柴　旭（福建省地質測繪院）

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淺談房產(chǎn)測繪分攤方法及其對房產(chǎn)面積的質量控制

柴旭（福建省地質測繪院）

房產(chǎn)測繪的一個主要內(nèi)容就是房產(chǎn)面積測算，也是房屋的業(yè)主普遍比較關心的問題。房產(chǎn)面積的測算是一項對技術、政策以及精度都要求非常高的工作，必須采用非常精密的測繪儀器以及科學先進的測繪技術，來對商品房屋的面積大小以及權屬情況進行專業(yè)的測算。本文主要介紹了房產(chǎn)測繪的相關概念及面積分攤方法，繼而分析了影響房產(chǎn)面積測算質量的原因及質量控制措施。

房產(chǎn)測繪；分攤方法；質量控制措施

1　房產(chǎn)測繪概述

1.1房產(chǎn)測繪概念解析

從專業(yè)測繪的角度來說，房產(chǎn)測繪是其中一個非常具有特點的分支，它主要測算的范圍是房屋以及房屋相關的土地面積，換句話說，房產(chǎn)測繪就是運用先進的測繪儀器、使用專業(yè)的測繪技術以及測繪手段，來達到對房屋及土地的自然狀況、權屬情況、地理位置、數(shù)量以及質量等相關信息的準確測繪目的。

1.2房產(chǎn)測繪相關面積定義及面積分攤方法

1.2.1房產(chǎn)測繪相關面積定義

房屋的建筑面積指的是外圍的水平面積以及水平的投影面積，一般包括共有建筑面積和套內(nèi)建筑面積兩類。

所謂共有建筑面積具體指的是整個一棟樓的產(chǎn)權人所共同擁有的整棟樓的公共部分的建筑面積。詳細來說共有建筑面積包括樓梯間、地下室、垃圾道以及公共門廳等位置、套內(nèi)與公共部位之間的分隔墻、外墻水平的投影面積一半的建筑面積，還包括服務于整棟樓或整個小區(qū)的公共用房、管理用房的建筑面積。所謂房屋套內(nèi)建筑面積主要指的是房屋的建筑面積減去共有面積的公攤面積，建筑面積的公攤系數(shù)一般是自身的公攤面積部分與其本單元建筑面積的比值。

1.2.2房產(chǎn)面積的分攤方法分析

房產(chǎn)面積分攤方法是指按照“誰使用誰分攤”的基本原則操作的按照建筑面積比例進行分攤共有部分的面積，常見的房地產(chǎn)分攤情況包括以下幾種：

第一種是普通的住宅樓，這種分攤情況比較簡單，一般就是一個幢共分攤。第二種是普通的商住樓，這種分攤情況稍微復雜一點，因為房屋的用途不一，分攤的部分會同時包括幢共分攤、區(qū)共分攤以及層共分攤集中情況。第三種用途更加多種的綜合樓，其分攤方式更加復雜，除了上述的幢共、區(qū)共以及層共分攤之外，還會涉及到交叉分攤。

1.3房產(chǎn)測繪的重要性分析

（1）房產(chǎn)測繪直接影響業(yè)主的切身利益。房產(chǎn)測繪的整個過程都要求具有非常嚴密的科學性，產(chǎn)權戶籍管理部門一般使用依據(jù)房產(chǎn)測繪來為產(chǎn)權人提供法律保護，同時房產(chǎn)測繪也為房屋所有權產(chǎn)生的法律糾紛、審核建筑是否違章以及是否違章占地等提供了可靠的憑據(jù)。房產(chǎn)測繪直接關系到房屋產(chǎn)權的面積，與業(yè)主的切身利益息息相關，也是房產(chǎn)證的重要組成部分，是用來保障業(yè)主的合法利益的法律依據(jù)。

（2）房產(chǎn)測繪有利于房地產(chǎn)市場的正常秩序的維護。房產(chǎn)面積是房產(chǎn)測繪中最為基本的組成要素，也是我國的房產(chǎn)測量中必須要量定的要素之一，一般的非專業(yè)人員對房屋面積的了解都不太深入，尤其在購買商品房的時候，一些開發(fā)商會因為利益的關系在面積概念上下功夫，甚至會有一些中介偷換概念來誤導消費者為自身攫取利益。所以房產(chǎn)測繪可以減少商品房交易過程的糾紛，這樣既可以維護房產(chǎn)購買者的合法權益，同時也有效保證了房地產(chǎn)市場的正常運轉秩序。

2　影響房產(chǎn)測繪質量的因素分析

2.1房產(chǎn)測繪領域的相關法律法規(guī)不夠完善

在維護售房人以及購房人雙方的合法權益方面，目前有國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及建設部所頒布的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》，以上法律條文在規(guī)范和培育房地產(chǎn)市場秩序方面做出了很大努力與貢獻，但是因為《規(guī)范》在很多方面無法跟上建筑形態(tài)的快速發(fā)展與變化，所以導致很多的新問題得不到合理的解決，引發(fā)許多新的爭議?；凇兑?guī)范》本身的局限性，房產(chǎn)測繪單位的工作人員只能依靠自己對條文的理解來處理問題，這也就造成了同一個城市的不同房地產(chǎn)測繪單位、同一個房地產(chǎn)測繪單位的不同的專業(yè)人員對待同一問題會有不同的解決方案。所以，為了保證測繪成果的唯一性以及嚴密性，地方政府應該盡快出臺更加相近的、統(tǒng)一的房產(chǎn)測繪技術實施細則。

2.2房產(chǎn)測繪的強特征性導致測繪過程中不可避免會出現(xiàn)差錯

房產(chǎn)測繪尤其是房屋面積測繪的最大特點是外業(yè)測繪情況復雜并且工作量巨大，內(nèi)業(yè)的數(shù)據(jù)繁多且計算量龐大的特點，所以不論從業(yè)人員如何謹小慎微都很難保證不出現(xiàn)一絲一毫的差錯。但是，房產(chǎn)測繪的成果一旦經(jīng)過了相關部門的審核確認就會立刻具有法律效力，并且進入市場發(fā)揮作用，而房產(chǎn)測繪成果的高價值性會使得任何一個非常細微的錯誤都可能給當事人帶來巨大的損失。

2.3房產(chǎn)測繪領域的社會監(jiān)督力度不夠

房產(chǎn)測繪領域工作需要的專業(yè)性特別強，對于一般的業(yè)主來說，即便是進行了結果公示，一般人也僅僅是看結果，對于內(nèi)在的邏輯關系并不能非常清楚，所有這桿“秤”是無形的，社會的監(jiān)督效果不理想；對于測繪單位來說，房屋的面積測繪工作量非常大，測算情況復雜，如果測繪單位內(nèi)部的質量保證體系不夠健全，導致出現(xiàn)差錯的幾率就會很大。在保證測繪質量方面，服務方與被服務方都存在不足。另外，測繪成果一旦通過政府部門的審核就會立即對房屋買賣市場產(chǎn)生作用，一般也是測繪成果錯誤已經(jīng)成為事實之后才會被發(fā)現(xiàn)，而相關的測繪機構的境地就會比較尷尬，所以說房屋面積測繪工作也是屬于高風險一類的工作。在房產(chǎn)測繪機構的總工作量中，房屋面積的測繪工作量占據(jù)了大部分，因為房屋面積測繪出現(xiàn)差錯引起的索賠，不是任何一個測繪機構能承受的起的，所以房屋面積測繪工作也成為了房產(chǎn)測繪機構的主要風險工作。

3　房產(chǎn)測繪中房產(chǎn)面積的質量控制措施分析

3.1加強對前期的資料收集和圖紙審查工作質量審查力度

（1）為了保證房產(chǎn)面積測繪成果的質量，對前期收件資料以及圖紙審查進行質量控制是必須的，在房產(chǎn)項目的建筑面積測算的過程中，要求委托方所提供的建筑工程施工圖紙必須是通過了國家規(guī)劃部門的審核的，而對于施工中存在設計變更的位置，還需要提供變更設計聯(lián)系單或者是變更設計圖紙。

（2）委托方提供給房產(chǎn)測繪機構的圖紙應該包括建筑平面圖、建筑立面圖、陽臺以及飄窗的大樣圖、樓梯詳圖等在內(nèi)的一套非常詳細的、完整的建筑圖紙，方便數(shù)據(jù)查閱。

（3）委托方提交給測繪機構的收件材料必須包括建筑總平面圖和項目工程的規(guī)劃許可證，還要包括由地名辦所簽發(fā)的相應門牌號、設計部門所出具的房屋的配套設施以及相關功能說明、土地出讓合同或政府批文等。

3.2加強對房產(chǎn)面積測繪中間各環(huán)節(jié)的質量控制力度

3.2.1房產(chǎn)面積測繪各關鍵環(huán)節(jié)的質量控制

房產(chǎn)面積測繪對于房產(chǎn)測繪機構來說在增加了其經(jīng)濟收入的同時也帶來極大的責任，對于日益增長的房價，一旦測繪工作出現(xiàn)了失誤，那么就將會造成極大的損失，有些還會造成較大的社會影響。因此在房屋面積的測繪工作中，都應該將質量控制放在第一位，具體應該做到房屋計算面積部位的認定一定要準確、邊長數(shù)據(jù)一定要準確，房產(chǎn)要素的認定一定要準確以及房屋面積計算分攤一定要準確。

3.2.2房產(chǎn)要素的調(diào)查與確定一定要明確

（1）在進行預測時應該以收件資料中所提供的建筑施工平面圖、建筑工程規(guī)劃許可證以及地名登記表作為參考資料，對房屋的坐標、用途、棟號、結構、樓層數(shù)以及房屋單元號等要素進行對照確認。

（2）在實測工作開始時要將預測得到的房產(chǎn)要素和房屋的竣工圖進行實地校對。對于在校對中發(fā)現(xiàn)不合符要求的地方必須要求開發(fā)商進行整改，直到最終達到要求為止。

3.2.3房屋計算面積部位性質的認定一定要明確

房屋的計算面積部位的認定是房產(chǎn)面積測算環(huán)節(jié)中非常關鍵的部分，在對房屋進行測繪之前，必須對計算全面積的部位、計算一半面積的部位以及不計算面積的部位進行認定，如果出現(xiàn)了認定不準確，那么最后得到的建筑的總面積肯定是錯誤的，這就會導致后面的建筑面積分攤計算也是錯誤的，帶來一系列的連鎖反應。

3.2.4房屋套型以及邊長數(shù)據(jù)的測算一定要準確

①進行預測的時候房屋的套型以及邊長數(shù)據(jù)的測算必須準確。其中房屋的套型以及邊長這些數(shù)據(jù)，有些可以直接從建筑工程設計圖紙上面獲得，而有些則只能通過換算才能夠得到，在進行邊長數(shù)據(jù)的換算時候，一定要根據(jù)房屋竣工之后的實際情況來進行換算。②實測的時候房屋的套型以及邊長數(shù)據(jù)測算一定要準確。在進行實際測算時，應該堅持“整體到局部、整體與局部相結合”的基本原則，先從整體上將測算面積分為標準樓層和非標準樓層兩個部分，標準樓層的面積相同，而非標準樓層的面積是不相同的。

3.3加強對外業(yè)測算質量以及內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)精度的控制

提高外業(yè)測繪的質量是提高整個房屋面積測繪質量的基礎，加強對外業(yè)測算工作質量的控制必須做到調(diào)查表上面的有關內(nèi)容必須與房產(chǎn)的圖紙保持一致，例如房屋的權屬界線、用地范圍等等，然后房產(chǎn)的測量要素必須完整準確，保證房產(chǎn)面積測繪的原始記錄數(shù)據(jù)以及最終成果的完整性以及規(guī)范性。對內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)必須嚴格處理，做到房產(chǎn)圖的尺寸完整準確，技術要求以及說明等都要明確，房產(chǎn)的要素必須完整準確滿足要求，使用科學規(guī)范的房產(chǎn)面積計算方法，最終房產(chǎn)測繪成果報告使用規(guī)范的格式要求并保證內(nèi)容的完整度，對房產(chǎn)測繪成果進行規(guī)范化的歸檔管理。

4　結束語

為了保證房地產(chǎn)市場的規(guī)范有效的市場秩序，房屋測繪工作將會成為當前房產(chǎn)管理者工作中的重點內(nèi)容。房產(chǎn)測繪又是一項系統(tǒng)性非常強的復雜工作，房產(chǎn)測繪不僅僅要求具有科學精湛的測繪技術與先進的測繪設備，同時也應當是比較獨立的經(jīng)濟實體，采取多元化的控制措施，保證房產(chǎn)測繪成果的準確性與規(guī)范性，有效規(guī)范房地產(chǎn)測繪市場。

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2016-6-1

TU198

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2095-2066（2016）17-0068-02