倪鵬飛+丁如曦

讓住房市場(chǎng)的價(jià)格回歸理性，最為重要的就是政府的房地產(chǎn)制度改革就得堅(jiān)決地去除住房市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)，就得對(duì)住房市場(chǎng)的投資投機(jī)需求與消費(fèi)需求用嚴(yán)格的住房稅收政策進(jìn)行區(qū)分

2016年住房市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，分化趨勢(shì)加劇。在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒有重大變化和沒有重要政策出臺(tái)的情況下，未來房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)可能會(huì)先升后降

2016住房市場(chǎng)不樂觀

2015年歷經(jīng)了由房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)銷量同比下跌到止跌回升、房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩的復(fù)雜運(yùn)行過程，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)超出預(yù)期。

那么，在一些新變量的影響下，2016年房地產(chǎn)走勢(shì)如何？

商品住房過?？値?kù)存21億

住房銷售增長(zhǎng)經(jīng)歷一個(gè)“V型”變化，增長(zhǎng)率由2015年6月由負(fù)轉(zhuǎn)正。2014年1月-12月，中國(guó)商品住房銷售面積為105181.79萬平方米，同比增幅為-9.1%。進(jìn)入2015年，商品住房銷售繼續(xù)保持下跌態(tài)勢(shì)，2015年2月累計(jì)銷售面積為7709.08萬平方米，同比增幅跌至谷底，達(dá)到-17.8%。此后受季節(jié)及政策因素影響，商品住房銷量跌幅逐月收窄，并于2015年6月增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，逐漸回暖，1月-10月為7.9%，總體呈現(xiàn)“V型”變化。

商品住房?jī)r(jià)格呈“U型”反轉(zhuǎn)，增幅逐步攀升。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，自從2014年9月百城價(jià)格指數(shù)月度環(huán)比增幅跌至谷底-0.92%以來，在歷經(jīng)了一個(gè)長(zhǎng)期的震蕩期之后，月度環(huán)比增幅在2015年5月開始由負(fù)轉(zhuǎn)正，9月增幅收窄至0.28%。從同比來看，百城住宅均價(jià)在經(jīng)歷連續(xù)十個(gè)月同比下跌后，于8月止跌反彈0.15%，9月同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大至1.36%，呈現(xiàn)弱“U型”攀升態(tài)勢(shì)。

開工面積下降，供給增加減緩。新開工面積持續(xù)下降。2015年初以來，全國(guó)商品住房新開工面積同比持續(xù)下降，各月累計(jì)額的同比增長(zhǎng)率始終為負(fù)值，1月-10月，新開工降幅達(dá)到14.7%；施工面積增幅收窄。2014年10月以來中國(guó)商品住房施工面積一直保持著同比增幅放緩的態(tài)勢(shì)，由2014年10月的8.8%逐月收窄至2015年10月的0.2%；竣工面積增長(zhǎng)弱緩。與2014年升中趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)相比，2015年1月-10月同比下降為7.2%。企業(yè)出現(xiàn)停工爛尾，破產(chǎn)倒閉，亟待轉(zhuǎn)型升級(jí)、兼并重組。

商品房待售面積增幅略降。2015年1月-9月累計(jì)值約為4.45億平方米，低于4月的歷史高值。計(jì)算結(jié)果顯示，2015年各月現(xiàn)房存銷比明顯高于其他年份（見圖1），保持在23個(gè)-24個(gè)月，但總體有略微下降趨勢(shì)。

期房待售依然保持高企。用當(dāng)年商品住房施工面積減去當(dāng)年和上一年期房銷售面積得到期房待售面積，計(jì)算結(jié)果顯示，2015年全年待售期房庫(kù)存約35.7億平方米，期房存銷比達(dá)到歷史峰值，期房去化期約為4.7年（見圖2）。根據(jù)2015年1月-10月的數(shù)值估算，2015年全年商品住房過剩約21億平方米，其中現(xiàn)房過剩1億平方米（超過18個(gè)月外），期房過剩19.9億平方米（超過兩年外），總庫(kù)存約39.96億平方米。

房地產(chǎn)投資增幅俯沖式下降，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)下降0.21個(gè)百分點(diǎn)。2015年1月-10月，全國(guó)房地產(chǎn)投資為78800.74億元，同比增長(zhǎng)2%，下滑幅度較大。其中，作為房地產(chǎn)開發(fā)投資主要構(gòu)成部分的住宅投資為53149.70億元，同比增長(zhǎng)1.3%，較2014年同期回落9.80個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資下滑已快接近2009年2月的歷史最低值，大大超出預(yù)期。受房地產(chǎn)住宅開發(fā)投資持續(xù)下跌的影響，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速較上年同期明顯放緩，2015年1月-10月同比增長(zhǎng)10.2%，較2014年同期回落了5.7個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)投資下降直接拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。初步測(cè)算，2015年前三季度，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率已經(jīng)降到只有0.04個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2000年以來的新低。與2014年全年相比，2015年前三季度房地產(chǎn)直接投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)降低了0.21個(gè)百分點(diǎn)。2015年三季度GDP增長(zhǎng)率為6.9%，為六年來首次破七。由于房地產(chǎn)投資與水泥建材等上游行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，房地產(chǎn)投資的下降對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的綜合負(fù)面影響會(huì)更明顯。2015年前九個(gè)月內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)總體上呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢(shì)，其中9月為92.9，比2009年2月的歷史最低值低出了1.1。

土地需求持續(xù)大幅下降，土地供給降幅收窄。2014年全國(guó)土地市場(chǎng)低迷，成交量大幅萎縮，但土地價(jià)格依然保持上升趨勢(shì)，呈現(xiàn)量跌價(jià)升的整體走勢(shì)。2015年土地市場(chǎng)一線城市雖開局火熱，但全國(guó)整體慘淡，前三季度土地市場(chǎng)低位運(yùn)行，土地需求和土地供給同比降幅依然較大。2015年2月、9月土地購(gòu)置面積累計(jì)同比增速分別為-31.74%和-33.83%，同比降幅有微弱擴(kuò)大之勢(shì)，表明土地需求整體低迷。2015年三季度全國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)面積同比降幅比一季度和二季度分別收窄了8.86和8.16個(gè)百分點(diǎn)，但土地供給依然趨緊。

居民住房抵押貸款快速增長(zhǎng)，企業(yè)直接向金融機(jī)構(gòu)融資大幅下降。自2014年四季度以來，中央采取一系列針對(duì)和涉及房地產(chǎn)的宏觀政策措施。2015年實(shí)施五次降準(zhǔn)、五次降息，實(shí)行個(gè)人將購(gòu)買兩年及以上的住房出售免征營(yíng)業(yè)稅，除一線城市外，取消住房限購(gòu)等。2015年住房形勢(shì)出現(xiàn)呈現(xiàn)以上狀況，主要原因是受總體市場(chǎng)環(huán)境和預(yù)期影響下，金融機(jī)構(gòu)資金供給結(jié)構(gòu)的不均衡。

2014年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-0.1%，2015年1月-10月到位資金為101566.20億元，同比增速僅為1.3%，與2014年相比，這是房地產(chǎn)投資降至2%的重要原因。從具體構(gòu)成看，反映住房消費(fèi)資金狀況的個(gè)人按揭貸款的增幅較大，達(dá)到了19.9%，而反映住房開發(fā)企業(yè)直接從金融機(jī)構(gòu)獲取資金的銀行貸款同比下降3.6%，自籌資金同比下降4%（過去自籌資金很大一部分來自正規(guī)金融系統(tǒng)）。

2016年住房市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀