宋明霞

1月7日，戴德梁行發(fā)布2015年四季度北京甲級寫字樓市場發(fā)展狀況調(diào)查報告，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，四季度北京五大核心商圈甲級寫字樓平均租金繼續(xù)保持穩(wěn)定。成交較2014年全年上漲25%，創(chuàng)2012年以來新高。金融、高科技企業(yè)仍是寫字樓市場成交的主角。

隨著2016年北京市場137萬平米的新增供應，加之新興金融公司的高度不穩(wěn)定性，未來北京市甲級寫字樓市場或?qū)⒚媾R租金和出租率雙下行壓力。而作為京西南“黃金角”的地標性建筑——諾德中心項目，憑借總部經(jīng)濟區(qū)東擴戰(zhàn)略及京津冀一體化、南城開發(fā)、去庫存等政策的影響，其發(fā)展一枝獨秀，從2014年的4.5萬元/平米，直逼2016年5萬元/平米，銷量始終位居北京前列。

京津冀一體化帶動京城寫字樓熱銷

2015年4月，中央審議通過《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》。該綱要將京津冀協(xié)同發(fā)展作為國家戰(zhàn)略，其核心內(nèi)容是有序疏解北京非首都功能，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和空間結(jié)構(gòu)，走出一條內(nèi)涵集約發(fā)展的新路子，探索出一種人口經(jīng)濟密集地區(qū)優(yōu)化開發(fā)的模式，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，形成新增長極。

有專家表示，京津冀一體化將給房地產(chǎn)、建材、環(huán)保等板塊帶來大量投資機會。其中，環(huán)京地帶住房等配套建設、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與對接、經(jīng)濟生態(tài)系統(tǒng)建設、物流圈打造都有地產(chǎn)企業(yè)參與的巨大空間。而隨著未來京津冀1小時交通圈形成，對辦公環(huán)境的需求必然會帶動北京寫字樓進一步熱銷。

諾德地產(chǎn)董事長王景明對《中國經(jīng)濟周刊》說：“中央審議通過的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，是京津冀協(xié)同發(fā)展的行動綱領，意義十分重大，房地產(chǎn)業(yè)在此政策下無疑受益很大?！?/p>

王景明表示：“京津冀一體化為三地發(fā)展指明了方向，也為房地產(chǎn)帶來良好的發(fā)展機遇，隨著產(chǎn)業(yè)、人口向市區(qū)外轉(zhuǎn)移、聚集，北京周邊房價會得到新的支撐。尤其北京出臺的《新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》，嚴禁在中心城區(qū)建酒店、寫字樓等，直接將城六區(qū)寫字樓市場推入存量稀缺時代，這樣必然會導致現(xiàn)有寫字樓價格的上漲?！?/p>

我愛我家房產(chǎn)公司一位高管認為：“京津冀一體化將釋放大量投資機會，對樓市的刺激作用不可小視，尤其是非首都功能疏解，將使北京市四套班子和醫(yī)院、高校等企事業(yè)單位的上百萬人遷出，這些因素也是促使樓市價格上漲的原因之一?！?/p>

21世紀不動產(chǎn)集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑峰表示：“京津冀一體化必將產(chǎn)生一連串的疊加效應，為樓市帶來多重利好消息，2016年北京樓市將迎來新一輪漲價?！?h3>南城開發(fā)政策利好，總部基地核心區(qū)諾德項目成標桿

2015年2月，全國人大常委會批準大興等33個區(qū)縣集體經(jīng)營性用地可入市。加之此前北京出臺的《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》和北京第二機場建設，使南城一時成為各方聚焦的熱點。

專家表示，大興區(qū)承擔著北京城市中心區(qū)和產(chǎn)業(yè)的疏解功能。隨著城市化進程加快，人口不斷增加，建設快速發(fā)展，土地需求不斷加大，土地供需矛盾加劇。大興因此成為北京唯一獲批集體經(jīng)營性用地入市的區(qū)。而作為大興區(qū)重點試點的西紅門鎮(zhèn)毗鄰南四環(huán)的總部基地，對位于總部基地核心區(qū)的諾德地產(chǎn)將會帶來較大影響。

北京中城安邦首席規(guī)劃師高毅存指出：“北京市政府給予南城的發(fā)展政策比較寬松，產(chǎn)業(yè)有意往南城布局。第二機場將來可能會成為世界十大機場之一。以第二機場為契機，未來的南城可能會形成一個包括第二機場、新航城、固安甚至廊坊的京南新城。這對于北京來說是一個新的增長極，帶來的影響很深遠，帶來的變化很震撼?！?/p>

上述專家同時認為，隨著新機場的軌道及交通路網(wǎng)等基礎設施建設的完善，新航城和南四環(huán)總部基地會形成辦公與居住快捷緊密的呼應，區(qū)域樓市還將迎來巨大的發(fā)展機遇。

業(yè)內(nèi)人士指出，借助大興獲批農(nóng)村集體經(jīng)營性用地入市試點、南城開發(fā)、第二機場的建設，激活北京南部的能量正呈井噴式釋放，在政策疊加效應帶動下，北京南部發(fā)展會更快更好。對寫字樓的發(fā)展將帶來更多機會。

諾德地產(chǎn)總經(jīng)理楊志強告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“北京南城正迎來史上最好的發(fā)展時期，如今的南城開發(fā)如火如荼，在南城眾多開發(fā)政策利好帶動下，位于總部基地核心區(qū)的諾德項目已經(jīng)成為標桿。其不僅是京南的地標和品牌，而且也是北京的地標和品牌?！?/p>

楊志強表示：“南城的快速發(fā)展為諾德提供了戰(zhàn)略發(fā)展機遇，我們一定會扎根南城，依托自身優(yōu)勢，利用好現(xiàn)有政策，精心打磨，把諾德項目打造成經(jīng)典之作、示范之作、標桿之作。從而真正以品質(zhì)去踐行諾德的‘一諾千金，德行天下”。

去庫存政策下，一線城市房價大漲

數(shù)據(jù)顯示，截至2015年10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)增速已連續(xù)21個月下滑。房屋新開工面積下降13.9%，房企土地購置面積同比下降33.8%。商品房待售面積近7億平米，再創(chuàng)歷史新高。

2月22日，財政部、國稅總局、住建部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策正式實施。此舉拉開了2016年中央為房地產(chǎn)去庫存的大幕。和過去相比，該政策將首套房面積為140平方米以上的，從3%降低至1.5%的稅率征收契稅；二套房契稅則從3%降為1%～2%不等。盡管此政策未將京滬廣深四地納入，但京滬房價還是因勢大漲。

早在2015年11月10日，國家主席習近平在中央財經(jīng)領導小組會議上首次就房地產(chǎn)表態(tài)：“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！?2月18日至21日的中央經(jīng)濟工作會議明確2016年經(jīng)濟五大任務：去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。

此前，為化解庫存，2015年3月27日，財政部、國家稅務總局發(fā)布通知，將個人購買普通住房免征營業(yè)稅年限由“5改2”；8月27日，取消了2006年頒布的“限外令”，允許有資格的境外機構(gòu)和個人在中國境內(nèi)買房；10月29日，二胎政策全面放開。還有8次降準降息、多次調(diào)整住房公積金購房政策、全國42個城市取消限購令等等。

政策強刺激的效果已經(jīng)凸顯，據(jù)2016年1月國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二三線城市房價環(huán)比呈上升趨勢，一線城市漲幅遠高于二三線城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，去庫存政策對于促進一二線城市房價上漲的認識基本一致，其實無論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場預期看，房價上漲都是一個難以動搖的市場特征。

諾德地產(chǎn)董事長王景明對《中國經(jīng)濟周刊》說：“中央領導對房地產(chǎn)去庫存政策決策英明，其有兩層意義。宏觀層面，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟引擎，拉動發(fā)展依然不可或缺；微觀層面，去庫存政策是實實在在的民生政策，許多政策的松綁已經(jīng)惠及了無數(shù)購房者。因此，去庫存政策對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展意義重大，影響深遠?！?/p>

中金公司研究部2016年預測報告認為，2016年一二線城市房地產(chǎn)銷售均價將上漲10%，隨著新增供應下降，未來庫存去化周期會進一步縮短，寬松的貨幣政策將刺激銷售均價進一步上漲。

前述專家表示，在去庫存的大背景下，房價上漲依然是北京等一線城市未來樓市的主題。諾德三期項目，在一、二期的基礎上，將憑借區(qū)位優(yōu)勢、品牌實力和產(chǎn)品品質(zhì)，定會實現(xiàn)銷量和價格的飛躍。

京城出臺中心城區(qū)禁建令，寫字樓成交單價不斷創(chuàng)紀錄

1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2015年12月70城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，12月份房價環(huán)比繼續(xù)上漲，一線城市的房價同比平均漲幅遠高于二三線城市。

據(jù)房產(chǎn)機構(gòu)對北京寫字樓的調(diào)查表明：從2014年第四季度到2015年第三季度，北京寫字樓交易市場形成一道U形線條。從2015年二季度開始，寫字樓銷售市場開始出現(xiàn)反彈，第三季度銷售迎來暴漲。

隨著北京市《新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》出臺，北京禁止在中心城區(qū)建寫字樓，寫字樓成交單價也不斷創(chuàng)造紀錄。資料顯示，2015年，位于北京市區(qū)四環(huán)內(nèi)的寫字樓均價在每平米5萬～10萬元以上。朝陽區(qū)四環(huán)的駿豪中央廣場均價10萬元以上/平米，遠洋萬和公館均價7.2萬元/平米；而位于五環(huán)的星光視界中心也進入3萬元/平米。六環(huán)的寫字樓均價在2萬元左右/平米。

專家表示，去中心化使非核心區(qū)和熱點近郊區(qū)域的寫字樓迎來更多機會，隨著南城開發(fā)政策的落地和北京市政府搬遷等利好消息的影響，豐臺、通州、大興等地的寫字樓開發(fā)將迎來黃金期，位于豐臺區(qū)南四環(huán)總部基地的諾德寫字樓項目未來價格上漲已成定局。

諾德地產(chǎn)相關(guān)負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“作為京西南區(qū)域四環(huán)邊上的地標綜合項目， 諾德從一開始就受到投資者的熱捧，2011年推出的5A智能寫字樓一上市就被搶購一空，2013年推出的京南總部地標200米超高建筑又一次引來熱銷，第一天銷售額就達6億元，這足以說明我們的產(chǎn)品深得人心，頗受市場青睞。在2016年眾多利好政策帶動下，諾德寫字樓均價將步入每平米‘5萬時代?！?