歲末年初的“盤點(diǎn)季”，讓去年一年樓市數(shù)據(jù)終于浮出水面。從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在剛剛過(guò)去的2015年，北京樓市表現(xiàn)出持續(xù)性量?jī)r(jià)齊漲的市場(chǎng)特征。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，北京市新建商品住宅（不含保障房，下稱“新房”）網(wǎng)簽量約為10.44萬(wàn)套，比2014年同期大幅上漲36.7%。而價(jià)格方面，今年北京新房成交均價(jià)為2.72萬(wàn)元/平方米，與2014年同期相比上漲9.9%。

與去年下半年業(yè)界預(yù)計(jì)的一樣，2015年還是名副其實(shí)的“豪宅入市高峰年”和“地王頻出年”?！懊娣圪F過(guò)面包”成為北京土地市場(chǎng)的常態(tài)。而在這種形勢(shì)下，北京樓市格局也在被逐步改寫，在北京樓市的成交中，高端項(xiàng)目的成交占比逐步上升，中高端改善型項(xiàng)目占比下滑，中低價(jià)位剛需項(xiàng)目受高端房沖擊較大。

五環(huán)外已是主戰(zhàn)場(chǎng)

在地王預(yù)期的帶動(dòng)下，樓市成交進(jìn)一步火熱。數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)地段來(lái)看，今年北京各環(huán)線新建商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的差異，北京五環(huán)外已是新建商品住宅成交絕對(duì)主戰(zhàn)場(chǎng)，2015年五環(huán)外成交面積占比達(dá)90%。在成交均價(jià)方面，受供需不均衡以及五環(huán)內(nèi)住宅趨高端化影響，五環(huán)內(nèi)價(jià)格漲勢(shì)較大，2015年三四環(huán)之間以及四五環(huán)之間成交均價(jià)漲幅最大，分別上漲37.6%、46.4%。

針對(duì)北京市住宅新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲的原因，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入政策寬松期，有效刺激了市場(chǎng)需求釋放。他認(rèn)為，“量漲”的原因主要有以下幾個(gè)方面，首先是金融貨幣政策穩(wěn)健趨寬松化，直接利好短期樓市成交；其次，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅“5改2”，直接利好二手房成交的同時(shí)，也刺激了改善型需求入市，間接提升了新房成交量；三是二套房首付貸由原來(lái)的七成首付比例降低為四成，實(shí)際上是降低了客戶購(gòu)買二套房的入市門檻，鼓勵(lì)改善型客戶入市，能夠有效刺激支付能力稍差的一批準(zhǔn)意向客戶果斷出手。

剛需產(chǎn)品大幅減少

新房成交量?jī)r(jià)齊升的背后，是剛需盤大幅減少。根據(jù)中國(guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)顯示，減去自住型商品房后，總價(jià)300萬(wàn)元以下的剛需住宅成交銳減了近3萬(wàn)套。剛需中低價(jià)位項(xiàng)目門檻提高。如今，北京市成交均價(jià)逼近3萬(wàn)元/平方米，意味著昔日占據(jù)主流的中低端商品住宅越來(lái)越少。

隨著北京豪宅“五環(huán)化”，剛需不斷受擠壓，剛需門檻從總價(jià)100多萬(wàn)元躍升到200多萬(wàn)元。與其他類型相比，2015年銷售金額排行榜中剛需類項(xiàng)目?jī)H占據(jù)兩席，分別為中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島以及華業(yè)東方玫瑰。低總價(jià)、定位準(zhǔn)確、地鐵沿線、周邊區(qū)域成熟是這兩個(gè)項(xiàng)目跑贏其他剛需類項(xiàng)目及自住型商品房的重要因素。

中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島平均套總價(jià)為300萬(wàn)元，銷售金額實(shí)現(xiàn)32億元。中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島為萬(wàn)科在長(zhǎng)陽(yáng)的第一個(gè)項(xiàng)目，也是北京市樓市新政出臺(tái)后第一個(gè)試水低價(jià)入市的樓盤。華業(yè)東方玫瑰平均套總價(jià)258萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)銷售金額30億元。伴隨北京通州積分落戶新政的出臺(tái)，作為北京城市副中心建設(shè)核心的通州區(qū)域價(jià)值旺火再添薪柴。在此背景下，華業(yè)東方玫瑰憑借優(yōu)越核心地段、高端樓盤規(guī)模、生態(tài)實(shí)景園林、細(xì)節(jié)筑就品質(zhì)等優(yōu)勢(shì)，成為通州樓市連續(xù)問(wèn)鼎銷冠的翹楚。

頂豪成交價(jià)摸高

與剛需盤縮水相比，高端類項(xiàng)目占比明顯增加。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京實(shí)現(xiàn)成交的10萬(wàn)元/平方米以上的頂豪項(xiàng)目多達(dá)21個(gè)，比2014年增加6個(gè)，比2013年增加了14個(gè)，10萬(wàn)元/平方米以上的頂豪隊(duì)伍在2015年進(jìn)一步壯大。另外，2015年北京豪宅的單套最高成交價(jià)格為19.6萬(wàn)元/平方米，2014年為14萬(wàn)元/平方米，2013年則為14.8萬(wàn)元/平方米，北京頂豪成交價(jià)格的天花板也得以摸高。

中國(guó)中央別墅區(qū)發(fā)展研究院創(chuàng)辦人、東匯置地投資管理有限公司總裁劉東表示，2015年，新盤市場(chǎng)中豪宅遍地，改善盤和豪宅盤的邊界日益模糊。豐臺(tái)西局、朝陽(yáng)孫河、朝陽(yáng)東壩等板塊都由以剛需、改善盤為主的區(qū)域搖身一變成為豪宅區(qū)。此外，在2015年銷售金額前十名項(xiàng)目中，像泛海國(guó)際和潤(rùn)澤御府這樣的傳統(tǒng)高端住宅，也表現(xiàn)不俗，占據(jù)著成交榜單的前列。

泛海國(guó)際項(xiàng)目套總價(jià)均在2500萬(wàn)元以上，位列排行榜第1名；該項(xiàng)目毗鄰CBD、麗都商圈、燕莎商圈及第三使館區(qū)等多個(gè)成熟商圈，西鄰朝陽(yáng)公園，占據(jù)高端城市資源，項(xiàng)目目前住宅去化78%，以69億元的成交額驚艷市場(chǎng)。而五礦萬(wàn)科如園、華潤(rùn)？萬(wàn)橡府項(xiàng)目套總價(jià)亦在1200萬(wàn)元以上。

在2015年銷售金額前十名項(xiàng)目中，總價(jià)在500萬(wàn)-1000萬(wàn)元區(qū)間的中高價(jià)項(xiàng)目?jī)H有西山藝境、亦莊？金茂悅和楓丹壹號(hào)，較去年同期減少1個(gè)。西山藝境項(xiàng)目作為連續(xù)兩年進(jìn)入銷售金額排行榜的改善型產(chǎn)品，是由電建地產(chǎn)、金地集團(tuán)聯(lián)袂打造，憑借著區(qū)域及品牌優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目今年以36億元的銷售金額位列第2位。

剛需盤低價(jià)走量

2015年成交套數(shù)排行榜TOP10全部為普通剛需住宅，除了回龍觀的京投銀泰公園悅府、領(lǐng)秀慧谷、首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐以及大興的亦莊金茂悅成交均價(jià)在每平米3萬(wàn)多，其他項(xiàng)目成交價(jià)均在每平米3萬(wàn)以內(nèi)，其中位于平谷的紫貴御園成交價(jià)低至11738元/平米，都是走的“低價(jià)跑量”路線。在房?jī)r(jià)地價(jià)逐步飆升的北京，剛需盤也越來(lái)越難覓。領(lǐng)秀慧谷、首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐、金地萬(wàn)科金域東郡目前都已無(wú)房可賣，京投銀泰公園悅府以及首開(kāi)國(guó)風(fēng)美唐也都已經(jīng)進(jìn)入尾房銷售階段。

排行榜中，有4盤網(wǎng)簽超千套，熱度可見(jiàn)一斑。位于榜首的是通州的華業(yè)東方玫瑰，成交達(dá)1079套，成交均價(jià)23923元/平米。

從區(qū)域分布來(lái)看，前10位的普通商品房昌平為3個(gè)，房山、大興各2個(gè)，順義、通州、平谷各1個(gè)。進(jìn)入2015年二季度，樓市開(kāi)始回暖，回龍觀3盤在2015年頻頻推新房源，借助整體樓市的升溫，以及區(qū)域房源的稀缺，打出優(yōu)惠示好剛需，多次開(kāi)盤迎來(lái)熱銷，其中領(lǐng)秀慧谷3月、6月、7月開(kāi)盤當(dāng)天銷售近日光，集中網(wǎng)簽帶來(lái)高成交。