王國忠,王明睿

(1.黑龍江省政法管理干部學(xué)院，哈爾濱 150080； 2.黑龍江省律師協(xié)會，哈爾濱 150001)

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三聯(lián)單房屋再轉(zhuǎn)讓法律與實務(wù)

王國忠,王明睿

(1.黑龍江省政法管理干部學(xué)院，哈爾濱 150080； 2.黑龍江省律師協(xié)會，哈爾濱 150001)

摘要：三聯(lián)單房屋權(quán)利人取得房屋的方式?jīng)Q定了其對房屋所享有的權(quán)利性質(zhì)，該權(quán)利性質(zhì)決定了三聯(lián)單房屋再轉(zhuǎn)讓行為的性質(zhì)。從房屋建造入手，依次辨析房屋性質(zhì)、權(quán)利人取得房屋的行為性質(zhì)及其對房屋所享有的權(quán)利性質(zhì)，進而確定三聯(lián)單房屋再轉(zhuǎn)讓行為的性質(zhì)和法律后果，并借此施以必要的法律救濟。

關(guān)鍵詞：三聯(lián)單房屋;再轉(zhuǎn)讓;行為性質(zhì);法律救濟

現(xiàn)實生活中存在大量的未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋及其轉(zhuǎn)讓行為。由于這些房屋的轉(zhuǎn)讓人通常都持有一張取得房屋時支付對價的“三聯(lián)單”收據(jù)，故稱其為“三聯(lián)單”房屋。在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國合同法》等法律共同構(gòu)建的我國不動產(chǎn)取得及轉(zhuǎn)讓制度下，有關(guān)三聯(lián)單房屋再轉(zhuǎn)讓行為的性質(zhì)、法律效力及其法律后果等問題，學(xué)術(shù)界的觀點見仁見智，雖不統(tǒng)一，但法理可容。而實務(wù)中人，如糾紛當(dāng)事人、代理人或裁判人員，其觀點則各取所需，唯我是解，唯我是用，縱然自相矛盾也無所顧及。本文擬從《物權(quán)法》、《合同法》的基本制度出發(fā)，結(jié)合我國房屋供給方式、管理體制和房屋的商品屬性，對三聯(lián)單房屋再轉(zhuǎn)讓行為性質(zhì)、法律后果及其救濟措施等進行梳理，試圖在法理、法律、司法和法務(wù)等多個層面建立起統(tǒng)一的法律評價規(guī)則，以完善相關(guān)法律制度，規(guī)范相關(guān)法律活動。

一、三聯(lián)單房屋及其成因

三聯(lián)單房屋有廣義和狹義之分。廣義的三聯(lián)單房屋泛指已經(jīng)完成建造且已經(jīng)通過公開或定向銷售、集資分配、還遷補償、產(chǎn)權(quán)置換、抵頂工程款或者自建自住等方式確定了權(quán)利人，而權(quán)利人尚未進行產(chǎn)權(quán)登記的房屋。狹義的三聯(lián)單房屋僅指上述房屋中依法建造且已經(jīng)交付買受人的商品房。本文從廣義三聯(lián)單房屋的角度對相關(guān)法律與實務(wù)進行研究。

三聯(lián)單房屋的成因比較復(fù)雜，有歷史的，也有現(xiàn)實的。新中國成立以來的房屋供給方式主要是公建民租或自建自住。自改革開放以來，國家允許社會資本建造商品房出售，有條件的居民開始在商品房市場上購買住房。始于上個世紀(jì)末的“房改”，國家機關(guān)、企事業(yè)單位和社會團體開始向其干部、職工出售已建在租公房。隨著居民、村民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民通過自建自住方式改善居住條件的情形也比較普遍。在這種住房供給制度的變革過程中，一方面城鄉(xiāng)居民的住房條件大為改善，許多家庭出現(xiàn)了住房剩余，并將剩余的房屋用于出租或轉(zhuǎn)讓；另一方面國家的房屋建造管理制度、轉(zhuǎn)讓管理制度和產(chǎn)權(quán)登記制度卻不盡完善、不夠統(tǒng)一且相對滯后，許多房屋并未嚴(yán)格依法建造、依法轉(zhuǎn)讓和依法登記，三聯(lián)單房屋隨之產(chǎn)生。

三聯(lián)單房屋的成因還可從管理者、建造者和使用者的角度進一步分析。

從管理者角度，既有制度上的政出多門、管理規(guī)則不統(tǒng)一，也有部門利益或個人利益驅(qū)動下的故意違規(guī)、違法、權(quán)力尋租，使本來就不規(guī)范、不統(tǒng)一的政策法律被歪曲，權(quán)利被濫用。例如，濫用集資建房政策的現(xiàn)象、濫用經(jīng)濟適用房政策的現(xiàn)象、濫用城市棚戶區(qū)改造政策的現(xiàn)象；濫用土地政策進行融資的現(xiàn)象；違規(guī)出售在租公房現(xiàn)象；違規(guī)批準(zhǔn)城鄉(xiāng)居民自建房現(xiàn)象；不嚴(yán)格執(zhí)行商品房開發(fā)準(zhǔn)入制度和疏于管理導(dǎo)致的爛尾樓現(xiàn)象、質(zhì)量缺陷樓現(xiàn)象、手續(xù)缺陷樓現(xiàn)象以及行政事業(yè)規(guī)費欠費樓現(xiàn)象等。

從建造者角度，一些商品房開發(fā)商或集資房建設(shè)單位沒有相應(yīng)的房屋建造資質(zhì)，不具備相應(yīng)的經(jīng)濟技術(shù)能力，缺乏應(yīng)有的商業(yè)道德、商業(yè)信用，或者進行商業(yè)投機，在沒有必要資金、技術(shù)、開發(fā)管理經(jīng)驗的情況下違規(guī)或違法取得開發(fā)手續(xù)，寄希望于通過非法集資、提前銷售、施工企業(yè)墊資等手段籌資，通過修改規(guī)劃、偷工減料等手段降低成本，通過拉關(guān)系、商業(yè)賄賂等手段拖欠行政事業(yè)規(guī)費，通過認籌、認購、訂購、預(yù)約等方式躲避房屋預(yù)售、銷售管理，不按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范進行房屋驗收。

從使用者角度，一些購(建)房人為謀取不當(dāng)利益而進行商業(yè)投機、惡意毀約或逐利性違約。例如，一些城鄉(xiāng)居民為節(jié)省審批手續(xù)費、拒交土地出讓金而私建自用房；城市棚戶居民為多得安置補償房(款)在拆遷改造前突擊性私建濫建；商品房購房人為規(guī)避政府出臺的限購政策或者為節(jié)省房屋交易稅費而回避銷售管理和產(chǎn)權(quán)登記；偽造信息騙取經(jīng)濟適用房后私自轉(zhuǎn)讓；欠缺集資人資格、公寓房使用人資格而由他人冒名頂替。

上述現(xiàn)象或者導(dǎo)致房屋建設(shè)手續(xù)瑕疵，或者導(dǎo)致房屋質(zhì)量瑕疵，或者是房屋權(quán)利人不適格，是三聯(lián)單房屋的主要成因。

二、三聯(lián)單房屋權(quán)利人的權(quán)利

三聯(lián)單房屋權(quán)利人取得、占有房屋的方法、途徑、法律關(guān)系不同，其對三聯(lián)單房屋所享有的權(quán)利性質(zhì)也各不相同。

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，因執(zhí)行人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得的房屋，或者因繼承、接受遺贈、合法建造取得的房屋，即使未進行房屋所有權(quán)登記，甚至權(quán)利人尚未實際占有房屋，也不影響其對房屋依法享有所有權(quán)。多人因執(zhí)行生效法律文書取得房屋所有權(quán)的，其所有權(quán)是單獨所有還是共同所有，由法律文書確定；法律文書沒有區(qū)分的，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零三條的規(guī)定予以確定。繼承人、受遺贈人為多人的，根據(jù)遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議確定其所有權(quán)關(guān)系；遺囑或遺贈扶養(yǎng)協(xié)議沒有明確的，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零三條的規(guī)定予以確定。一人合法建造的房屋，建造者對房屋單獨(或夫妻共同)享有所有權(quán)；多人共同合法建造的房屋，根據(jù)房屋建造協(xié)議約定共同所有；沒有約定的，根據(jù)《物權(quán)法》第一百零三條規(guī)定予以確定。

買受人基于履行有效商品房買賣合同已經(jīng)實際占有房屋，支付了全部或大部分購房款，雖然未進行產(chǎn)權(quán)登記，但在既有法律、行政法規(guī)條件下，其占有、使用房屋和通過使用房屋獲取收益的權(quán)利已經(jīng)具有對世效力，其再行處分房屋的行為也未被法律、行政法規(guī)所禁止，只是未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。這種物權(quán)轉(zhuǎn)移受限的不“完全所有權(quán)”，已經(jīng)具備了“準(zhǔn)所有權(quán)”的性質(zhì)。買受人已經(jīng)實際占有房屋，雖然未支付購房款或未支付大部分購房款，但其不知道開發(fā)商一房二賣的事實，依《物權(quán)法》、《合同法》及其司法解釋之規(guī)定，買受人仍對房屋享有準(zhǔn)所有權(quán)，可以對抗一房二買中合同成立在先且已經(jīng)支付了全部或大部分購房款并進行了產(chǎn)權(quán)登記的買受人；如果買受人明知開發(fā)商一房二賣的事實而購買和占有房屋，其對房屋的占有不能對抗房屋買賣合同成立在先且已經(jīng)支付了全部或大部分購房款并進行了產(chǎn)權(quán)登記的買受人，因為此時雙方的買賣行為已經(jīng)屬于《合同法》五十二條(二)項規(guī)定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”行為，當(dāng)然不具有法律效力。

買受人基于履行有效商品房買賣合同而支付了全部或大部分購房款，但未實際占有房屋，其對約定購買的房屋享有債權(quán)請求權(quán)，可請求出賣人交付房屋。此時買受人的請求權(quán)不能對抗開發(fā)商一房二賣中合同成立在先的買受人、進行了產(chǎn)權(quán)登記的買受人和已經(jīng)實際占有房屋的買受人。

因執(zhí)行生效法律文書或因繼承、接受遺贈、合法建造而取得房屋的權(quán)利人，在未進行產(chǎn)權(quán)登記的情況下實施房屋再轉(zhuǎn)讓，如果買受人支付了全部或大部分購房款且實際占有房屋，則對房屋享有準(zhǔn)所有權(quán)；如果未實際占有房屋，則享有債權(quán)請求權(quán)，可請求出賣人交付房屋并補充辦理產(chǎn)權(quán)登記。已經(jīng)實際占有房屋但未支付全部或大部分購房款，如果買受人不知道出賣人一房二賣的事實，則其對房屋仍享有準(zhǔn)所有權(quán)，可對抗買賣合同成立在后且進行了產(chǎn)權(quán)登記的買受人；如果買受人明知出賣人一房二賣的事實，則其對房屋的占有不能對抗已經(jīng)進行產(chǎn)權(quán)登記的買受人。

因商品房開發(fā)、銷售手續(xù)不健全導(dǎo)致不能進行產(chǎn)權(quán)登記的房屋，如果房屋質(zhì)量已經(jīng)驗收合格，或者雖然尚未驗收合格但所存在的質(zhì)量瑕疵可以補救，則買受人的權(quán)利性質(zhì)與無瑕疵商品房買受人的權(quán)利無異。如果建成的房屋質(zhì)量不合格且不能進行補救，由于該房屋屬于依法不能使用的房屋，則買受人對該房屋不享有任何權(quán)利，只能依法就其無效的購房行為向開發(fā)商主張返還購房款或要求開發(fā)商賠償經(jīng)濟損失。

買受人基于無效的商品房買賣合同取得房屋，或者基于其他無效民事行為取得房屋，即使買受人沒有過錯，或者買受人已經(jīng)支付了全部購房款并實際占有房屋，買受人對房屋也不享有任何權(quán)利。買受人沒有過錯的，享有購房款返還請求權(quán)；有過錯的，按其過錯承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。

已經(jīng)支付了合理對價并實際占有房屋的買受人，不知其前手對房屋沒有處分權(quán)，也未進行產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)《合同法》第五十一條和《物權(quán)法》一百零六條規(guī)定，房屋買賣合同的效力具有不確定性，買受人對房屋尚不構(gòu)成善意取得。其占有房屋的現(xiàn)實只在債權(quán)關(guān)系中具有意義，在物權(quán)關(guān)系中沒有意義。買受人此時再行轉(zhuǎn)讓房屋，其轉(zhuǎn)讓行為僅有合同轉(zhuǎn)讓的意義，且轉(zhuǎn)讓的效力不確定。

集資房的集資人已經(jīng)支付了全部或大部分集資款，無論房屋是否交付，集資人都對其分配的在建集資房或建成集資房享有所有權(quán)。集資人部分集資的，集資人與建設(shè)單位按份享有所有權(quán)；全額集資的，集資人單獨享(建筑物區(qū)分)有所有權(quán)。

經(jīng)濟適用房的購房人已經(jīng)交款入住的，無論購房人是否進行產(chǎn)權(quán)登記，都對房屋享有(處分時間受限的)所有權(quán)；未入住的，購房人享有債權(quán)請求權(quán)，可請求經(jīng)濟適用房的建設(shè)單位或銷售單位履行交付房屋等合同義務(wù)。

手續(xù)不健全的自建自用房屋，如果房屋質(zhì)量合格且符合用地和規(guī)劃要求，則建造人對其建造的房屋享有準(zhǔn)所有權(quán)，完善相關(guān)手續(xù)后可登記取得所有權(quán)。

三、三聯(lián)單房屋再轉(zhuǎn)讓及其法律救濟

由于三聯(lián)單房屋權(quán)利人對房屋所享有的權(quán)利性質(zhì)不同，其對房屋再轉(zhuǎn)讓行為的性質(zhì)也各不相同。權(quán)利人因繼承、受遺贈、執(zhí)行生效法律文書或者因合法建造取得房屋的，權(quán)利人雖然未進行房屋所有權(quán)登記，但其已經(jīng)依法取得房屋所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條至三十一條規(guī)定，法律不禁止此類房屋再轉(zhuǎn)讓，只是未辦理登記不發(fā)生物權(quán)效力。對此種情況下的三聯(lián)單房屋再轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)認定為房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，承載該行為的物權(quán)合同有效。物權(quán)合同成立后，一方當(dāng)事人以三聯(lián)單房屋未進行產(chǎn)權(quán)登記為由主張合同無效或要求撤銷、解除合同的，其主張或要求依法不應(yīng)支持。受讓人因產(chǎn)權(quán)登記起訴權(quán)利人的，訴訟中可責(zé)令權(quán)利人先行完善所有權(quán)登記，再與受讓人進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

因繼承、受遺贈、執(zhí)行生效法律文書或者因合法建造與他人共有三聯(lián)單房屋的，部分權(quán)利人再轉(zhuǎn)讓房屋的物權(quán)合同效力待定。該行為經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意后生效，否則不生效。承載再轉(zhuǎn)讓行為的物權(quán)合同成立且生效后，一方當(dāng)事人以房屋未進行產(chǎn)權(quán)登記或者以房屋存在其他權(quán)利人為由主張合同無效或者要求撤銷、解除的，其主張或要求依法不應(yīng)支持。受讓人因產(chǎn)權(quán)登記起訴權(quán)利人的，訴訟中可追加其他共有人參加訴訟并責(zé)令其先行完善所有權(quán)登記，再與受讓人進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

權(quán)利人因履行有效買賣合同取得房屋，只因欠缺登記程序而對房屋享有準(zhǔn)所有權(quán)的，其再轉(zhuǎn)讓房屋的行為應(yīng)區(qū)別不同情況認定。權(quán)利人的前手在買賣合同中的義務(wù)全部履行完畢的，權(quán)利人的再轉(zhuǎn)讓行為屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓；權(quán)利人的前手在買賣合同中的義務(wù)沒有履行完畢的，權(quán)利人的再轉(zhuǎn)讓行為屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓附加買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓(除交付房屋外的其他請求權(quán))。受讓人因辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記起訴權(quán)利人的，訴訟中可責(zé)令權(quán)利人先行完善所有權(quán)登記，再與其受讓人進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；權(quán)利人完善所有權(quán)登記需要其前手配合的，可追加為訴訟第三人，并判令其承擔(dān)協(xié)助義務(wù)。如果影響所有權(quán)登記的原因是房屋建造手續(xù)瑕疵而非房屋質(zhì)量，裁判機關(guān)可中止訴訟，通過司法建議等啟動行政救濟措施，使房屋建造者、權(quán)利人能夠完善房屋所有權(quán)登記，進而與其受讓人完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

權(quán)利人履行有效房屋買賣合同尚未占有房屋的，其再轉(zhuǎn)讓房屋的行為應(yīng)當(dāng)認定為房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。除非其前手在房屋買賣合同中附加有“不得轉(zhuǎn)讓”的權(quán)利限制，否則該合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為有效，轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容為尚未實現(xiàn)的合同權(quán)利。權(quán)利人或其前手已經(jīng)將轉(zhuǎn)讓事實通知其債務(wù)人的，該轉(zhuǎn)讓行為對債務(wù)人有效。受讓人不能行使合同權(quán)利時，可直接起訴原債務(wù)人。原債務(wù)人基于其對權(quán)利人的抗辯事由對受讓人提出抗辯的，訴訟中受讓人可申請追加權(quán)利人為第三人參加訴訟，并依有利于受讓人或原債務(wù)人的原則，判令權(quán)利人直接向原債務(wù)人或受讓人履行義務(wù)。

未進行產(chǎn)權(quán)登記的集資房再行轉(zhuǎn)讓，權(quán)利人全額集資且集資協(xié)議中沒有限制轉(zhuǎn)讓的，其再轉(zhuǎn)讓房屋的行為屬于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓行為有效；集資協(xié)議中約定了轉(zhuǎn)讓范圍或約定了其他集資人的優(yōu)先受讓權(quán)的，其符合約定的再轉(zhuǎn)讓行為直接有效，違反約定的再轉(zhuǎn)讓行為可撤銷。集資協(xié)議中約定禁止轉(zhuǎn)讓的，集資人的再轉(zhuǎn)讓行為不生效。集資房再轉(zhuǎn)讓行為有效的，訴訟中可責(zé)令再轉(zhuǎn)讓人先行完善所有權(quán)登記，再與其受讓人進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；集資房權(quán)利人完善所有權(quán)登記需要集資房建設(shè)單位配合的，訴訟中可追加建設(shè)單位為第三人并責(zé)令其協(xié)助完成所有權(quán)登記。

集資房的權(quán)利人部分集資的，集資人與建設(shè)單位共有房屋產(chǎn)權(quán)，其再轉(zhuǎn)讓該集資房時應(yīng)征得建設(shè)單位的同意。集資房建設(shè)單位同意轉(zhuǎn)讓且不行使優(yōu)先受讓權(quán)的，該再轉(zhuǎn)讓行為有效。訴訟中可責(zé)令該集資房的再轉(zhuǎn)讓人先行完善所有權(quán)登記，再與其受讓人進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。集資房權(quán)利人完善所有權(quán)登記手續(xù)需要集資房建設(shè)單位配合的，訴訟中可追加建設(shè)單位為第三人并責(zé)令其配合再轉(zhuǎn)讓人完成所有權(quán)登記。

三聯(lián)單房屋的開發(fā)建設(shè)手續(xù)、銷售手續(xù)不健全，或者房屋質(zhì)量有瑕疵，如果相關(guān)手續(xù)或房屋質(zhì)量瑕疵可以補救，則該房屋權(quán)利人再轉(zhuǎn)讓房屋的行為直接有效。訴訟中可追加房屋建造者為第三人參加，責(zé)令其完善開發(fā)建設(shè)手續(xù)或?qū)Ψ课葙|(zhì)量瑕疵予以補救，然后由權(quán)利人進行所有權(quán)登記和所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

三聯(lián)單房屋作為遺產(chǎn)，繼承人或受遺贈人未辦理產(chǎn)權(quán)登記而再行轉(zhuǎn)讓的，其房屋轉(zhuǎn)讓行為有效。訴訟中可責(zé)令再轉(zhuǎn)讓人先行完善所有權(quán)登記，而且可視具體情況追加房屋建造者或被繼承人取得房屋的前手為第三人參加訴訟，并判令其完善所有權(quán)登記所需相關(guān)手續(xù)；或者中止訴訟、啟動行政救濟程序，幫助再轉(zhuǎn)讓人完成所有權(quán)登記后，再與其受讓人完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

基于無效合同或基于違法建造行為取得房屋的人，對該房屋不享有任何權(quán)利。其再轉(zhuǎn)讓房屋的行為，既不發(fā)生合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的效力，也不發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。

雖然現(xiàn)行法律、法規(guī)對三聯(lián)單房屋的再轉(zhuǎn)讓行為持否定態(tài)度，但現(xiàn)實生活中大量存在的三聯(lián)單房屋轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象卻是司法活動不能回避的事實。從化解糾紛和促進交易的角度考慮，對三聯(lián)單房屋的再轉(zhuǎn)讓行為進行疏導(dǎo)、規(guī)制和適當(dāng)?shù)姆删葷潜匾?。區(qū)分影響房屋所有權(quán)登記的因素不同，訴訟中可根據(jù)合同轉(zhuǎn)讓制度或者房屋建造管理制度，將再轉(zhuǎn)讓行為人的前手或房屋建造者引入訴訟，判令其消除影響產(chǎn)權(quán)登記的因素。對于權(quán)利人的前手或房屋建造者無法救濟的三聯(lián)單房屋，只要這些房屋在質(zhì)量上符合安全使用要求，在用地和規(guī)劃上不屬于必須拆除的違法建筑，國家應(yīng)建立相應(yīng)的行政救濟制度和民事訴訟程序啟動行政救濟程序制度。通過救濟使三聯(lián)單房屋能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記后，裁判機關(guān)可判令權(quán)利人先行完善所有權(quán)登記，再與其受讓人進行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

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[責(zé)任編輯:曲占峰]

收稿日期:2016-04-21

作者簡介：王國忠(1960-)，男，遼寧建平人，二級律師;王明睿(1972-)，女，黑龍江東寧人，一級律師。

中圖分類號：DF525

文獻標(biāo)志碼：A

文章編號：1008-7966(2016)03-0063-03