1.李翔玉 2.王明明

1.建業(yè)住宅集團(tuán)(中國)有限公司 2.河南省精中建設(shè)有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程造價控制要點(diǎn)分析

1.李翔玉 2.王明明

1.建業(yè)住宅集團(tuán)(中國)有限公司 2.河南省精中建設(shè)有限公司

從當(dāng)下房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，全過程造價控制與管理在當(dāng)下得到了較為廣泛地應(yīng)用。工程造價注重對房地產(chǎn)建造過程中的預(yù)計(jì)開支和實(shí)際開支情況進(jìn)行把握和分析，從而對房地產(chǎn)建造過程中存在的資源浪費(fèi)現(xiàn)象進(jìn)行解決，更好地降低消耗，提升房地產(chǎn)建造的經(jīng)濟(jì)效益。本文在對該問題分析過程中，注重結(jié)合當(dāng)下房地產(chǎn)造價控制與管理的實(shí)際情況，對現(xiàn)階段存在的問題進(jìn)行分析，并提出有針對性的解決措施，以期更好地促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展和進(jìn)步。

房地產(chǎn)開發(fā)；全過程；造價控制

1 關(guān)于工程造價構(gòu)成及特點(diǎn)

(1)我國工程造價的含義。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目，屬于建設(shè)工程項(xiàng)目中的一個類型，比其他的一般工程項(xiàng)目更具有挑戰(zhàn)性，相對更為復(fù)雜。房地產(chǎn)工程造價指的是對建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施過程中對固有資產(chǎn)的投資支出。包括：①設(shè)備及工器具購置費(fèi)用；②建設(shè)安裝工程費(fèi)用；③工程建設(shè)其他費(fèi)用；④預(yù)備費(fèi)；⑤建設(shè)期貸款利息；⑥固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅年月后停收該稅種。

(2)對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程實(shí)行全過程造價控制的理解。造價管理控制工作對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的實(shí)施各個階段的進(jìn)行具有至關(guān)重要的意義，房地產(chǎn)工程的造價包括項(xiàng)目的初期策劃階段、項(xiàng)目的中期工程實(shí)施建設(shè)階段、項(xiàng)目的后期工程結(jié)束階段，它是由有一定順序的系統(tǒng)過程構(gòu)成的。全過程的造價控制是就整個房地產(chǎn)工程項(xiàng)目而言，它是指工程單位為了獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益，對整個施工過程中產(chǎn)生的所有費(fèi)用進(jìn)行管理控制，采取相應(yīng)的措施方法，適時的對工程設(shè)計(jì)方案和施工計(jì)劃進(jìn)行優(yōu)化，使人、財、物發(fā)揮最大的利用效率。

2 房地產(chǎn)工程造價控制現(xiàn)狀

近年來，我國的建筑行業(yè)得到了蓬勃地發(fā)展，這從很大程度上也推動市場經(jīng)濟(jì)不斷地發(fā)展，但是我國的建筑市場相關(guān)造價管理體制有待完善，在具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程當(dāng)中，許多的企業(yè)都采用定額計(jì)價的管理模式，而該種模式很多的方面都存有一定漏洞和不足之處。目前，我國堅(jiān)持推行造價工程量清單計(jì)價的管理模式，不過應(yīng)用效果如何還不是十分的明顯。一般情況下，按照施工單位的等級水平，來確定不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，某些施工單位的資質(zhì)比較低，房地產(chǎn)企業(yè)為獲得更多經(jīng)濟(jì)利潤，大多會掛靠于某些大型的建筑單位中，一旦建筑項(xiàng)目中標(biāo)以后，在實(shí)際施工過程中偷工減料，不按照項(xiàng)目合同組織施工，盲目地降低施工成本，嚴(yán)重影響了建筑項(xiàng)目的施工質(zhì)量。總之，我國建筑行業(yè)的造價控制整體水平不高，在很大程度上制約了建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程造價控制

3.1 科學(xué)決策，加強(qiáng)投資估算

在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策過程中，要注重采取科學(xué)決策方式，能夠?qū)ν顿Y進(jìn)行較好的預(yù)算。房地產(chǎn)投資，要注重對實(shí)際情況進(jìn)行把握，并能夠根據(jù)建筑項(xiàng)目情況，保證投資決策能夠?yàn)楹笃诎l(fā)展創(chuàng)造有效條件。這樣一來，科學(xué)決策，加強(qiáng)投資估算，在項(xiàng)目建設(shè)初期，就能夠根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)建造過程中產(chǎn)生的費(fèi)用問題進(jìn)行解決，從而保證造價控制更好地滿足實(shí)際需要。

3.2 加強(qiáng)管理，重視圖紙?jiān)O(shè)計(jì)

在進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，要切實(shí)把握工程建設(shè)情況，能夠建立專業(yè)化的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，保證施工方案設(shè)計(jì)，能夠更好地滿足實(shí)際施工需要。這一過程中，要加強(qiáng)造價人員和設(shè)計(jì)人員的有效交流，能夠建立相應(yīng)的配套協(xié)作模式，更好地控制設(shè)計(jì)階段產(chǎn)生的成本，從整體上降低實(shí)際成本消耗。同時，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程中，要注重對圖紙?jiān)O(shè)計(jì)效果進(jìn)行檢測，切實(shí)保證其具有準(zhǔn)確的參數(shù)設(shè)計(jì)，能夠更好地指導(dǎo)施工，有利于造價控制和管理對圖紙的應(yīng)用。

3.3 完善招標(biāo)，加強(qiáng)造價制定

在進(jìn)行招標(biāo)過程中，要注重對投標(biāo)單位的實(shí)際情況進(jìn)行考察，并對標(biāo)書內(nèi)容進(jìn)行考核，切實(shí)保證投標(biāo)單位的相關(guān)內(nèi)容真實(shí)可靠。同時，制定科學(xué)合理的招標(biāo)方式，注重“評標(biāo)、議標(biāo)、核標(biāo)”，能夠保證招標(biāo)階段，對造價情況進(jìn)行明確。

3.4 施工建設(shè)階段

施工階段成本控制的關(guān)鍵：①做好材料的定貨；②要嚴(yán)格審查承包商的索賠要求；③合理控制工程簽證。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是進(jìn)度計(jì)劃變更、施工條件變更、設(shè)計(jì)變更和工程項(xiàng)目變更等等?？刂谱兏年P(guān)鍵在于開發(fā)商，應(yīng)該建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等相關(guān)部門、相關(guān)人員的分工和職權(quán)，我們要確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。

3.5 房地產(chǎn)竣工結(jié)算階段對工程造價的控制

竣工驗(yàn)收階段工程造價主要包括：①竣工結(jié)算的編制與審查；②竣工決算的編制；③保修費(fèi)用的處理；④建設(shè)項(xiàng)目后評估等。

(1)竣工結(jié)算的概念

工程竣工結(jié)算是指按照相關(guān)合同的約定，施工單位承包的工程完成且質(zhì)量查驗(yàn)合格，向發(fā)包單位進(jìn)行最后的工程項(xiàng)目的費(fèi)用結(jié)算。辦理工程價款竣工結(jié)算的公式為：

合同價款調(diào)整數(shù)額預(yù)付及已結(jié)算工程價款保修金

竣工結(jié)算工程價款預(yù)算(或概算)合同價款施工過程中預(yù)算或

合同價款調(diào)整數(shù)額-預(yù)付及已結(jié)算工程價款-保修金。

(2)工程竣工核算的審查

工程竣工結(jié)算審查是竣工結(jié)算階段的一項(xiàng)重要工作。工程竣工核算需要經(jīng)過嚴(yán)格的審查，經(jīng)過有關(guān)部門審查核定的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的依據(jù)。

3.6 保證支付，堅(jiān)持動態(tài)管理

房地產(chǎn)造價管理過程中，要對原有工程價款的支付方式進(jìn)行改善，在保證支付到位的情況下，要注重運(yùn)用動態(tài)管理理念，更好地提升房地產(chǎn)造價管理水平。動態(tài)管理，要注重全面地對問題進(jìn)行分析和考慮，能夠從建筑單位本身、業(yè)主等多個層次出發(fā)，建立長遠(yuǎn)目光，對房地產(chǎn)造價控制和管理存在的問題進(jìn)行有效解決。

結(jié)束語

房地產(chǎn)工程全過程造價控制是一項(xiàng)系統(tǒng)的、復(fù)雜的工作，需要在工程施工的各個階段進(jìn)行管理，所以，相關(guān)單位要對項(xiàng)目工程施工的全過程的造價工作進(jìn)行嚴(yán)密的動態(tài)控制，最大程度上實(shí)現(xiàn)建設(shè)資源優(yōu)化以及經(jīng)濟(jì)利益最大化。希望本文的提出能夠?yàn)橄嚓P(guān)工作者提供一定的參考價值。

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[3]馬楠.房地產(chǎn)成本管理中成本造價全過程控制的應(yīng)用[J].科技展望，2015，25：162.