張佳竹

政策“松綁”年年有，2015年特別多。去年年末，北京商品房預(yù)售資金監(jiān)管迎來“松綁”，2015年12月16日，北京市住建委發(fā)布通知，規(guī)定商品房預(yù)售項(xiàng)目網(wǎng)上簽約面積不足該預(yù)售許可證面積的二分之一時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管資金。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，放松商品房預(yù)售資金監(jiān)管一方面可以增加開發(fā)商可支取的現(xiàn)金流，促進(jìn)北京樓市發(fā)展；另外一方面，松綁預(yù)售資金這一政策可以幫助解決部分由于資金周轉(zhuǎn)問題引起的工程延期問題。

預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)到松

到2015年12月，北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管恰好施行了5年。彼時(shí)，為了防止樓盤“爛尾”，保證購房者權(quán)益，北京市出臺預(yù)售資金監(jiān)管制度，要求房地產(chǎn)開發(fā)商在樓盤預(yù)售時(shí)，需將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。

“所謂預(yù)售資金監(jiān)管，就是商品房的購房款都要存入銀行的專用賬戶，其中一部分為重點(diǎn)監(jiān)管額度?！北本┓繀f(xié)秘書長陳志表示，這部分預(yù)售資金用來保證樓盤的預(yù)售款優(yōu)先用于工程建設(shè)，開發(fā)商不可以隨意提取，而是按照工程進(jìn)度的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，按比例提取工程建設(shè)款。

新發(fā)布的預(yù)售資金監(jiān)管政策則取消了這些限制，規(guī)定從開盤預(yù)售開始，直到房子賣到一半時(shí)，開發(fā)商都可以自由支取監(jiān)管資金，不再受時(shí)間節(jié)點(diǎn)的限制。開發(fā)商如能提供非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函，則可以免除同等額度的監(jiān)管資金。換句話說，如果開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)過程中資金緊張，也可以通過使用銀行擔(dān)保資金來緩解。

“打個(gè)比方，如果開發(fā)商能夠在其他銀行開出1億元的現(xiàn)金保函，其可以自由提取的監(jiān)管資金就多出1億元?！瓣愔窘榻B說。

對購房人關(guān)心的新政實(shí)施以后商品房建設(shè)資金安全問題，《通知》也進(jìn)一步明確：若發(fā)現(xiàn)預(yù)售項(xiàng)目有發(fā)生質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險(xiǎn)、存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情形的，可暫停開發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取，切實(shí)防范資金風(fēng)險(xiǎn)。購房人可在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委門戶網(wǎng)站查詢相關(guān)信息，全程跟蹤了解購房款的流向。

房企呼吁放開資金監(jiān)管

在預(yù)售資金監(jiān)管放開之前，開發(fā)商必須按規(guī)定達(dá)到一定建設(shè)進(jìn)度后才能按計(jì)劃支取預(yù)售款，支取預(yù)售款有4個(gè)節(jié)點(diǎn)，當(dāng)達(dá)到一定的條件時(shí)，可以增加1-2個(gè)使用節(jié)點(diǎn)。經(jīng)適房預(yù)售資金也在監(jiān)管行列。

有分析指出，如果一個(gè)項(xiàng)目的單次批準(zhǔn)預(yù)售樓棟的總工程建設(shè)費(fèi)用是1億元，那么至少有500萬元要被凍結(jié)到交房甚至辦理房產(chǎn)證時(shí)開發(fā)商才能動(dòng)用，對于同時(shí)運(yùn)作多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商來說，若干個(gè)“500萬元”累加，對財(cái)務(wù)運(yùn)行的要求不可謂不高。

盛泰集團(tuán)地產(chǎn)有限公司董事長李偉表示，預(yù)售資金監(jiān)管在一定程度上限制了開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，加之近兩年商品房拿地成本不斷上升，融資成本持續(xù)走高，現(xiàn)政策下的資金監(jiān)管也抑制了開發(fā)商的資金使用效率。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，監(jiān)管資金存放于監(jiān)管賬戶只能以普通存款利率執(zhí)行，對于企業(yè)，這該項(xiàng)資金長達(dá)整個(gè)開發(fā)周期來說期間的財(cái)務(wù)利息收入也是筆不小的資金，對整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的收益也會(huì)因此降低，不利于企業(yè)的發(fā)展。

放開預(yù)售資金監(jiān)管制度，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行壓力下越來越多房企的呼聲。

“開發(fā)商要想把產(chǎn)品做好，打造精致的住宅，做好周邊配套，需要投入資金；開發(fā)商要擴(kuò)大再生產(chǎn)就要拿地，也需要資金，否則未來住房市場供應(yīng)量又會(huì)不足。” 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長胡志剛認(rèn)為，適度松綁開發(fā)商資金壓力非常必要。

資金壓力緩解

陳志表示，對于開發(fā)商來說，資金運(yùn)作是生命線。這次修改預(yù)售資金監(jiān)管制度，有利于減輕企業(yè)資金運(yùn)作的壓力，降低企業(yè)成本，大大緩解開發(fā)商資金緊張的壓力。

“從市場看，北京市全市純商品房平均售價(jià)在3萬元/平方米的水平，在售的項(xiàng)目有400多個(gè)，在施的有600多個(gè)。從資金監(jiān)管角度上看，今年取證的項(xiàng)目有150多個(gè)沒有完成預(yù)售額一半，粗粗計(jì)算大約兩百六七十億元的壓力可以得到緩解。這無疑對開發(fā)商是利好，減輕了流動(dòng)性不暢的壓力?！标愔颈硎尽?/p>

胡志剛認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場供大于求，銷售速度減慢導(dǎo)致開發(fā)商資金緊張，在預(yù)售資金監(jiān)管上適度松綁，緩解開發(fā)商資金壓力，使其有資金和信心拿地和開工，對房地產(chǎn)市場是利好的。

“尤其對于高端項(xiàng)目而言，其開發(fā)周期往往在5年以上，開發(fā)商前期資金投入較大，資金周轉(zhuǎn)期長，融資成本較高?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，預(yù)售資金提取規(guī)定放松，開發(fā)商能提前支取預(yù)售資金，不僅能緩解開發(fā)商的資金壓力、減少地產(chǎn)行業(yè)對高成本融資渠道的依賴，也能夠幫助房地產(chǎn)商靈活應(yīng)對市場。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，放松預(yù)售資金監(jiān)管這一政策的出臺，對房企加快施工進(jìn)度，加快新增供應(yīng)有好處，從而達(dá)到抑制一線城市供不應(yīng)求和房價(jià)上漲的壓力。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預(yù)售資金監(jiān)管政策松綁，對房企資金鏈安全有幫助，也增加了企業(yè)的資金靈活度，屬于調(diào)控放松的一部分。作為一線城市代表的北京，其松綁意義較大，未來一線城市類似的調(diào)控政策松綁現(xiàn)象也會(huì)增多，房地產(chǎn)的政策寬松會(huì)刺激一線城市樓市繼續(xù)暖冬。

政策轉(zhuǎn)向，風(fēng)險(xiǎn)仍可控

政策松綁利好樓市，但是否會(huì)加大商品房爛尾的風(fēng)險(xiǎn)？

陳志表示，新規(guī)對預(yù)售房資金的支取做了適度放寬，并非完全放開，且監(jiān)管強(qiáng)度并沒有放松。

“2013年北京市住建委對預(yù)售許可證取得條件的后延已經(jīng)極大規(guī)避了爛尾風(fēng)險(xiǎn)。此次調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管制度正是對之前政策的微調(diào)理順?！惫惚硎?。

2013年6月，北京市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房預(yù)售許可管理有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步提高商業(yè)、辦公和大戶型商品住宅預(yù)售許可門檻。要求施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到以下條件方可申請預(yù)售許可證：地上規(guī)劃層數(shù)7層（含）以下的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂；8層（含）以上的，施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到地上規(guī)劃層數(shù)1/2以上（且不低于7層）。

“這樣隨著施工進(jìn)度達(dá)到一半或主體結(jié)構(gòu)封頂之后，后期對于開發(fā)商資金要求就沒有那么高了。因?yàn)榍捌谑┕こ杀?、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本在此前就已投入進(jìn)去了，短期竣工已是可以預(yù)期的了。而有能力拿到非監(jiān)管銀行擔(dān)保函的房企，也只有全國性大房企才可能?！惫惴治稣J(rèn)為。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，北京市預(yù)售資金監(jiān)管的額度是以完全覆蓋建安成本計(jì)算，一般普通商品房為3500元/平方米，精裝修住宅和高端項(xiàng)目在此基礎(chǔ)上疊加相應(yīng)成本，因此，在預(yù)售完成一半時(shí)，工期已經(jīng)開展很大一部分，此時(shí)進(jìn)行監(jiān)管，剩余房源的預(yù)售資金完全可以實(shí)現(xiàn)最終工程款的覆蓋，即便開發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目也能實(shí)現(xiàn)如期完工。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在目前地價(jià)成本日益高企的環(huán)境下，北京擬松綁預(yù)售資金監(jiān)管一方面可以增加開發(fā)商可支取的現(xiàn)金流，促進(jìn)北京樓市回暖；另外一方面，松綁預(yù)售資金在一定程度上可以幫助解決部分由于資金周轉(zhuǎn)問題引起的工程延期問題。對于中小開發(fā)商而言，即使開發(fā)商在后期發(fā)生資金鏈斷裂，預(yù)售資金監(jiān)管的額度也可以覆蓋最終工程款，保證項(xiàng)目如期完工，最終減少爛尾樓的出現(xiàn)。