鄭華登

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淺談市場經(jīng)濟(jì)條件下的土地儲備及其模式選擇

鄭華登

平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)環(huán)境與國土資源局

摘 要：我國當(dāng)前正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)增長的方式要想全面的轉(zhuǎn)變，首先就需要對土地管理的模式加以有效處理，首先是要從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維轉(zhuǎn)向市場的思維，各級政府在這一過程中都采取了有效的措施不斷地提升了土地資源配置的合理性和可靠性，在實(shí)施的過程中也得到了相對比較好的效果。

關(guān)鍵詞：市場經(jīng)濟(jì)；土地儲備；土地儲備模式；選擇

前言

社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國實(shí)行土地儲備制度，既符合當(dāng)代我國發(fā)展需求，要利于我國土地市場的形成。土地儲備是一種比較簡單的名稱，其詳細(xì)的概念是土地收購、土地整理以及土地供應(yīng)的整個(gè)過程，土地收購?fù)ǔ＞褪侵附柚饔眉w的土地，回收閑置的土地以及土地置換等方式來獲得大量的土地使用權(quán)，土地整理通常就是指借助統(tǒng)一的規(guī)劃、拆遷和開發(fā)等對收購的土地進(jìn)行全面的包裝和整理，土地供應(yīng)通常就是按照社會發(fā)展、城市規(guī)劃等多方面的內(nèi)容采取社會公告和招商引資等活動(dòng)創(chuàng)建一個(gè)相對比較完整的土地拍賣制度等等，從而能夠使得土地使用權(quán)的出讓更加多元化。

1市場經(jīng)濟(jì)條件下我國應(yīng)用土地儲備制度的作用

首先，有助于我國公平合理的土地市場的建立，規(guī)范土地開發(fā)單位的開發(fā)行為，保證土地資源能夠得到最合理的配置；其次，土地儲備制度實(shí)施之后，有助于城市規(guī)劃戰(zhàn)略執(zhí)行。因?yàn)樨?fù)責(zé)土地儲備的土地機(jī)構(gòu)需要對所有的土地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，而規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要依據(jù)就是城市發(fā)展規(guī)劃，因此這實(shí)際上就是在執(zhí)行城市規(guī)劃戰(zhàn)略方案，對盡早完成城市發(fā)展戰(zhàn)略有著積極的作用；再次，利于解決拆遷矛盾，減少土地開發(fā)時(shí)間，大大降低了土地開發(fā)過程中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有關(guān)部門人員依據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，也能夠?qū)ν恋赝顿Y之后所獲得的回報(bào)進(jìn)行比較準(zhǔn)確的估計(jì)。一般情況下，城市土地資源經(jīng)過土地儲備機(jī)構(gòu)運(yùn)作之后，基本上屬于熟地，即土地資源已經(jīng)完成了或者正在進(jìn)行拆拆，甚至已經(jīng)完成了基本的建設(shè)工作，當(dāng)開發(fā)商通過合法手段獲得土地使用權(quán)之后，并不需要再次拆遷，同時(shí)依據(jù)現(xiàn)有情況能夠判斷出該土地資源的具體開發(fā)周期，以及在開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)行規(guī)避，獲得理想的經(jīng)濟(jì)效益。第四，土地儲備制度的實(shí)施，能夠有效的提高政府與土地開發(fā)商的市場意識，讓政府以及土地開發(fā)商盡快轉(zhuǎn)變觀念，運(yùn)用社會主義市場經(jīng)濟(jì)觀念來運(yùn)作土地，而不是一味的行政手段；第五，社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國應(yīng)用土地儲備制度，充分體現(xiàn)了土地先行的開發(fā)理念，便于土地部門對土地資源運(yùn)用市場進(jìn)行統(tǒng)一的監(jiān)管；第六，實(shí)施土地儲備制度后，子土地價(jià)值將會得到最充分在發(fā)揮，政府從中可以獲得增值收益，另外也能夠避免土地投機(jī)行為，使得土地開發(fā)日趨理性化。

2土地儲備在我國的運(yùn)用和其他土地儲備模式的選擇

2.1我國實(shí)施土地儲備制度的積極意義

政府在運(yùn)行的過程中設(shè)立土地儲備機(jī)構(gòu)專門從事土地的收購、儲備和供應(yīng)工作對我國房地產(chǎn)市場秩序的規(guī)范有著非常積極的作用，首先它能夠建立一個(gè)公平、公正和公開的土地市場，使得市場內(nèi)部的競爭具有更為明顯的公平性。其次是能夠十分有效地促進(jìn)城市規(guī)劃目標(biāo)的貫徹和實(shí)施。在土地儲備的時(shí)候，土地的整理和包裝是非常重要的，而這項(xiàng)工作在落實(shí)的時(shí)候一定要按照城市規(guī)劃的具體要求來設(shè)計(jì)和處理。地塊控制的過程中也要滿足各項(xiàng)指標(biāo)的具體要求，此外還要向公眾進(jìn)行公告。第三是能夠非常明顯地緩解來自于拆遷方面所產(chǎn)生的矛盾，從而也使得投資回報(bào)率更高，回報(bào)周期更短。土地開發(fā)中所承受的風(fēng)險(xiǎn)也明顯減小，供應(yīng)的土地一般是已經(jīng)建設(shè)了基礎(chǔ)設(shè)施的用地，如果獲得了某塊土地就可以有效地避免拆遷的現(xiàn)象，又可以非常好地預(yù)測出其預(yù)期的收益。對規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)有著十分重要的作用。第四是可以十分明顯地加強(qiáng)政府以及開發(fā)商的市場意識，使其盡快地樹立起市場經(jīng)濟(jì)意識。

2.2影響我國土地儲備機(jī)制運(yùn)行及模式選擇的三點(diǎn)因素

2.2.1中國特色的土地制度

土地制度是基本國家制度中非常重要的一種，我國的憲法規(guī)定，我國的土地制度是社會主義土地公有制，這項(xiàng)制度有以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先是主體的特定性特征。根據(jù)我國憲法和相關(guān)法律的規(guī)定和要求。土地歸國家或者是集體所有，除此之外的任何人都不能是土地的所有者。其次是交易自身的限制性。按照我國法律的相關(guān)規(guī)定，土地所有權(quán)是不能以任何一種形式進(jìn)行交易處理的，如果出現(xiàn)了買賣或者是交易的現(xiàn)象，在民法上都屬于是非法的行為。再次是權(quán)屬的穩(wěn)定性。除了集體土地由于國家的征用能夠變成國家所有之外，土地所有權(quán)的歸屬狀態(tài)是不能出現(xiàn)非常明顯的轉(zhuǎn)變的。最后一點(diǎn)是全能的分離性。為了對土地資源進(jìn)行更加有效利用，法律在這一過程中需要將土地使用權(quán)和土地所有權(quán)完全分離出來，這樣也就構(gòu)成了一種相對較為獨(dú)立的無權(quán)狀態(tài)，此外其還能交易合法化。

2.2.2土地資源配置方式

我國的社會主義土地制度應(yīng)該充分地滿足我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)制的要求，在當(dāng)前的社會發(fā)展中，我們必須要更加充分地應(yīng)用市場機(jī)制以及計(jì)劃機(jī)制來對土地資源進(jìn)行有效的處理，市場配置能夠十分明顯地提升土地資源的利用效率，計(jì)劃配置能夠確保國家對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的有效控制，這兩種方式都是非常重要的，只有將二者有機(jī)融合，才能更好地保證工作的效果。

2.2.3地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異性

我國尚處于社會主義的初級階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平還不高，地區(qū)之間的發(fā)展也很不平衡，因此，不同的城市（或地區(qū)）應(yīng)該根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量水平和房地產(chǎn)市場的活躍程度來選擇不同的土地儲備方式。

2.3選擇合適土地儲備模式

構(gòu)建城市土地儲備體系根據(jù)上述分析，各地在具體實(shí)施土地儲備時(shí)，應(yīng)遵循下列原則：

2.3.1適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的原則

不同的經(jīng)濟(jì)區(qū)域應(yīng)選擇不同的土地儲備模式，在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，實(shí)施土地儲備的主要目的在于充分實(shí)現(xiàn)土地的資產(chǎn)價(jià)值，宜重點(diǎn)采取直接土地儲備方式；在經(jīng)濟(jì)相對落后較多的西部地區(qū)，實(shí)施土地儲備的主要目的在于有效配置土地資源，宜重點(diǎn)采取間接土地儲備方式；中部地區(qū)則可視情采取二者結(jié)合的方式。

2.3.2具體問題具體分析原則

由于很多土地都是當(dāng)作經(jīng)營性的土地來使用，所以我們在對這一部分的土地配置的過程中，應(yīng)該采用直接儲備的方法，對城市規(guī)劃用地，我們應(yīng)該采用間接儲備的方法，只有這樣，才能更好地保證土地配置的科學(xué)性和合理性。

2.3.3承擔(dān)政府宏觀調(diào)控職能時(shí)，宜用直接土地儲備如果政府需要對土地應(yīng)征市場進(jìn)行有效的調(diào)控，就一定要采取循序漸進(jìn)的原則，在實(shí)際的工作中應(yīng)該將社會儲備當(dāng)做最為重要的基礎(chǔ)，同時(shí)還要采取有效的措施逐漸向政府的土地部門儲備過渡，這樣也就構(gòu)成了一個(gè)以部門儲備為主，社會儲備作為補(bǔ)充的社會主義市場經(jīng)濟(jì)土地儲備機(jī)制。

3結(jié)束語

總而言之，雖然土地儲備對于政府來說是一個(gè)非常容易收獲財(cái)富的手段，但是我們也不能因?yàn)槠鋾a(chǎn)生非常多的經(jīng)濟(jì)效益而盲目地處理，否則就可能會出現(xiàn)土地資源無法得到合理利用的現(xiàn)象，所以地方政府應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來科學(xué)地使用土地，這樣才能更加科學(xué)地建立土地儲備體系。

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