胡權(quán)

（中國石油甘肅銷售分公司，甘肅 蘭州 730030）

淺談房地產(chǎn)企業(yè)的精細化成本管理

胡權(quán)

（中國石油甘肅銷售分公司，甘肅 蘭州 730030）

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制從立項階段的項目定位及投資估算開始，到方案階段及初步設(shè)計階段的產(chǎn)品定位及設(shè)備選型、設(shè)計階段實行限額設(shè)計、工程施工中嚴(yán)格控制變更及簽證及營銷階段嚴(yán)格控制營銷費用，最后到結(jié)算階段，每一項都很關(guān)鍵。

房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控

面對房地產(chǎn)競爭更加激烈與市場日趨成熟的趨勢，在限購、限貸、保障房大量投放、房產(chǎn)稅試點擴大等各個政策要求下，在通貨膨脹壓力增大、融資受制約因素多、土地供應(yīng)趨緊、消費者觀望加劇、以馬云和張建林為首的資源整合為前提的行業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合、跨界打劫的外行企業(yè)進入等目前形勢，造就了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壓力巨大，開發(fā)風(fēng)險急增，在資源與資本激烈競爭的前提下，要求房地產(chǎn)企業(yè)對成本精細化管理成為至關(guān)重要的因素，需要房地產(chǎn)企業(yè)向管理要效益，要求管理規(guī)范化。而房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心競爭力為企業(yè)運營能力和成本管理能力。這兩項能力的聚焦點為成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是當(dāng)前房地產(chǎn)企發(fā)展的最重要競爭手段。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略是對企業(yè)項目全成本、全過程、全方位的管理，需要全員參與、全員控制的全過程成本精細化管理。

房地產(chǎn)企業(yè)整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位，協(xié)調(diào)各個專業(yè)專家型的管理者進行從立項、規(guī)劃設(shè)計、施工監(jiān)理招標(biāo)、營銷管理等一系列經(jīng)營活動的管理。首先需要建立目標(biāo)責(zé)任成本管理體系，對目標(biāo)成本進行分解，面向公司利益，強調(diào)團隊的共同利益，分解到部門、落實到個人，要求每個部門的經(jīng)辦人嚴(yán)格控制，試求性價比、發(fā)掘價值和創(chuàng)造價值。最后對部門和個人進行成本考核和評價，按照考核結(jié)果獎罰明確。進行房地產(chǎn)企業(yè)精細化成本管控，主要從下面十一點來進行分析。

1 立項階段

目標(biāo)的雛形是從立項時開始形成的，成本水平及市場銷售水平是考慮是否立項的要素之一。結(jié)合產(chǎn)品本身特點進行市場調(diào)研，對產(chǎn)品進行策劃和按照客戶的需求準(zhǔn)確定位，對定位確定產(chǎn)品外觀設(shè)計要求、景觀綠化的要求、小區(qū)的配套設(shè)施及室內(nèi)的設(shè)計要求，造價工程師根據(jù)市場定位做立項階段的成本測算，區(qū)分控制目標(biāo)及經(jīng)濟測算數(shù)據(jù)，制定公司的盈利目標(biāo)。

2 策劃階段

公司研發(fā)中心根據(jù)公司對產(chǎn)品的定位制定產(chǎn)品目標(biāo)及發(fā)展規(guī)劃，降低成本可以提高利潤，提升品牌同樣可以提升利潤，企業(yè)對產(chǎn)品的定位決定了企業(yè)的成本策略。企業(yè)結(jié)合項目產(chǎn)品本身和市場調(diào)研的定位，以成本分析為基礎(chǔ)、以目標(biāo)管理為方法、以人才培養(yǎng)進行技術(shù)管理為保障進行產(chǎn)品價值的實現(xiàn)，以項目營銷定位與技術(shù)管理為依托、以發(fā)掘和創(chuàng)造價值為發(fā)展方向，開展全過程精細化成本管理。根據(jù)產(chǎn)品目標(biāo)來進行成本測算，與立項階段的測算要有對應(yīng)，比較變化原因，策劃階段的成本測算不能超過立項階段的成本測算。

3 規(guī)劃設(shè)計階段

項目研發(fā)中心根據(jù)策劃階段對產(chǎn)品目標(biāo)與成本目標(biāo)的定位，委托設(shè)計院進行產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計造價工程師進行成本測算，測算不能超過策劃階段的成本測算，如超出預(yù)算則要求設(shè)計院調(diào)整規(guī)劃設(shè)計。

4 方案設(shè)計階段

要求設(shè)計院對產(chǎn)品制定方案，方案要符合項目定位、能體現(xiàn)出產(chǎn)品特征及獨特性。造價工程師根

據(jù)設(shè)計院的方案設(shè)計做成本測算，測算金額不能超過規(guī)劃設(shè)計階段的成本測算。

5 初步設(shè)計階段

根據(jù)方案設(shè)計階段制定的方案、項目定位及產(chǎn)品特征對材料及設(shè)備進行選型及檔次定位，控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實設(shè)計與選型到設(shè)計合同中，造價工程師進行成本估算，成本估算金額不能超過方案設(shè)計階段的成本測算。

6 施工圖設(shè)計階段

根據(jù)初步設(shè)計階段制定的方案進行限額設(shè)計，造價工程師進行施工圖預(yù)算，如施工圖預(yù)算超出初步設(shè)計階段的成本估算，則需及時優(yōu)化設(shè)計。

7 招投標(biāo)階段

選擇有實力及信譽度好的施工單位及監(jiān)理單位，所選的施工單位和監(jiān)理單位必須在前五年有很好的業(yè)績及口碑，能嚴(yán)格遵守合同、嚴(yán)格執(zhí)行合同,通過市場競爭找到合適的價格。

8 施工階段

施工階段的成本控制，主要是指根據(jù)招標(biāo)后甲乙雙方工程承包合同價進行費用監(jiān)控，相當(dāng)于業(yè)主及監(jiān)理工程師對合同內(nèi)工程進度、質(zhì)量、安全及成本的管控。

1)業(yè)主在與施工單位簽訂合同時，對合同各項條款嚴(yán)格把關(guān)，不能出現(xiàn)模棱兩可的語句，簽訂合理的工期，甲乙雙方責(zé)任明確，在合同簽訂階段不能給以后結(jié)算留下后患。

2)業(yè)主組織監(jiān)理工程師、施工單位技術(shù)人員及設(shè)計單位設(shè)計人員對設(shè)計圖紙進行詳細的審圖，對設(shè)計的不合理及錯誤提出修改和修正。對工程建設(shè)所采用的材料、成品、半成品的品種、品牌提出合理化的建議，避免在施工過程中更改，從而造成過多的變更簽證及索賠。

3)業(yè)主對變更簽證的管理必須符合合同的要求，變更簽證有時效性，必須及時處理變更簽證，避免造成索賠。

4)施工過程中，業(yè)主會同有關(guān)政府職能部門重視隱蔽工程的檢查與驗收，做好相關(guān)問題處理的文字記錄及拍照存檔，列入檔案資料，為工程竣工后的造價審核保留原始的基礎(chǔ)資料，以免后期隱蔽工程手續(xù)不全而導(dǎo)致索賠。

5)在施工階段對一些甲供材料做好材料采購價格論證工作，材料價格的高低，對工程項目造價起著決定性的作用，材料的品種、廠家、規(guī)格和型號的不同，價格差異很大，將影響工程項目的最終結(jié)算造價。

6)對一些壟斷型行業(yè)如水、電、暖、天然氣，業(yè)主項目經(jīng)理需提前做好溝通，不能因為時間滯后耽擱工期而造成不必要的索賠。

在施工階段業(yè)主要全過程負(fù)責(zé)控制工程造價，按時、按質(zhì)、按量完成工程項目，使工程造價最終得以有效控制。

9 銷售階段

在立項階段就必須考慮營銷思路、制定營銷方案，在項目主體封頂之后必須辦理預(yù)售許可證，進行銷售回籠資金，減少融資成本。在銷售階段編制營銷費用并加強預(yù)算管理，把好銷售承諾與銷售時的資料。

10 竣工結(jié)算階段

造價工程師根據(jù)合同、業(yè)主項目經(jīng)理及監(jiān)理工程師簽字確認(rèn)的變更簽證及工程聯(lián)系單做好工程結(jié)算審核，在合理的期限內(nèi)完成結(jié)算審核。

11 維護運營階段

物業(yè)公司提前制定保修金，做好維護費用的管理，物業(yè)公司必須要有服務(wù)的意識，住戶就是上帝，為住戶做好各種服務(wù)，提升公司的品牌。

12 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理必須走精細化之路，堅持“精、準(zhǔn)、細、嚴(yán)”，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中的策劃、設(shè)計、招標(biāo)、施工、結(jié)算及交付運營整個全過程為主線，以簽約合同為手段，以責(zé)任成本管理為保障，對每一個階段每一個環(huán)節(jié)進行精細化控制，讓公司運營的每一個部門每一個員工都自覺進行的精細化成本管理。

[1]任玉峰等編著，建設(shè)工程概預(yù)算與投標(biāo)報價[J].北京：中國建筑工業(yè)出版社，1992.

[2]范運林，何柏森，王瑞芝主編.工程招投標(biāo)與合同管理.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2000.

[3]李潔著.建筑工程承包商的投標(biāo)策略.北京：中國物價出版社，2000.

[4]盧家儀.建設(shè)項目風(fēng)險管理.北京：清華大學(xué)出版社，1997.

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