邱 陽

沈陽旭強商業(yè)管理有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)方風(fēng)險分析

邱 陽

沈陽旭強商業(yè)管理有限公司

在市場經(jīng)濟條件下，房產(chǎn)項目面臨著種類繁多的不確定因素，而且這些因素關(guān)系錯綜復(fù)雜，這就使得房產(chǎn)項目風(fēng)險發(fā)生的概率、致?lián)p的規(guī)模以及風(fēng)險波及范圍都會愈來愈大，研究分析決策理論對房產(chǎn)項目投資風(fēng)險進行控制具有十分重要的意義。 本文從房地產(chǎn)開發(fā)方的角度，結(jié)合工作實踐，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中存在的風(fēng)險等，并提出相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)控建議。

房地產(chǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)方；風(fēng)險；風(fēng)險建議

引言：

由于房地產(chǎn)是一個高投資的行業(yè)，投資前對風(fēng)險的預(yù)測非常重要。房地產(chǎn)項目一旦投資，就要面對一個相對狹窄的消費市場，具有很大的風(fēng)險性。房地產(chǎn)項目開發(fā)方風(fēng)險主要有人為風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、自然風(fēng)險等。下面就各類風(fēng)險進行分類分析。

一、人為因素引起的風(fēng)險

人為風(fēng)險主要包括房地產(chǎn)開發(fā)方的決策風(fēng)險、組織風(fēng)險、外部關(guān)系風(fēng)險、合同風(fēng)險、項目相關(guān)方風(fēng)險等。

項目的決策是項目成功與否的先決條件，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者在做決定前要對實際情況有充分而且清晰的認(rèn)識，這樣才能做出有科學(xué)依據(jù)而且切實可行的決策。另外，決策者一旦做出決策就應(yīng)該保證各目標(biāo)的不可逆性，因為下級作為執(zhí)行層要依據(jù)決策來行事，而不確定的決策就會使下級無所適從。

組織風(fēng)險來自組織內(nèi)部和外部兩個方面。首先，預(yù)防組織內(nèi)部風(fēng)險要有穩(wěn)定的項目實施組織。對于一個穩(wěn)定的組織，組織成員之間會形成良好的配合，組織有穩(wěn)定的辦事流程會使項目的實施變得更加程式化；經(jīng)常的人事變動尤其是管理層變動會使整個組織經(jīng)常處于人員磨合中，不利于工作的開展。其次，公司組織結(jié)構(gòu)應(yīng)該簡潔且明確。分工明確、責(zé)任到人是成熟組織的標(biāo)志。公司組織層次較多則會增加很多辦事程序，使整個公司的辦事效率降低。第三，加強組織內(nèi)溝通和協(xié)作。溝通不暢使很多信息不能及時的傳達(dá)到基層工作人員，從而使工作出現(xiàn)脫節(jié)；良好的協(xié)作也會使溝通更暢通，任務(wù)的完成變得更簡單。 外部關(guān)系風(fēng)險是項目實施的外部人際環(huán)境帶來的各種不確定因素。作為房地產(chǎn)企業(yè)，項目開發(fā)涉及很多部門，外部關(guān)系更是紛繁復(fù)雜，因此風(fēng)險也變得更復(fù)雜。各政府職能部門包括地方政府、建設(shè)局、規(guī)劃局等，這些部門是項目實施的直接外部領(lǐng)導(dǎo)，涉及各種手續(xù)的辦理，與這些部門關(guān)系的處理是項目實施的外部先決條件；各種專業(yè)技術(shù)單位包括審圖公司、電力公司、銀行等單位，這些單位對項目的開展也起到至關(guān)重要的作用。

合同是項目相關(guān)方合作的基本行為守則，是雙方合法利益的保證。雙方在協(xié)商合同時總希望合同有利于己方的利益，這就導(dǎo)致合同中存在很多潛在風(fēng)險。合同風(fēng)險主要有合同不嚴(yán)謹(jǐn)帶來的風(fēng)險以及履約風(fēng)險。

開發(fā)項目涉及相關(guān)方主要有設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、項目管理單位、營銷推廣單位等，涉及合同較多，故風(fēng)險也較大。項目涉及相關(guān)方面的數(shù)量較多，相互之間配合也變得復(fù)雜多變。這給甲方工作帶來很多風(fēng)險。如何較好的協(xié)調(diào)各相關(guān)方之間關(guān)系使之能相互協(xié)作、配合來共同完成項目，是甲方協(xié)調(diào)溝通的重要工作。相關(guān)方之間存在的主要風(fēng)險為協(xié)調(diào)風(fēng)險，能把項目各方凝聚在甲方周圍，做到“政令”統(tǒng)一是協(xié)調(diào)的目的。

二、經(jīng)濟方面的風(fēng)險

房地產(chǎn)項目開發(fā)方經(jīng)濟風(fēng)險主要包括宏觀經(jīng)濟風(fēng)險、市場通貨風(fēng)險、資金籌集風(fēng)險等。

宏觀經(jīng)濟政策是房地產(chǎn)投資的外部政策因素，政策的指向引導(dǎo)著房地產(chǎn)的投資規(guī)模和方向。經(jīng)過2009年的報復(fù)性反彈后，房地產(chǎn)行業(yè)進入政府宏觀調(diào)控的階段。當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)面臨的最大風(fēng)險就是宏觀經(jīng)濟政策的風(fēng)險。這是房地產(chǎn)企業(yè)必須面對而且必須解決的風(fēng)險。 針對宏觀經(jīng)濟政策風(fēng)險的建議如下。認(rèn)真分析國家宏觀經(jīng)濟政策，制定相應(yīng)的應(yīng)對策略；配合國家政策開發(fā)限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房等政策性住房；在新政嚴(yán)格的一、二線城市開發(fā)符合新政策的商品房；開發(fā)不受新政影響的三四線城市地產(chǎn)項目；開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，由開發(fā)住宅向開發(fā)商用、旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。

市場是隨時變化的，項目對市場的變化很敏感，因此市場給項目帶來的風(fēng)險是很重要的，也是不可避免的。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最關(guān)心的是產(chǎn)品的銷售問題，如何根據(jù)市場確定房價，如何規(guī)避通貨膨脹給房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)面影響是公司領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該仔細(xì)研究的問題。

資金是企業(yè)的血液，沒有流動的資金企業(yè)就無法運轉(zhuǎn)，項目就無法實施?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要借助于銀行代款來解決開發(fā)資金不足的問題。因此，項目存在的資金風(fēng)險是貸款風(fēng)險和銷售資金回籠的風(fēng)險。 針對項目資金風(fēng)險建議如下。解決好外部關(guān)系風(fēng)險，這是解決資金風(fēng)險的重要條件；建立良好的銷售渠道和制度，保證銷售資金快速回籠；制定詳細(xì)的資金需求計劃，合理分配利用有限的資金；制定資金到位方式、方法和資金使用制度以及建立資金需求應(yīng)急機制。

三、自然因素引進的風(fēng)險

自然風(fēng)險是項目所在地的自然條件、現(xiàn)場條件和地理環(huán)境等客觀因素。這些客觀因素不以人的意志為轉(zhuǎn)移，對于這些風(fēng)險只能防范并盡可能將損失減到最小。

針對項目自然風(fēng)險建議如下。提前做好施工計劃，考慮季節(jié)和氣候?qū)て谟绊?；雨季施工需要做好防洪防澇計劃，冬季施工則需要采取冬施措施，必然會增加成本，所以項目開發(fā)階段應(yīng)充分考慮施工進度計劃與自然條件的統(tǒng)一，合理安排工期，減少因自然因素帶來的不必要的投入。

四、其他風(fēng)險

其他風(fēng)險主要是不可預(yù)見風(fēng)險，這些風(fēng)險來自于很多方面的突發(fā)事件，是人不可預(yù)料的。項目不可預(yù)見風(fēng)險建議是預(yù)留風(fēng)險準(zhǔn)備金，作為應(yīng)對突發(fā)事件的應(yīng)急資金。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)投資項目是一個高投入、高風(fēng)險的復(fù)雜系統(tǒng)，其項目決策與實施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項目風(fēng)險管理理論與方法來指導(dǎo)。目前我國房地產(chǎn)投資項目決策大多靠經(jīng)驗和定性的風(fēng)險分析方法， 對房地產(chǎn)投資項目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險管理方法的研究不夠深入，項目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險識別和評估，項目實施中缺乏專門而系統(tǒng)的風(fēng)險管理措施，亟需對房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理方法進行系統(tǒng)深入地研究。綜上，筆者站在房地產(chǎn)開發(fā)方的角度分析房地產(chǎn)企業(yè)各個方面面臨的風(fēng)險，并提出應(yīng)對風(fēng)險的相應(yīng)策略，希冀對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有參考意義。

［1］李群.房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理.現(xiàn)代經(jīng)濟信息， 2011，8

［2］鄧益仲.房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理方法的研究.現(xiàn)代商業(yè)， 2010，8

［3］唐燕.房地產(chǎn)開發(fā)投資項目風(fēng)險管理探究.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2010，1