龍芙蓉

青海省果洛州瑪沁縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

探析城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中土地管理存在的問題及其措施

龍芙蓉

青海省果洛州瑪沁縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

合理利用土地資源是保障城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)成功的前提條件。土地不僅為城鎮(zhèn)發(fā)展提供布局與建設(shè)的空間，而且也是融資的重要工具。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進程的加快與稀缺土地資源之間的矛盾持續(xù)加劇，使得城市土地開發(fā)利用范圍不斷擴展?；诖耍疚年U述了城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)工作的要求以及城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中的土地管理要求與土地利用的方式，對城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中土地管理存在的主要問題及其措施進行了探討分析，旨在促進城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)；要求；土地管理；土地利用；問題；措施

1.城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的要求

城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)主要分為科學(xué)整合與系統(tǒng)協(xié)調(diào)兩個方面?？茖W(xué)整合是要求全國范圍內(nèi)的各區(qū)域呈現(xiàn)之間要構(gòu)筑以核心城市以及中心城鎮(zhèn)為輻射點的整個大空間整合的規(guī)劃，同時著力保證小城鎮(zhèn)中的中心城鄉(xiāng)獲得優(yōu)先突出的地域與交通的整合，從而推動區(qū)域城鄉(xiāng)整體空間、小城鎮(zhèn)城鄉(xiāng)等各方面的一體化城鄉(xiāng)網(wǎng)絡(luò)的建成。系統(tǒng)協(xié)調(diào)則是要求城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)展必須與區(qū)域發(fā)展的計劃相互協(xié)調(diào)，盡量達到對基礎(chǔ)設(shè)施、資源等方面的協(xié)調(diào)建設(shè)與應(yīng)用，全面推動區(qū)域發(fā)展中的土地資源、水資源、旅游資源等在城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)規(guī)劃中的滲透。

2.城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中的土地管理要求與土地利用的方式

2.1 城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中的土地管理要求。

2.1.1 堅持耕地的保有量和基本農(nóng)田保護面積的動態(tài)平衡原則。對于基本農(nóng)田實行繳納基本農(nóng)田補劃費，落實基本農(nóng)田的補劃任務(wù)，落實耕地的占補平衡。

2.1.2 依法報經(jīng)國土資源部門批準(zhǔn)后，增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積，減少農(nóng)村集體建設(shè)用地，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地儲備庫；將已經(jīng)報廢的工礦企業(yè)用地、廢棄的學(xué)校用地都置換成城鄉(xiāng)建設(shè)用地。通過土地整體的改革管理，新增的耕地可以直接用于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。

2.1.3 實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃，建立統(tǒng)一的土地收購整理機構(gòu)，先征收集體土地，納入政府用地儲備，并制定相關(guān)的建設(shè)用地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地管理、農(nóng)村建設(shè)用地管理的統(tǒng)籌。

2.2 城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中的土地利用方式。城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中土地利用方式：第一，農(nóng)村土地征用，土地征用是集體土地向城市用地轉(zhuǎn)換的合法途徑，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地是城市化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化推進的客觀要求和必然結(jié)果，是經(jīng)濟發(fā)展的大趨勢，集體所有制化的土地作為城市用地的重要補充，保證了工業(yè)化、城市化推進對土地急劇增長的需求；第二，對土地以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進行城市建設(shè)的配套開發(fā)以及城市土地的綜合管理利用。對城市土地以拍賣的方式賣給房地產(chǎn)商，以招標(biāo)的方式將城市基礎(chǔ)建設(shè)的任務(wù)分配到有能力的單位，從而綜合利用土地資源。

3.城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中土地管理存在的主要問題

3.1 土地利用存在的問題。主要表現(xiàn)在：

3.1.1 土地征用方面。土地價格在土地征用中的作用發(fā)揮不到位。征用是國家運用強制性的行政手段有償征用農(nóng)民土地的方式。在我國，征用農(nóng)民土地后給農(nóng)民較少的經(jīng)濟補償，土地征用費占土地出讓價格的比重很低，土地的收益分配混亂，加之政府對土地補償費的截留，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益。此外，市價和土地征用價格的巨大反差，土地在集體經(jīng)濟組織以及其他類型經(jīng)濟組織之間的不規(guī)范流轉(zhuǎn)大量存在，這種自發(fā)性的流轉(zhuǎn)由于沒有納入統(tǒng)一的土地市場，帶來諸多問題。如用地權(quán)不清晰、產(chǎn)生由價格和產(chǎn)權(quán)問題而發(fā)生的爭端、土地資源的濫用等。

3.1.2 利用招標(biāo)拍賣等方式對土地進行分配利用。土地競拍的價格一般較高，尤其是房地產(chǎn)商為了追逐自身的經(jīng)濟利益，在高價得到土地使用權(quán)后，對土地進行配套建設(shè)開發(fā)，造成房屋價格上漲、炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。

3.2 從業(yè)管理隊伍的綜合素質(zhì)問題。土地開發(fā)與管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，它涉及諸如：農(nóng)業(yè)工程、林業(yè)工程、環(huán)境工程、機械土方工程、建筑工程、農(nóng)田水利工程、道路橋梁工程、農(nóng)業(yè)設(shè)施工程等眾多分項工程，具有跨行業(yè)、多學(xué)科和多技術(shù)的特點。規(guī)劃建設(shè)過程中的土地開發(fā)與管理是一項技術(shù)性較強的工作，要求從業(yè)者具備較高的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)。一支高素質(zhì)的隊伍是保證高質(zhì)量、高效益進行土地開發(fā)整理工作的必要條件。加強土地開發(fā)整理規(guī)劃設(shè)計隊伍建設(shè)，通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)。

4.城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中加強土地管理的措施

4.1 城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中的土地管理要以適應(yīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和切實增加農(nóng)民的收入為前提。土地開發(fā)整理要與當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展結(jié)合起來，與發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)結(jié)合起來，與增加農(nóng)民的收入結(jié)合起來，成為農(nóng)村經(jīng)濟和農(nóng)民收入的增長點。土地開發(fā)整理的指導(dǎo)思想、管理政策與規(guī)劃設(shè)計上，要從增加和建造高質(zhì)量耕地與農(nóng)用地出發(fā)，立足干服務(wù)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，服務(wù)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，服務(wù)提高農(nóng)業(yè)質(zhì)量和綜合經(jīng)濟效益，只有這樣，土地開發(fā)整理才真正具有生命力。

4.2 城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中的土地管理需要充分考慮保護生態(tài)環(huán)境。土地規(guī)劃要與土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、水利工程規(guī)劃、林業(yè)規(guī)劃、小流域治理規(guī)劃結(jié)合起來。實行生態(tài)型土地開發(fā)整理，搞好必須的農(nóng)田基本建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢，使其融合于現(xiàn)有農(nóng)地與社區(qū)景觀中，構(gòu)成和諧的統(tǒng)一整體，做到既增加耕地，又不破壞環(huán)境。實現(xiàn)經(jīng)濟效益、資源、環(huán)境三者有機地統(tǒng)一。

4.3 城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)中的土地投資要體現(xiàn)公益性和有償性。土地開發(fā)與管理是一項系統(tǒng)工程，除政府投資外，必須拓寬渠道。從社會各方面籌集資金，建立高效的、市場化的籌資機制。從投資主體多元化看，籌資機制的核心問題就是效益問題。各種經(jīng)濟組織、企業(yè)和個人參與土地整理，其根本原因就是土地整理的后續(xù)產(chǎn)業(yè)有非常好的效益和非常高的回報，因此，土地開發(fā)整理中社會性投資必須體現(xiàn)自愿和有償?shù)脑瓌t。

結(jié)束語

城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的土地管理，打破了農(nóng)業(yè)用地和工商業(yè)用地之間的界限，便于土地資源更加合理有效的利用。同時要不斷強化保護耕地資源的有效途徑，保證農(nóng)民權(quán)益，才能更好的實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

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