束語

成本控制的工作貫穿于房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，其重點又是始于產(chǎn)品的設(shè)計階段。從規(guī)劃階段、方案階段、初步設(shè)計階段到施工圖階段，設(shè)計成本控制的影響由大到小，由粗到細。對于住宅項目而言，建筑設(shè)計的重點部分是總圖布局、戶型、立面、車庫及底商，以及很多構(gòu)造細節(jié)，這些部分也是設(shè)計結(jié)合當?shù)匾筮M行合理布局和精巧構(gòu)思之處，需要判斷力和經(jīng)驗對設(shè)計中的復雜問題進行取舍，進而得出最合理的能夠控制成本的解決方案。

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杜權(quán)偉（1960-），男，高級工程師，碩士，主要從事工程技術(shù)管理工作。

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2095-2066（2016）13-0239-02

2016-2-8