鏈家最大的BOSS再三致歉、解釋，能否消除大家對上海事件暴露出的金融違規(guī)和風險問題的疑慮？事實上，鏈家的問題代表了中國房地產中介行業(yè)的普遍亂象，鏈家只是做了其他中介想干又沒干成的事

中國樓市正在經歷兩年清冷之后的急速升溫。杭州1000人搶388套房;上海人民裹著被子排隊買房;廣州的某樓盤半小時售罄……這類新聞?chuàng)涮焐w地。

樓市的喧囂背后，去年迅速鋪開全國業(yè)務的地產中介龍頭——鏈家，意外地成為眾矢之的。

2月23日，上海市消保委對消費者經常使用的網上房產中介交易體系進行通報，上海消費者莊先生和黃先生在鏈家購買問題房源的遭遇，讓鏈家陷入一場公司成立以來的最大危機，更將鏈家在金融領域的產業(yè)鏈推到前臺。

莊先生和黃先生的故事

今年1月，上海市民莊先生給兒子買了一套婚房，在鏈家門店簽訂了房地產買賣居間協議，協商價格370萬元，定金為人民幣80萬元。莊先生交了定金后卻被鏈家告知房屋交易有障礙，因為該房屋不僅“背”著公積金貸款，還被出售方抵押給鏈家一名工作人員，出售方由此借得167萬元貸款，月利率1.6%，用來購買其他房屋。

賣房人在2015年12月30日向上海鏈家“借錢”，今年1月，上海鏈家經紀人將其房產賣給莊先生。在整個買賣過程中，上海鏈家始終沒有透露絲毫真相給購房人。

得知真相后，莊先生要求上海鏈家解除房屋抵押，卻被告知上家必須先將這套房屋賣掉，才有足夠資金解除抵押。鏈家建議莊先生幫上家還清這筆欠款。莊先生拒絕鏈家提議，決定不購買此房，要求鏈家還清80萬元的定金，但上海鏈家不同意。

黃先生和莊先生的遭遇相似。在不清楚房屋條件的情況下交了定金，之后才被鏈家告知該房屋除了貸款還有抵押。不同的是，黃先生陷得更深，因為當時無路可退的黃先生硬著頭皮簽下房屋購買合同，并交付剩余的近七成共計280萬元的房款，也同意合同上“該款必須用于先償還銀行和個人抵押”的規(guī)定。

2 0 1 1 年7 月2 4 日，北京，鏈家地產工作人員在為市民簽訂租賃住房合同（ IC/圖

但意外還是發(fā)生了。黃先生把錢分兩批打到賣房人賬號，結果發(fā)現對方根本沒有把錢用來還抵押貸款，而是挪做他用。這就導致280萬元無法彌補銀行和個人的全部抵押貸款。鏈家方面則認為問題不大，并表示可以貸款給黃先生，操作方式是由鏈家墊資110萬元，月利率1.6%。本以為交易可以正常進行，沒想到卻是噩夢的開始。2015年底，該房產分別被浦東人民法院和市二中院查封，因為售賣方經營失敗，欠相關銀行1.5億元信用貸款。

值得注意的是，在整個交易過程中，鏈家方面始終沒有走正常流程。按正常流程，消費者在交定金時就應該進入網簽程序，如果房屋存在查封、抵押等問題將無法通過審核。

兩個案例中，鏈家提供的資金成本同為月息1.6%，也就是年化19.2%，遠超4倍銀行貸款利率，也高于此前規(guī)定的18%的貸款利率上限。

有法律人士表示，監(jiān)管要求企業(yè)向個人借款需要具備相關資質，但如果是個人間的借款，只要不超過法律規(guī)定的貸款利息合理上限，也被允許。所以上海鏈家用的是個體經紀人的身份給賣房人借款，而非企業(yè)身份，避免了業(yè)務風險和法律責任。

房產經紀中的“老炮兒”

鏈家被上海市消保委曝光后，上海住建委介入調查，并要求其下線金融產品、撤銷櫥窗廣告以及停止獨家代理房源的業(yè)務。這家一向低調的中介不得不以公開信回復：補償客戶，全體自查。

很快，莊先生和黃先生的故事有了一個美滿的結局。3月1日，鏈家地產對兩起糾紛事件做出公開回應：已幫助客戶莊先生找到了滿意的房屋，并于2月28日簽署了購房合同;同時也已幫助客戶黃先生完成房屋交易過戶手續(xù)。

雖然迅速地解決了購房糾紛，但并不能完全掩蓋鏈家在快速擴張中出現的問題。要知道，鏈家通過并購的方式，在僅一年的時間里就拿下上海房產中介市場的頭把交椅。

2001年，鏈家在北京開出第一家門店，當時員工僅37人。鏈家官網顯示，僅1年后鏈家就成為中國建設銀行指定按揭代理機構。2003年9月，鏈家成為“中央在京單位已購公房上市出售定點交易”代理服務機構。鏈家的業(yè)務也從最初單一的二手房買賣逐漸發(fā)展到租售兩全。

鏈家大規(guī)模地瘋狂擴張始于2014年。此前，鏈家一直是在北京“叫得響”的中介，也一直扎根于北京，稱得上房產經紀中的“老炮兒”。2014年底開始，鏈家先后并購成都伊誠、上海德佑、北京易家、深圳中聯、廣州滿堂紅、杭州盛世管家和高策地產服務機構。通過并購得來的中介品牌門店均變成鏈家門店，不僅如此，鏈家自己也在全國各地開設多家門店。

一時間，在街頭沒走多遠就可見一家鏈家門店，同一條街出現三四家門店的情況不足為奇。數據顯示2014年底鏈家門店1500家，經紀人3萬名，到了2015年底鏈家門店突破5000家，經紀人8萬名，翻了近3倍，覆蓋24個城市，可服務人口達到2.3億人。

莊先生和黃先生的老家上海，則是鏈家重點發(fā)展的區(qū)域。上海德佑地產與北京鏈家地產正式宣布合并后，德佑鏈家就快速擴張，歷時近半年，從200余家門店擴張到800余家。按照愿景，2016年門店規(guī)模將達到1500-2000家。預計3年內實現上海市場占有率超50%，這意味著未來上海一半的二手房交易將通過鏈家成交。

在鏈家的大本營北京，鏈家占據著北京二手房市場60%份額，目前門店數量保持在800余家的數量。這意味著在北京城區(qū)，每1平方公里的土地上就分布著1家鏈家門店。

野蠻生長的金融帝國

面對兩起房產糾紛，鏈家地產董事長左暉表示，上海事件反映出鏈家地產在房源信息披露方面存在一定的問題，客戶服務方面也存在瑕疵。不過，真正把鏈家推向風口浪尖的則是其于去年力推的金融業(yè)務。

那么，闖下大禍的鏈家金融到底長什么樣？

鏈家金融業(yè)務主要由鏈家理財（P2P業(yè)務）、融信按揭、理房通三部分構成，其中，鏈家理財為鏈家旗下的互聯網房產金融平臺;理房通則是鏈家集團旗下定位于全國房屋資金擔保支付的第三方支付平臺，性質類似于阿里巴巴集團旗下的支付寶。2014年7月，理房通獲得中國人民銀行頒發(fā)的第五批“支付業(yè)務許可證”。

一位熟悉鏈家業(yè)務的人士在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，鏈家在每筆房源交易中，都會向客戶推薦資金監(jiān)管這一項業(yè)務，即交易雙方將錢打到鏈家理房通賬戶，“名義上是保證買賣雙方交易資金安全，實際上是為其業(yè)務放貸提供充裕資金?！?/p>

提供資金擔保的則是2006年由鏈家投資成立的擔保公司——北京中融信擔保有限公司（以下簡稱中融信）。這種新型的金融業(yè)務首創(chuàng)“房產買賣——銀行按揭——資金托管——產權服務——過橋融資——金融理財”的房產金融閉環(huán)模式，線上對接有投資需求的投資人，線下對接房產交易中產生的借款需求，形成產業(yè)鏈條。

事實上，鏈家理財相當于早年中介們?yōu)榇楹辖灰锥鴫|資的行為的升級版，類似于P2P的核心業(yè)務。2014年11月29日，鏈家理財正式上線，當年12月推出“家多寶”系列短期理財產品，其貸款對象僅針對在鏈家地產買賣房屋交易中急需資金的客戶，這意味著鏈家正式進入P2P領域。

鏈家CFO魏勇此前接受界面新聞采訪時說：“贖樓和尾款墊資的服務我們差不多已經做了四五年，最開始的半年是免費墊，主要是為了促成交易，被動地墊。但熟悉之后真正變成一樁生意并開始收費，大概是在三年前?！?/p>

鏈家理財官網數據顯示，截至2016年3月2日，平臺累計投資金額達到184億，已發(fā)放收益達到1.81億，投資用戶體量約為31.5萬，人均投資金額為15.7萬元。目前鏈家金融業(yè)務已經占到整體收入的10%，而2017年預計可貢獻20%的收入。2015年，理房通還與嘉實基金共同打造基金理財服務通通賺，累計投資金額超過7000萬元。魏勇預測，未來5年金融業(yè)務將為鏈家提供50%的凈利潤。

自己搭臺自己唱戲

一個看似完美的金融閉環(huán)，實際上長期存在關聯擔保的問題。

鏈家理財的網站上，幾乎所有產品都是由中融信擔保提供本息保證。而工商資料顯示，中融信擔保的唯一股東就是北京鏈家房地產經紀有限公司，鏈家董事長左暉為該公司法人代表。換句話說也就是鏈家自己為自己擔保。

以理房通為例，按照鏈家理財官網介紹，理房通的用戶資金由第三方支付平臺“易支付”代為托管，中融信設立擔保資金池為投資交易提供擔保。

易支付成立于1998年，是北京市政府與中國人民銀行、信息產業(yè)部、國家內貿局等中央部委共同發(fā)起的首都電子商務工程。中融信則是“自家”公司，工商資料顯示，該公司經營范圍為合同擔保，并不包含融資擔保。非融資性公司如果出借資金，其實就相當于變相發(fā)放貸款。

事實上，鏈家過去從事過橋拆借或贖樓等業(yè)務時，中融信也多有參與——這意味著在鏈家理財上進行的所有交易實質上均由鏈家自身出面擔保。更重要的是，P2P行業(yè)野蠻生長多年，企業(yè)背后擔保資金實力是否雄厚，決定了一旦出現兌付風險是否能有人妥善兜底。

為了約束此類現象，去年年底由銀監(jiān)會下發(fā)的《網絡借貸信息中介機構業(yè)務活動管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱網絡借貸管理暫行辦法）第十條第三項明確指出，禁止網絡借貸信息中介機構向出借人提供任何形式的擔保。

鏈家內部事實上承認和默許這種違規(guī)行為的存在。但魏勇認為，鏈家地產和北京中融信從法律實體上來說，屬于兩個不同的法律主體，資產和負債都是獨立運作，可以避免風險傳導。

一名理財機構分析師指出，鏈家將客戶購房款先放進理房通平臺，再轉到資金監(jiān)管賬戶，并推出多款金融衍生品，提高了購房者的杠桿，一定程度上推升了購房者的入場熱情。比如一套總價400萬元的房子，首付需80萬元，如果鏈家給客戶首付墊資100萬元左右，客戶就可以買400多萬元的房子。隨后鏈家通過金融平臺將首付款甚至尾款都做成P2P產品，賣給內部員工或者場外投資者，就解決了買房資金來源問題。整個過程由中融信擔保，如果遇上該產品不能兌付，則容易出現類似P2P的資金危機。

人民網援引金融人士的話指出，鏈家金融最大的問題就是自擔保和自支付導致金融平臺的風險不分散，一旦發(fā)生壞賬，或者擔保公司審核借款標準放松，抑或是資金鏈斷裂，鏈家金融的風險就會是系統(tǒng)性的，并且難以卡斷風險傳導。

差額部分去哪兒了？

事實上，評級機構大公國際在去年9月的一次評定中，把鏈家理財平臺列入黑名單。大公國際認為其存在重大信息披露不充分、涉嫌設立資金池、債務人償債能力無法評估、風控措施有效性存疑等問題。

在鏈家理財平臺上，有兩款主要的理財產品：面對投資者的定期寶和面向購房資金需求者的家多寶。購房者有資金需求時，可能通過鏈家理財平臺發(fā)布多個融資標的，形成年化收益率為6.48%-7.8%不等的家多寶產品。那些擁有資金的投資者則可以將資金投入60天年化收益率6.4%、半年年化收益率7.2%以及一年年化收益率7.8%等期限不同、收率不等的定期寶中。投資后，平臺自動對標，將資金自動分配到不同的定期寶產品之上。

那么問題來了。對于規(guī)范的P2P網貸投資標的，借款人和投資人的標的應該采取一一對應的方式，其中既包含資金走向的一一對應，也包含資金收益率的一一對應。

北京大成（上海）律師事務所高級合伙人劉新宇指出，出借人在《定期寶服務協議》中的利率是6.4%，而借款人在《借款及擔保協議》中的利率卻是6.48%。投資人的錢是用于認購家多寶產品，利率理應一致，但是現在存有差額?！半m然息差只有0.08%，但是一旦基數大了，仍然是一筆可觀的數據?！辈铑~部分去了哪里不得而知，實際利率究竟以哪方為準也是一個謎。

家多寶背后的借款人借款期限是固定的（近9成為90天以內借款），但是投資方所對應的定期寶產品卻按照時間分為60天、半年期、一年期三類。在鏈家理財平臺上，資金兩端的時間期限沒有一一匹配。一位網貸行業(yè)高管表示，這樣的產品設置很難保證不存在期限錯配、資金錯配的行業(yè)“頑癥”。

這樣一來，鏈家理財又觸碰到了“網絡借貸管理暫行辦法”中的第二十五條，網絡借貸信息中介機構不得以任何形式代出借人行使決策。每一融資項目的出借決策均應當由出借人做出并確認。但是，鏈家理財卻巧妙地以自動投標的方式規(guī)避了投資人在投資標的和投資資金上的最終決策方向。

“搶房”須謹慎

不得不承認的是，作為房產經紀的老大哥，鏈家的危機公關水平和事件處理速度值得同行們學習——相當于間接給自己又做了一個廣告。

3月1日，鏈家集團董事長左暉再度公開致歉：“我們在第一時間進行了嚴肅的內部調查和整改。對過程中客戶所遭遇的損失和困擾，致以最誠懇的歉意?！贝送?，對此次事件中的12名涉事員工和管理層進行相應處罰。據了解，鏈家對上海鏈家營運總經理、大區(qū)營運總經理等兩起事件的相關責任人，予以黃線處分（一年內兩次黃線處分予以辭退），一年內不得晉升，部分負責人予以降職處理。

左暉坦承，這兩起事件中，鏈家的問題主要表現在三方面：信息披露未盡責，服務承諾沒有在全國有效推進，上?？蛻舴詹块T不作為。

上海事件后，鏈家暫停了上海地區(qū)的金融業(yè)務。對于公眾對鏈家金融存在的高利貸、自擔保、資金安全性等質疑，左暉也做出澄清：1、鏈家提供的貸款利率折合年化為13%-24%，未超監(jiān)管上限;2、客戶資金存放在銀行備付金賬戶，鏈家不會挪用;3、P2P平臺資金交由第三方監(jiān)管，自融是一條紅線，鏈家絕不會去觸碰。

鏈家最大的BOSS再三致歉、解釋，能否消除大家對上海事件暴露出的金融違規(guī)和風險問題的疑慮？事實上，鏈家的問題代表了中國房地產中介行業(yè)的普遍亂象，鏈家只是做了其他中介想干又沒干成的事。在實際的買賣市場，違規(guī)擔保、高利貸等情況比比皆是，這也側面暴露出中國小微、個人金融市場積弊。

在新一輪轟轟烈烈的“搶房潮”中，鏈家上海事件或許很快就會被一個又一個的天價房消息淹沒。希望莊先生和黃先生的遭遇能提醒大家，“搶房仍須謹慎”。