陳禹銘

從歷年的情況來(lái)看，元旦、春節(jié)所在的一二月份一般都是樓市淡季，開發(fā)商們?cè)谠┣暗囊徊_刺過(guò)后也相繼進(jìn)入了盤點(diǎn)期。今年也不例外。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京市場(chǎng)僅有10個(gè)項(xiàng)目入市，其中5個(gè)為純新盤。

僅少數(shù)項(xiàng)目搶占“空窗期”

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年1月，北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅有10個(gè)項(xiàng)目入市。其中包括香山四季公館、華遠(yuǎn)華中心、新地國(guó)際家園等5個(gè)純新盤，以及包括香悅四季、優(yōu)山美地D區(qū)、觀承別墅等在內(nèi)的5個(gè)老項(xiàng)目后期。

記者也發(fā)現(xiàn)，在去年12月份的年終沖刺過(guò)后，不少房企開始進(jìn)入封盤階段，入市項(xiàng)目數(shù)量明顯減少。入市新盤的推盤積極性不是很高，開發(fā)商也沒(méi)有舉行大型推盤活動(dòng)。不過(guò)也有小部分開發(fā)商試圖搶占這一市場(chǎng)“空窗期”。

“今年1月，我們加推了西宸原著220平方米的平層產(chǎn)品，10天內(nèi)取得了2.5億元的銷售額。”龍湖北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們之所以選擇在淡季進(jìn)行銷售，主要還是認(rèn)為高端市場(chǎng)所受影響較小。

懋源地產(chǎn)也在1月進(jìn)行著持續(xù)的順銷?！拔覀兏鷦e人不一樣，并不是以自然年作為業(yè)績(jī)的考核期，因此1月份依然在持續(xù)發(fā)力?！表吹禺a(chǎn)營(yíng)銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)表示，“紅璽臺(tái)和釣云臺(tái)雖然沒(méi)有大的推盤節(jié)點(diǎn)，但也在持續(xù)銷售。釣云臺(tái)12月初開盤至今已取得了近7億元的銷售額。”

“每年元旦與春節(jié)所在的1、2月份都是樓市供應(yīng)最為低迷的時(shí)期，2016年也不例外?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，“除此之外，2016年1月的供應(yīng)低迷還有其獨(dú)特的背景，基于2015年土地市場(chǎng)不斷呈現(xiàn)出的高價(jià)特征， 2016年北京住宅市場(chǎng)豪宅化的趨勢(shì)將更加明顯，因此更多的項(xiàng)目選擇在春節(jié)前‘封盤，并預(yù)期以更高的價(jià)格在春節(jié)后入市。可以預(yù)判，從3月份開始北京樓市的供應(yīng)將集中釋放?！?/p>

2016市場(chǎng)供應(yīng)將以高端為主

盡管1月入市的項(xiàng)目較少，但依然覆蓋了高端住宅、別墅、商住公寓及普通住宅。不過(guò)郭毅也指出，隨著土地市場(chǎng)的變化，這四類產(chǎn)品的占比在2016年將發(fā)生變化。

“2015年已成交的48宗宅地中，實(shí)際樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的多達(dá)25宗，超過(guò)半數(shù)，這其中有10宗地塊的項(xiàng)目在未來(lái)將賣到10萬(wàn)元/平方米以上?！惫阏J(rèn)為，隨著大量的新豪宅入市，拉動(dòng)周邊老項(xiàng)目漲價(jià)進(jìn)入高端住宅行列，2016年公寓豪宅所占的市場(chǎng)比重將不斷增加，價(jià)格水平也將不斷攀升。

與之相比，1月入市的幾個(gè)普通住宅項(xiàng)目，中低價(jià)位的供應(yīng)量明顯減小，所在區(qū)位也更加偏遠(yuǎn)。

“目前五環(huán)內(nèi)的剛需產(chǎn)品已經(jīng)很稀缺了，中低價(jià)位的產(chǎn)品大多分布在六環(huán)沿線。”東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷副總監(jiān)董廣博表示，“主要是高價(jià)地頻現(xiàn)，開發(fā)商沒(méi)有建剛需產(chǎn)品的空間，但剛需是一直存在的，并不會(huì)被完全分流到自住房等保障性住房上去?！?/p>

像一些區(qū)位較好的項(xiàng)目售價(jià)自然也并不“普通”。比如位于門頭溝的華遠(yuǎn)華中心項(xiàng)目，報(bào)價(jià)也已高達(dá)5萬(wàn)元/平方米。因此，在1月入市項(xiàng)目中，在價(jià)格上稱得上是剛需盤的也僅有位于房山區(qū)的遠(yuǎn)洋春天著以及位于大興區(qū)的萬(wàn)科天地的部分小戶型LOFT。

事實(shí)上，在北京住宅價(jià)格不斷高漲的大背景下，一些商住產(chǎn)品憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)正在成為北京剛需客群的重要選擇。

2016樓市將面臨“量增價(jià)漲”

從去年10月份土地出讓熱潮開始，業(yè)內(nèi)人士就對(duì)于“地價(jià)帶著房?jī)r(jià)飛”的走勢(shì)并無(wú)太大分歧。不過(guò)對(duì)于漲幅是放緩還是延續(xù)去年節(jié)節(jié)高升的勢(shì)頭，業(yè)內(nèi)人士存在著一定分歧。

比如，懋源地產(chǎn)營(yíng)銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)就認(rèn)為，2016年，北京樓市將呈現(xiàn)高端產(chǎn)品激烈競(jìng)爭(zhēng)的情形，房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也指出，樓市再次提價(jià)是大概率事件?！叭ツ甑牡赝蹼m然多，但從體量上看供應(yīng)面積依然有限，目前北京市場(chǎng)上的剛需購(gòu)房者大都向自住房分流，改善型需求也可以有市區(qū)的二手房和商住房可供選擇。這就使得明年北京樓市的去庫(kù)存壓力沒(méi)有想象的那么大，也就不會(huì)有太多降價(jià)的可能性?！?/p>

記者也發(fā)現(xiàn)，一些位置較好的高端改善類項(xiàng)目，一入市就備受青睞。例如，去年年底開盤的金玉府，推出224套房源，截至目前已取得了18億左右的銷售額；同樣在去年年底開盤的龍湖天璞，推出132套平墅，目前也已全部售罄。

“從政策基調(diào)來(lái)看，去庫(kù)存仍將是2016年樓市重要調(diào)控方向。因此，樓市政策將持續(xù)支持購(gòu)房需求的釋放，成交量上漲仍將是大概率事件。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉則表示，2016年“量增價(jià)漲”將繼續(xù)主導(dǎo)新房樓市，但房?jī)r(jià)漲幅不會(huì)太大。他認(rèn)為，今年豪宅集中入市，但市場(chǎng)的消化能力有限，因此，2016年豪宅的銷售壓力會(huì)加大。