亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        房地產(chǎn)估價方法在應(yīng)用中的問題及方法改進研究

        2016-03-16 08:37:21孫子鈞
        環(huán)球市場 2016年17期
        關(guān)鍵詞:估價成本法實例

        孫子鈞

        廣州城建職業(yè)學(xué)院

        房地產(chǎn)估價方法在應(yīng)用中的問題及方法改進研究

        孫子鈞

        廣州城建職業(yè)學(xué)院

        房地產(chǎn)市場需求的多樣化帶動了房地產(chǎn)估價市場的發(fā)展,評估目的的不同,評估對象的不同,就導(dǎo)致了評估方法的不同。每一種評估方法都有其特定的適用條件和適用范圍,因此進一步加強對其的研究非常有必要。隨著社會及經(jīng)濟的發(fā)展,估價對象范圍逐漸擴大化,狀況復(fù)雜化,原有房地產(chǎn)評估方法在實踐應(yīng)用中的問題逐漸凸顯,因此需要采取有效的措施進行優(yōu)化,從而使估價結(jié)果的可信度得到提高。基于此本文分析了房地產(chǎn)估價方法在應(yīng)用中的問題及方法改進。

        房地產(chǎn)估價方法;應(yīng)用;問題

        1 房地產(chǎn)估價方法研究的必要性

        1.1 可以促進房地產(chǎn)括價行業(yè)健康發(fā)展

        客觀、公平、公正是房地產(chǎn)評估的基本原則,房地產(chǎn)估價方法的正確運用能夠有效保證房地產(chǎn)估價結(jié)果的客觀、公正、公平,并有助于保障房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定,實現(xiàn)這一切的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)估價形成專業(yè)化、制度化、程序化的標準體系。

        1.2 可以使房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)括價師在從業(yè)中規(guī)遵風(fēng)險

        房地產(chǎn)價值評估的專業(yè)性、科學(xué)性、特殊性要求房地產(chǎn)估價師具備較高的綜合素質(zhì),一方面是要研究掌握科學(xué)的估價方法理論體系,另一方面要將研究成果運用到房地產(chǎn)評估的實踐工作之中,從而有效地指導(dǎo)實踐活動。房地產(chǎn)估價師通過對估價方法理論的研究,可以積累豐富估價理論知識,提高估價理論水平,提高估價結(jié)果的客觀公正性,降低房地產(chǎn)估價師的從業(yè)風(fēng)險。

        1.3 可為促進國民經(jīng)濟整體健康運行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經(jīng)濟信息

        房地產(chǎn)估價與每個人的生活息息相關(guān)。它既是每個家庭的固定資產(chǎn),也是我們物質(zhì)生活和精神生活的基本保障。在一國總財富中,房地產(chǎn)往往占60%-70%,同樣房地產(chǎn)也是家庭財產(chǎn)的主要部分。在我國現(xiàn)階段市場經(jīng)濟中,最大限度的財產(chǎn)整合以及資產(chǎn)的合理優(yōu)化都是各行各業(yè)和每個家庭面臨的切身利益與長遠發(fā)展需要解決的客觀問題。最大限度地對我國房地產(chǎn)進行綜合全面的評估,優(yōu)化資源,整合投資環(huán)境,對于政府部門的宏觀經(jīng)濟調(diào)控和微觀經(jīng)濟調(diào)整都具有十分重要的意義。房地產(chǎn)估價方法的研究,可以為國民經(jīng)濟整體健康運行和可持續(xù)發(fā)展提供的重要經(jīng)濟信息和科學(xué)合理的依據(jù),為國民經(jīng)濟的良性循環(huán)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

        2 房地產(chǎn)估價方法在應(yīng)用中的問題

        2.1 難以準確的選取恰當?shù)目杀葘嵗?/p>

        選取可比實例是市場法估價中非常重要的一步,如果可比實例選取的不恰當,那么估價結(jié)果無法體現(xiàn)待估房地產(chǎn)的真實價值。而在現(xiàn)實生活中,由于房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展,可供選擇的交易實例也越來越多,但是可比實例的選取卻沒有一個客觀的標準,而是基本依靠估價人員的主觀判斷,這樣估價人員的專業(yè)與否會在無形之中影響最終的結(jié)果,使評估價格偏離市場價格。另外,有些估價人員為了圖方便,直接從二手房網(wǎng)站或某些相關(guān)網(wǎng)站選取可比實例,但這些數(shù)據(jù)中有些并不是真正的成交價格,這樣會直接影響估價結(jié)果的準確性。

        2.2 收益法在應(yīng)用中存在的問題分析

        運用報酬資本化法進行估價,需要預(yù)測估價對象的未來凈收益。在實際估價中,如何求取凈收益確是一項非常棘手的工作。針對不同的估價對象及經(jīng)營方式,在求取凈收益時應(yīng)從收入中扣除哪些費用、不扣除哪些費用。未來的凈收益到底是保持不變還是呈一定數(shù)額遞增或遞減或是呈一定比例遞增還是遞減或者是其他的不穩(wěn)定情況,這完全依賴估價師對某一區(qū)域市場的分析及判斷的準確性。因而,對未來凈收益的預(yù)測帶有極大的主觀性,不同的估價師由于自身的經(jīng)驗及分析市場的能力有所不同,其結(jié)果必將有明顯的差異。

        2.3 成本法在應(yīng)用中存在問題分析

        在房地產(chǎn)成本費用的構(gòu)成中,最為關(guān)鍵的土地取得成本和開發(fā)利潤受到市場的影響較大,隨房地產(chǎn)市場而變動。而建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費等項目受市場影響具有一定的滯后性,短期內(nèi)不會因房地產(chǎn)市場價格的變化而波動。因此在成本確定的時會造成成本估算的誤差,從而影響估價結(jié)果。此外,成本法沒有將一些無形或非成本因素的影響價值考慮到成本中去。

        3 房地產(chǎn)估價方法在應(yīng)用中的問題以及改進

        3.1 準確的選取可比實例

        因此,應(yīng)從以下兩個方面注意可比實例的選?。旱谝?,盡可能的排除估價人員主觀因素的影響,在對同一房地產(chǎn)進行估價時,由至少3名估價人員共同確定可比實例的最終選擇,確保選取的可比實例能較真實的反映待估房地產(chǎn)的價值。第二,房地產(chǎn)估價行業(yè)可以設(shè)立專門的信息部門,建立規(guī)范、標準的信息庫,有助于估價人員從中獲取需要的交易實例和市場信息,為可比實例的選擇提供詳實、準確、及時的數(shù)據(jù)平臺。

        3.2 收益法估價方法改進

        因此,估價人員在確定凈收益的時候一定要弄清楚收益的主要來源方式,要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化采用正??陀^的凈收益,不能為了方便根據(jù)市場本應(yīng)是采用不斷遞增的凈收益,而采用年凈收益不變的公式進行計算,多查詢相關(guān)類型房地產(chǎn)的數(shù)據(jù),客觀合理的確定凈收益。在報酬率確定時,可以采用市場法求取,至少要有三個估價人員取不少于五個案例資料,運用累加法求取,把人為造成偏差的風(fēng)險降到最低。

        3.3 成本法改進

        在運用成本法進行房地產(chǎn)估價時,可引入價格修正的方法,在積算價格基礎(chǔ)上引入相應(yīng)的價格調(diào)整系數(shù),根據(jù)受市場狀況的影響程度對不同的因素進行價格修正,價格調(diào)整系數(shù)的確定方法可按照市場法中的方法確定。此外,成本法還需要考慮更多外界因素的影響,尤其是將無形或非成本因素的影響價值化。

        總之,我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展到現(xiàn)在日益成熟,隨之而來的與房地產(chǎn)相關(guān)各類服務(wù)也在不斷壯大,行業(yè)規(guī)范和服務(wù)標準逐年提升,房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)范圍也越來越廣。由于房地產(chǎn)估價服務(wù)的不斷需要,房地產(chǎn)估價活動也將持續(xù)進行。我國房地產(chǎn)評估行業(yè)興起時期較晚,房地產(chǎn)估價理論更在不斷完善更新中,因此其也存在很多問題,因此需要采取有效的措施進行優(yōu)化,從而提高評估的準確性。

        [1]李恒俊.基本評估方法在綜合用途房地產(chǎn)估價中的組合應(yīng)用研究[D].遼寧大學(xué),2014.

        [2]黃明峰.房地產(chǎn)項目評估方法應(yīng)用與改進研究[D].華僑大學(xué),2013.

        [3]蘇蕾蕾.房地產(chǎn)估價中成本法的改進研究[D].武漢理工大學(xué),2014.

        猜你喜歡
        估價成本法實例
        房地產(chǎn)估價中房地價值分配探討
        房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)成交價格的關(guān)聯(lián)因素分析
        變動成本法與完全成本法下利潤差異探究
        中國市場(2021年34期)2021-08-29 03:27:00
        光伏企業(yè)作業(yè)成本法核算體系構(gòu)建研究
        8《富春山居圖》:估價500億的名畫如何顛沛流離600年?
        基于直埋成本法的地下綜合管廊入廊費定價機制
        實例研究作業(yè)成本法下的成本內(nèi)部控制
        GB/T 18508—2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》標準更正啟事
        完形填空Ⅱ
        完形填空Ⅰ
        五月婷婷激情六月开心| 李白姓白白又白类似的套路| 无码人妻久久久一区二区三区| 四虎影在永久在线观看| 亚洲欧洲精品无码av| 国产网站视频| 冲田杏梨av天堂一区二区三区| 日韩一区三区av在线| 小妖精又紧又湿高潮h视频69 | 四虎精品成人免费观看| 国内精品熟女一区二区| 亚洲精品一品区二品区三区| 艳妇臀荡乳欲伦交换h在线观看| 国产精品无码久久久久久| 亚洲av无码专区在线电影| av狼人婷婷久久亚洲综合| 国产福利一区二区三区视频在线看| 性色av一区二区三区四区久久| 第一九区另类中文字幕| 亚洲国产a∨无码中文777| 精品亚洲成在人线av无码| 国产熟妇搡bbbb搡bbbb搡| 无码人妻一区二区三区免费手机| 精品国产车一区二区三区| 亚洲视频在线一区二区| 亚洲精品tv久久久久久久久久 | 白浆出来无码视频在线| 一区二区三区在线观看视频 | 任你躁欧美一级在线精品免费| 亚洲一区二区三在线播放| 女人天堂av人禽交在线观看| 在线播放免费播放av片| 亚洲AⅤ精品一区二区三区| 亚洲激情视频在线观看a五月| 日本a片大尺度高潮无码| 又硬又粗又大一区二区三区视频 | 久久久国产精品免费无卡顿| 久久婷婷综合色一区二区| 精品欧美一区二区三区久久久| 永久免费观看国产裸体美女| 国产av一区二区三区丝袜|