王盛富

(南平市住房公積金管理中心武夷山管理部，福建 南平 353000)

1 引言

住房貸款是指商業(yè)銀行向購買自住用房的自然人發(fā)放的貸款，發(fā)放貸款后，自然人存在較大數(shù)目的債務(wù)，自然人存在無法償清債務(wù)的風(fēng)險，商業(yè)銀行也面臨較大的財務(wù)風(fēng)險。為保護(hù)貸款人的利益，住房貸款時要求申請人需要提供必要的償債保證。房地產(chǎn)具有固定性、保值和增值等特點，房地產(chǎn)成為住房貸款的最佳抵押物品，住房也成為個人住房貸款的常用抵押物之一。房地產(chǎn)評估是指到期無法償貸款而需要強制出售房地產(chǎn)的價值可達(dá)到的數(shù)額，確保抵押貸款清償?shù)陌踩?。即使借款人無法償清貸款，貸款人也可以從處置抵押房地產(chǎn)中收回貸款，通過抵押房地產(chǎn)估價額保障貸款人利益。因此，本文對個人住房貸款中抵押房地產(chǎn)估價進(jìn)行分析。

2 抵押房地產(chǎn)估價的方法

2.1 確定抵押價值估價時點

進(jìn)行房地產(chǎn)估價的目的在于明確抵押房地產(chǎn)的價格，減少財務(wù)損失。當(dāng)?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?wù)或不具債務(wù)償還能力時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價、拍賣、變賣該房地產(chǎn)，獲得可觀合理的房地產(chǎn)價格。但是，從抵押房地產(chǎn)權(quán)設(shè)立日到實現(xiàn)預(yù)期價格之間存在一定的時間差，而經(jīng)濟(jì)學(xué)的“等值”理念認(rèn)為資金具有時間價值的。因此，在評估房地產(chǎn)價值時，必須明確抵押價值估價的時點，即房地產(chǎn)抵押價值評估的估價時點確定在設(shè)定抵押權(quán)時，抵押權(quán)人需要估算的房地產(chǎn)價值應(yīng)是與其價格折算到設(shè)定抵押權(quán)之間的價格。

2.2 明確抵押房地產(chǎn)估價的標(biāo)準(zhǔn)

從對抵押價值估價時點的分析可以看到，時間對房地產(chǎn)的估價會產(chǎn)生重要的影響，房地產(chǎn)抵押價格應(yīng)為房地產(chǎn)抵押物預(yù)期處置價格折算至設(shè)立抵押權(quán)時的價格。其中預(yù)期處置價格是指抵押人或借款人未履行債務(wù)的時間。在執(zhí)行貸款期間，抵押人或借款人可能在任意時間點不履行債務(wù)，因而執(zhí)行貸款期間存在多個預(yù)期價格實現(xiàn)點，借款人也無法確定預(yù)期價格實現(xiàn)點。不僅如此，預(yù)期價格評估環(huán)節(jié)也存在多個影響因素，評估人員無法根據(jù)現(xiàn)有條件完成房地產(chǎn)估價，只能評估設(shè)定抵押權(quán)時的抵押房地產(chǎn)的市場價格，并且該要求已經(jīng)列入國家相關(guān)條例規(guī)范內(nèi)。如《房地產(chǎn)估價規(guī)范》明確規(guī)定：評估房地產(chǎn)抵押價值需要根據(jù)現(xiàn)行價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時類似房地產(chǎn)正常價格評估抵押房地產(chǎn)的價值。因而抵押房地產(chǎn)價值評估即為評估房地產(chǎn)的正常市場價格，只能在評估報告中表明市場變化等因素對抵押房地產(chǎn)價值的影響。從以上內(nèi)容可以看出，抵押房地產(chǎn)價值評估是對設(shè)立抵押權(quán)時的正常市場價格。

2.3 抵押房地產(chǎn)估值范圍

我國個人住房通常屬于某棟建筑物的一個部分，業(yè)主享有獨立的房屋使用權(quán)，個人建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸整棟建筑所有業(yè)主共享。但是，我國法律關(guān)于土地使用權(quán)的共有權(quán)并未作出明確規(guī)定，土地使用權(quán)存在按份共有及共同共有兩種形式。依據(jù)該情況，抵押房地產(chǎn)估值時通常采用按份共有計算，但是業(yè)主享有的土地使用權(quán)份額不明確。我國相關(guān)法律及規(guī)范規(guī)定對抵押房地產(chǎn)的土地使用權(quán)有相關(guān)規(guī)定，如《擔(dān)保法》中認(rèn)為房屋抵押時，土地使用權(quán)連帶抵押?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》則規(guī)定按份額共有的房地產(chǎn)抵押，抵押價值為抵押人享有的份額部分價值，即抵押價值包括房屋價值和土地價值。因此，抵押房地產(chǎn)價值評估范圍包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩部分。

2.4 抵押房地產(chǎn)價值評估方法

抵押房地產(chǎn)價值評估的是對土地上整棟建筑的某個部分價值的評估，包括房屋使用權(quán)和土地使用權(quán)兩方面評估，而非對整棟建筑的房屋使用權(quán)和土地使用權(quán)價值評估?；趦r值評估的可操作性角度分析，個人抵押房地產(chǎn)價值評估應(yīng)采用市場比較法，市場比較法有以下優(yōu)點。一是可以有效規(guī)避低價分?jǐn)倢r值評估的影響。對于已交易的抵押房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價值已經(jīng)包括土地使用權(quán)，房屋銷售價格包含了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，即包括建筑價格和土地使用權(quán)價值。市場比較法可選擇以銷售商品房屋作為參照，對商品房屋進(jìn)行適當(dāng)修正，即可計算抵押房地產(chǎn)價值以及房地產(chǎn)相對應(yīng)的年限土地使用權(quán)價值。如若使用成本法估算抵押房地產(chǎn)價值，需要分別估計建筑物和土地使用權(quán)的價值，即低價分?jǐn)?，而我國法律和?guī)范尚未對建筑物中的分?jǐn)們r格作出統(tǒng)一規(guī)定。如若采用收益法估算價值，需要收集大量房屋數(shù)據(jù)，而價值估算設(shè)計的主要數(shù)據(jù)獲取難度大，即使收集部分?jǐn)?shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的真實性也難以保證。二是評估范圍和因素更多。市場比較法評估抵押房地產(chǎn)價值可以充分考慮抵押建筑的樓層、環(huán)境、房屋朝向等因素對價值的影響，價值估算結(jié)果也更符合市場價值。

2.5 舊有住房價值評估

使用市場比較法評估的舊有住房的價值需要對個別因素進(jìn)行修正，個別因素修正中，需要將的建筑物的新舊程度納入修正范圍，但是建筑物的新舊程度對房地產(chǎn)價值的影響具有一定的特殊性，需要將建筑物的新舊程度作為單獨因素進(jìn)行處理，并作為市場比較法估算房地產(chǎn)價值的一個修正環(huán)節(jié)。具體估算過程如下：

(1)利用市場比較法估算抵押房地產(chǎn)的重置價格，重置價格要求建筑物的處于全新狀態(tài)，土地狀況屬于估價時點狀態(tài)。

(2)結(jié)合建筑物的成新率或貶損率，修成抵押房地產(chǎn)的重置價格，得出抵押房地產(chǎn)的價格。考慮建筑物的成新率或貶損率的主要原因在于建筑物價值受成新率和貶損率的影響較大，而成新率和貶損率對土地價值不產(chǎn)生直接影響?；趯Τ尚侣驶蛸H損率的考慮，估算價值前需要對成新率或貶損率設(shè)定合適的權(quán)重。以貶損權(quán)數(shù)推到為例，房地產(chǎn)的價值公式為:

V=DCB+CL

(1)

例如抵押房地產(chǎn)為個人住房，建筑物的成新率為70%，根據(jù)市場比較法，估價對象的房地產(chǎn)重置價格為6000元/平方米，結(jié)合造價類比法可求得估價對象建筑物的重置價格為1680元/平方米，可求得建筑物的貶損權(quán)數(shù)為1680/6000=0.28，貶損率為1-70%=0.3，成新率修正差異系數(shù)可求得為1-0.3×0.28=0.916，將所求數(shù)據(jù)帶入公式(1)，可求得估價對象的價格為0.916×6000=5496元/平方米。

3 抵押房屋裝修對房地產(chǎn)估價的影響

裝修已經(jīng)成為當(dāng)前社會發(fā)展趨勢，面對目前房地產(chǎn)市場過熱及裝修價值與房屋價值比中越來越高現(xiàn)狀，如若評估人員無法準(zhǔn)確把握裝修因素對房地產(chǎn)價值帶來的影響，必然增加信貸風(fēng)險及和估價行業(yè)風(fēng)險。因此，估價人員需要在公平公正的前提下，全面考慮裝修因素對抵押房地產(chǎn)估價的影響。目前住房抵押貸款中裝修價值存在以下兩種觀點。

一種觀點認(rèn)為，按照我國相關(guān)要求，房地產(chǎn)抵押價值評估需要參照市場公開標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)使的類似房地產(chǎn)的正常市場價值，但應(yīng)在報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素度抵押價值的影響。因此，抵押價值應(yīng)包括抵押物的裝修價值。但是另一觀點認(rèn)為裝修價值不應(yīng)納入抵押價值。裝修具有一定使用年限，通常為5～8年，而貸款期限通常超過10年，超過貸款期限必然裝修的使用期限的，因而房屋抵押價值估計不應(yīng)包括裝修價值?；谟行б?guī)避風(fēng)險考慮，應(yīng)根據(jù)具體情況，合理考慮是否應(yīng)將裝修價值納入抵押物估價。

首先，對于使用年限較長的裝修項目，如主體工程中的門窗等，裝飾門窗多采用各類新型建筑門窗、玻璃墻，多數(shù)二手房的門窗也逐漸被彩鋁、塑鋼等材質(zhì)門窗取代。目前國家相關(guān)文件未對新型材料門窗的使用年限作出規(guī)定，但是該類裝飾材料使用年限遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)木質(zhì)和鋁合金門窗。因而評估抵押房地產(chǎn)價值時，應(yīng)適當(dāng)考慮裝修價值因素。但是不得采用房屋裝修價格=房屋重置價格×(1-功能性貶值修正系數(shù)-經(jīng)濟(jì)性貶值正系數(shù)-實體性貶值修正系數(shù))方式計算，該計算方法容易造成重復(fù)計算裝修價值，計算式應(yīng)充分考慮估價時點建筑的建造成本。例如某建筑物的門窗造價成本為700元/平方米，但是鋼窗更換為塑鋼窗，安裝塑鋼窗的價值為130元/平方米，因此，估價時點建筑物造價成本應(yīng)該為700×建筑面積+130×塑鋼窗面積×(1-塑鋼窗功能性貶值修正系數(shù)-塑鋼窗經(jīng)濟(jì)性貶值系數(shù)-塑鋼窗實體性貶值修正系數(shù))+拆除費用-鋼窗殘值，其他類型門窗依據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)計算。由此可見，該類裝修需要基于建筑建造成本考慮。但是根據(jù)我國《擔(dān)保法》中的相關(guān)規(guī)定，在不履行債務(wù)情況下，債權(quán)人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保法拍賣財產(chǎn)。在特殊房屋抵押價值包括抵押房屋實現(xiàn)變現(xiàn)時的價值，因而存在快速變現(xiàn)和非公平市場的特點，造成價值降低，因而需要充分考慮折舊功能的，依據(jù)保守原則進(jìn)行估價。

其次，對于短項目室內(nèi)裝飾，則無需考慮其價值或直接采用減值處理。對于成新度較低的裝修，抵押估價時應(yīng)提出拆除費用，再做減價調(diào)整。實際估價時，委托方處于提高抵押物價值的考慮，往往夸大裝修價值。因此，估價人員需要實地勘察，并向耐心解釋，讓委托方接受不將裝修價值納入估計范圍的意見。

最后，還需要做好室內(nèi)和室外公共部位裝修價值評價。與以上觀點相似，對于抹灰、飾面磚、水刷石等外墻面材料，不同材料的價值不同，都應(yīng)根據(jù)以上估價方式，合理評估公共部位裝飾在建筑物造價成本中的價值。

4 結(jié)語

目前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時間不長，行業(yè)自身存在許多問題。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及金融機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守國家相關(guān)規(guī)定，以房地產(chǎn)抵押估價作為切入點，規(guī)范房地產(chǎn)評估行為，從源頭上做好風(fēng)險預(yù)防工作，降低金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險。

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