劉光宇

2015年的房地產(chǎn)大事不斷，每一件事又為將來(lái)的樓市埋下伏筆。

回首2015年，可以說(shuō)是在頻頻降準(zhǔn)降息中度過(guò)的。伴隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下滑壓力，房地產(chǎn)卻在不斷刺激中逐步回暖。特別是去年下半年，更是歷經(jīng)了開(kāi)發(fā)商跑馬圈地的滾滾硝煙。在地王頻出的預(yù)期下，豪宅市場(chǎng)的廝殺大戰(zhàn)在所難免。一線城市還在拼殺較量正酣，而大多數(shù)三四線城市已經(jīng)無(wú)力維持，高庫(kù)存壓境，驚動(dòng)中央。全國(guó)房地產(chǎn)分化格局逐漸形成。2015年的房地產(chǎn)大事不斷，每一件事又為將來(lái)的樓市埋下伏筆。然而，樓市未來(lái)向何處去，還留待2016年來(lái)驗(yàn)證。

1、樓市區(qū)域分化加劇，房?jī)r(jià)漲跌不一

未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌不能簡(jiǎn)單一句話概括市場(chǎng)現(xiàn)狀，不同區(qū)域不同城市將呈現(xiàn)不同發(fā)展趨勢(shì)，像北上廣深特別是北上深仍將繼續(xù)上漲，而部分準(zhǔn)一線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的，房?jī)r(jià)也會(huì)平穩(wěn)上漲。

但是大多數(shù)二三四線城市在高庫(kù)存壓力下，即使各種政策出臺(tái)，也難以改變這些城市總體趨勢(shì)，不是想去就能去得了，因?yàn)檫@已經(jīng)不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，更多是過(guò)去土地供應(yīng)政策以及調(diào)控不當(dāng)造成。

所以，筆者認(rèn)為，無(wú)論房?jī)r(jià)漲跌都不正常，都是供求關(guān)系扭曲后在價(jià)格上的反應(yīng)，房?jī)r(jià)已經(jīng)偏離房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。

2、2016年房產(chǎn)稅開(kāi)征可能性不大

房產(chǎn)稅可以說(shuō)空轉(zhuǎn)多年，一直難產(chǎn)，但是頂層設(shè)計(jì)又不斷釋放房產(chǎn)稅在逐步推進(jìn)，但房產(chǎn)稅還面臨很多問(wèn)題待解決，比如土地出讓金問(wèn)題、收稅出發(fā)點(diǎn)問(wèn)題、如何征收問(wèn)題等等。那么，房產(chǎn)稅在2016年仍然不會(huì)出臺(tái)，政府會(huì)在解決了這些問(wèn)題之后才逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅的開(kāi)征。

3、房地產(chǎn)支柱地位不會(huì)動(dòng)搖

房地產(chǎn)支柱地位從未動(dòng)搖過(guò)，很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)也不會(huì)動(dòng)搖。房地產(chǎn)支柱地位是天然形成的，不是人為規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的地位，確保了它的支柱地位。它帶動(dòng)了一個(gè)很長(zhǎng)的供應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)作用強(qiáng)。例如像鋼材、水泥、煤炭等諸多行業(yè)都深受房地產(chǎn)影響。房地產(chǎn)是連接短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與長(zhǎng)期戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的核心關(guān)鍵。如果不能改變房地產(chǎn)業(yè)的連接地位，那么房地產(chǎn)業(yè)一定是支柱產(chǎn)業(yè)。除非經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整或有新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)出來(lái)。而政府不斷強(qiáng)調(diào)“去庫(kù)存”，說(shuō)明房地產(chǎn)的支柱地位再次被重視。

4、2016年房地產(chǎn)刺激政策力度將繼續(xù)加大

由于國(guó)家擔(dān)憂進(jìn)入2016年后中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩，很多投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的可持續(xù)性產(chǎn)生了質(zhì)疑，筆者預(yù)計(jì)決策層將宣布更多支持性政策從而為經(jīng)濟(jì)下行提供緩沖，事實(shí)上，去庫(kù)存正是將來(lái)刺激政策的直接目標(biāo)，由此也將會(huì)衍生各種附加政策，比如農(nóng)民工買房補(bǔ)貼甚至土地制度改革等。

5、地王頻出還會(huì)繼續(xù)，豪宅市場(chǎng)不會(huì)好轉(zhuǎn)，已經(jīng)嚴(yán)重偏離價(jià)值本身

2015年以來(lái)，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)，一片跑馬圈地的繁榮景象。2016年土地市場(chǎng)依然火熱，地王頻出現(xiàn)象依然會(huì)層出不窮，由此催生的“被豪宅”現(xiàn)象將導(dǎo)致“偽豪宅”當(dāng)?shù)?。筆者根據(jù)多年經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，豪宅至少應(yīng)該具備五大要素，即稀缺地段、建筑本體的高品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商團(tuán)隊(duì)高資質(zhì)、完善物業(yè)管理和服務(wù)以及居住人群的高素質(zhì)圈層。通過(guò)觀察發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上能滿足這些要素的“豪宅”鳳毛麟角。2016年，在畸高地價(jià)，面粉貴過(guò)面包的形勢(shì)下，豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，而很多豪宅價(jià)格遠(yuǎn)高于周邊二手房，其嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)值，這正是筆者對(duì)豪宅市場(chǎng)悲觀判斷的重要原因。之所以仍然有人買，其實(shí)更大原因在于人們多年來(lái)一步到位的傳統(tǒng)觀念和心理。

6、結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免，大量中小房企將離場(chǎng)

隨著地價(jià)高企、庫(kù)存量大、需求萎縮、資金鏈出問(wèn)題甚至斷裂等，以及對(duì)市場(chǎng)悲觀預(yù)期將會(huì)造成2016年大量中小房企離場(chǎng)。

即使特大型一線城市比如北上深，由于地價(jià)飛漲，加上各種稅費(fèi)在內(nèi)的成本高達(dá)70-75%以上，企業(yè)生存壓力劇增，許多中小房企倒閉潮將起，可能會(huì)有大批的中小開(kāi)發(fā)商死去或離場(chǎng)，依附于開(kāi)發(fā)商的大批代理機(jī)構(gòu)、廣告策劃公司倒閉，大量的業(yè)內(nèi)從業(yè)人員失業(yè)，整個(gè)行業(yè)收入下降……這就是房地產(chǎn)行業(yè)的整體新常態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”將成為“新常態(tài)”。而由此催生房地產(chǎn)迎來(lái)大房企壟斷的類寡頭時(shí)代，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)“巨無(wú)霸”型的房企。盡管市場(chǎng)不景氣，但是總的銷售面積不斷增長(zhǎng)恰恰是這些大房企壟斷的結(jié)果。但這樣的市場(chǎng)顯然是不正常的。而面臨離場(chǎng)的房企很多被迫轉(zhuǎn)型。

7、旅游度假地產(chǎn)可作為開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型出路之一

全國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，但旅游行業(yè)的投資勢(shì)頭強(qiáng)勁，很多房地產(chǎn)企業(yè)加快布局旅游產(chǎn)業(yè)，主要投資旅游綜合體、旅游度假區(qū)、高星級(jí)酒店等大型旅游項(xiàng)目。這為旅游度假地產(chǎn)成熟提供了條件。

首先，很多大房企還未染指，而眾多中小房企、民企正在積極拼搏，迸發(fā)出勃勃生機(jī)，旅游度假地產(chǎn)也是一片欣欣向榮。其次，旅游度假地產(chǎn)應(yīng)該屬于相對(duì)剛需產(chǎn)品，受經(jīng)濟(jì)周期影響較小。最后，旅游度假地產(chǎn)如果與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合，將會(huì)有巨大的想象空間和發(fā)展機(jī)會(huì)。因此，很多房企如果資質(zhì)滿足條件，可將旅游度假地產(chǎn)作為轉(zhuǎn)型的出路之一。

8、海外市場(chǎng)將持續(xù)升溫，海外資產(chǎn)配置漸成趨勢(shì)

如今，越來(lái)越多的人選擇移民，海外置業(yè)、海外投資。國(guó)內(nèi)資金投資海外地產(chǎn)是資金配置的需求，這就如同不能把雞蛋放在同一個(gè)籃子里是一個(gè)道理。實(shí)際上，海外地產(chǎn)有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但很多法律政策健全、完善、成熟的國(guó)家或地區(qū)基本沒(méi)有政策風(fēng)險(xiǎn)，如果投資海外地產(chǎn)是出于資產(chǎn)配置或規(guī)避國(guó)內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，那么他們對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注度就不會(huì)太高。

9、商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩，同質(zhì)化嚴(yán)重

商業(yè)密度與人口消費(fèi)能力密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)受到電商等沖擊的原因是城市商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃的混亂，存量太大，缺乏前瞻性布局，導(dǎo)致項(xiàng)目高同質(zhì)化大批量面市。這是對(duì)社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，除了關(guān)停并轉(zhuǎn)沒(méi)有其他解決之道。

10、環(huán)北京區(qū)域市場(chǎng)相對(duì)火爆，成為京津冀一體化最受益區(qū)域

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金十年結(jié)束，而且環(huán)北京一些區(qū)縣按城市等級(jí)劃分級(jí)別較低，但由于其特殊的地理位置和依附關(guān)系，環(huán)京區(qū)域相對(duì)其他三四線城市市場(chǎng)要好得多。所以，北京周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)依然看好，因?yàn)檫@里永遠(yuǎn)是北京千百萬(wàn)“北漂”沒(méi)資格、買不起房的擠出效應(yīng)的最直接承接地，因而也將成為京津冀一體化下最受益的區(qū)域。