孫秋媛

摘 要：住房?jī)?chǔ)蓄是一種新型的住房融資模式，本文從期權(quán)的視角分析中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行產(chǎn)品合同條款，并針對(duì)現(xiàn)有產(chǎn)品的缺點(diǎn)，提出了房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)基金等相關(guān)衍生產(chǎn)品和組合貸兩種解決方案。

關(guān)鍵詞：住房?jī)?chǔ)蓄；期權(quán)；房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；組合貸

一、引言

商業(yè)信貸、公積金、商業(yè)信貸與公積金組合模式是我國(guó)居民的主要購(gòu)房方式。住房?jī)?chǔ)蓄是一種新型住房融資模式，中德銀行產(chǎn)品合同要求借款人先進(jìn)行一定比例的儲(chǔ)蓄，儲(chǔ)蓄的金額達(dá)到合同貸款金額的50%且評(píng)價(jià)值到8，銀行對(duì)其配貸，此模式又被稱(chēng)為“先存后貸”模式。最早起源于德國(guó)，在歐洲各國(guó)均有推廣。住房?jī)?chǔ)蓄作為居民購(gòu)房的輔助模式，并非購(gòu)房的主要方式，但對(duì)居民購(gòu)房的資金需求起到了重要的補(bǔ)充作用。

本文以中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行為例，從期權(quán)的視角解析了住房?jī)?chǔ)蓄合同條款，針對(duì)住房?jī)?chǔ)蓄在我國(guó)推廣面較小的原因，提出以房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)基金為基礎(chǔ)的衍生產(chǎn)品方案，以期解決住房?jī)?chǔ)蓄產(chǎn)品存在的問(wèn)題。

二、中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行產(chǎn)品介紹

中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行成立于2004年，總部在天津，由中國(guó)建設(shè)銀行和德國(guó)施威比豪爾住房?jī)?chǔ)蓄銀行共同出資建立，是國(guó)內(nèi)唯一一家專(zhuān)業(yè)住房信貸銀行。中德銀行已成為天津支持保障房開(kāi)發(fā)和消費(fèi)的主要銀行之一，保障性住房信貸余額61億元，占本行全部貸款的60%。截至2011年9月底，中德銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)總量已在天津市銀行同業(yè)中位居第6位，信貸資產(chǎn)余額104億元，管理住房?jī)?chǔ)蓄合同260億元，管理委托貸款余額508億元。

“先存后貸”房貸模式，只要客戶(hù)與銀行簽訂儲(chǔ)蓄貸款合同。按月存款，當(dāng)存款總額達(dá)到合同金額一半時(shí)，就可向銀行申請(qǐng)和存款金額相當(dāng)?shù)牡拖①?gòu)房貸款，最低利率僅為3.3%相當(dāng)于基準(zhǔn)利率7.05%的4.7折?！跋却婧筚J”模式下的最高額度為總房?jī)r(jià)的70%，即市民僅需首付三成，剩下的七成申請(qǐng)貸款。同時(shí)，只要是參與了住房?jī)?chǔ)蓄的人，都可以申請(qǐng)貸款。對(duì)一套房還是二套房沒(méi)有限制。但中德銀行會(huì)按照國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策的規(guī)定，對(duì)二套房貸利率實(shí)行上浮。

但是，德銀行僅向本行儲(chǔ)戶(hù)發(fā)放個(gè)人購(gòu)房貸款?？蛻?hù)與中德銀行簽訂住房?jī)?chǔ)蓄合同按月存款，合同金額為貸款額的2倍，存款總額達(dá)到合同金額一半時(shí)，就可向銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款。也就是說(shuō)，如果市民要申請(qǐng)60萬(wàn)元房貸，必須先在該行存入30萬(wàn)元才能申請(qǐng)貸款，而存款年利率在1.5%左右。相比銀行按揭貸款，“先存后貸”模式對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更為劃算。

三、期權(quán)分析

合同的買(mǎi)賣(mài)雙方：中德住房?jī)?chǔ)蓄合同的買(mǎi)賣(mài)雙方顯然是中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行和客戶(hù)，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行作為中德住房?jī)?chǔ)蓄合同的賣(mài)方，客戶(hù)作為中德住房?jī)?chǔ)蓄合同的買(mǎi)方，雙方簽訂了住房?jī)?chǔ)蓄合同之后就具有了期權(quán)性質(zhì)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

標(biāo)的資產(chǎn)：仔細(xì)分析中德住房?jī)?chǔ)蓄合同條款，我們不難發(fā)現(xiàn)中德住房?jī)?chǔ)蓄合同的標(biāo)的資產(chǎn)其實(shí)是一定的資金流，客戶(hù)客戶(hù)進(jìn)行存款時(shí)，客戶(hù)賣(mài)給中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行一定的資金流，而客戶(hù)進(jìn)行貸款時(shí)，由中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行賣(mài)給客戶(hù)一定的資金流。

標(biāo)的資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)：分析明白標(biāo)的資產(chǎn)之后，標(biāo)的資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)就顯而易見(jiàn)了。客戶(hù)存款時(shí)，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行進(jìn)行資金流的買(mǎi)入，客戶(hù)進(jìn)行資金流的賣(mài)出；而客戶(hù)貸款時(shí)正好相反，中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行進(jìn)行資金流的賣(mài)出，客戶(hù)進(jìn)行資金流的買(mǎi)入，以此形成對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)。

期權(quán)費(fèi)：中德住房?jī)?chǔ)蓄合同中明確規(guī)定“A類(lèi)合同按簽署時(shí)合同額的 1%收取服務(wù)費(fèi)，如果客戶(hù)提高合同額，收取的服務(wù)費(fèi)為提高額的1%；B 類(lèi)合同按簽署時(shí)合同額的0.6%收取服務(wù)費(fèi)，如果客戶(hù)提高合同額，收取的服務(wù)費(fèi)為提高額的0.6%。當(dāng)客戶(hù)達(dá)到配貸條件，獲得貸款之前，再收取貸款額的1%作為貸款服務(wù)費(fèi)。”因此這部分服務(wù)費(fèi)可視為期權(quán)費(fèi)，但是實(shí)際上的期權(quán)費(fèi)卻不止于此，其合同中規(guī)定的“存款利率為年利率0.5%或 1%”是遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上商業(yè)銀行的同期存款利率（最新的商業(yè)銀行一年期存款利率為1.75%），因此這部分利差也應(yīng)視作期權(quán)費(fèi)的一部分。所以總的來(lái)說(shuō)，中德住房?jī)?chǔ)蓄合同的期權(quán)費(fèi)包括其服務(wù)費(fèi)和利差。

到期日：中德住房?jī)?chǔ)蓄在達(dá)到配貸要求后即可進(jìn)行配貸，即期權(quán)中的到期日。中德住房?jī)?chǔ)蓄合同中規(guī)定了配貸需滿(mǎn)足的條件“在評(píng)價(jià)日，合同的最低評(píng)價(jià)值達(dá)到8；在評(píng)價(jià)日，合同達(dá)到了最低存款額，即50%的合同額；在配貸截止前，住房?jī)?chǔ)蓄者對(duì)我行的書(shū)面詢(xún)問(wèn)已及時(shí)做出回答，表示接受配貸。”因此其到期日與評(píng)價(jià)值、存款額以及存入時(shí)間等因素有關(guān)。而評(píng)價(jià)值=存款*利率*時(shí)間*系數(shù)。

執(zhí)行價(jià)格：中德住房?jī)?chǔ)蓄合同表面上的執(zhí)行價(jià)格就是其所大力宣稱(chēng)的“最低3.3%的貸款利率”。

四、中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行合同分析

（一）中德住房?jī)?chǔ)蓄合同特點(diǎn)

購(gòu)房者需要按合同規(guī)定，以活期利率0.5%，先存滿(mǎn)貸款合同的50%金額，存款期一般為3年，滿(mǎn)足中德銀行的存款要求，且滿(mǎn)足評(píng)價(jià)值為八，方可獲得固定利率為3.3%的貸款，同時(shí)可獲得政府資助的1.5%的貼息貸款。

（二）住房?jī)?chǔ)蓄的期權(quán)性質(zhì)分析

期權(quán)費(fèi)=服務(wù)費(fèi)+同期市場(chǎng)投資利率-同期活期存款利率-政府貼息利率

其中同期市場(chǎng)投資利率以三年期國(guó)債投資利率為基礎(chǔ)。

中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行和客戶(hù)作為合同的買(mǎi)賣(mài)雙方，以未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流作為標(biāo)的資產(chǎn)，客戶(hù)支付期權(quán)費(fèi)約為1%+4.25%-0.35%-1.5%=3.4%的利率，執(zhí)行價(jià)格為固定利率3.3%，對(duì)于很多客戶(hù)因期權(quán)費(fèi)過(guò)高，放棄簽訂合同。損失三年（存款期）利率為1.75%的利息，換取固定利率3.3%（遠(yuǎn)低于同期貸款利率）且還款時(shí)間為九年的利息支出，總體來(lái)看住房?jī)?chǔ)蓄具有存在的價(jià)值和意義。

（三）住房?jī)?chǔ)蓄產(chǎn)品適用性問(wèn)題

住房?jī)?chǔ)蓄在德國(guó)占有很高的份額，但是在我國(guó)發(fā)展卻不盡如人意，通過(guò)上述期權(quán)視角分析合同條款，排除了產(chǎn)品問(wèn)題。

中德住房?jī)?chǔ)蓄合同一般存款期為三年，假設(shè)客戶(hù)需購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)價(jià)值的住房，需存款五十萬(wàn)，簽訂合同先存三十二萬(wàn)，今后三年每月存款5000元，三年后存款額到達(dá)貸款綜合的50%，在此假設(shè)客戶(hù)同時(shí)也達(dá)到評(píng)價(jià)值為8的條件，即符合配貸條件。考慮國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)年平均增長(zhǎng)率5%，三年后的房?jī)r(jià)為115.7625萬(wàn)，此時(shí)客戶(hù)需額外支付15.7625萬(wàn)，客戶(hù)對(duì)于這筆額外的錢(qián)無(wú)力支付，即使達(dá)到了配貸條件，也可能放棄貸款。因此我國(guó)房?jī)r(jià)上漲才是影響住房?jī)?chǔ)蓄適用性的主要因素。

五、結(jié)論

住房?jī)?chǔ)蓄作為一種新型的住房融資模式，因國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)一直在上漲，住房?jī)?chǔ)蓄產(chǎn)品推廣面受限，本文提供了房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)管理的工具，具有期權(quán)屬性的住房?jī)?chǔ)蓄合同加上遠(yuǎn)期（期貨、期權(quán)）合約可以有效規(guī)避房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，住房?jī)?chǔ)蓄銀行及相關(guān)部門(mén)可以推出這一組合產(chǎn)品，促進(jìn)住房?jī)?chǔ)蓄的推廣發(fā)展，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)和住房?jī)?chǔ)蓄銀行的雙贏，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)參與者的共贏。

目前，因國(guó)內(nèi)尚無(wú)上述衍生產(chǎn)品，住房?jī)?chǔ)蓄銀行可以通過(guò)組合貸的新型模式解決房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題，為廣大購(gòu)房者提供更加可靠有效的合同條款，推動(dòng)住房?jī)?chǔ)蓄在我國(guó)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮健康?。ㄗ髡邌挝唬菏锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院）

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