于洋

無(wú)論何時(shí)，地產(chǎn)業(yè)的血管中都始終流淌著金融的血液。因此，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)邂逅眾籌，血脈相通的二者自然情投意合，一場(chǎng)愛(ài)戀也隨即而來(lái)……

起初，說(shuō)起眾籌，人們首先想到的是“舶來(lái)品”，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)金融熱潮而興起的“外來(lái)和尚”，是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)方式發(fā)布籌款項(xiàng)目并募集資金，用類(lèi)似團(tuán)購(gòu)+預(yù)購(gòu)的形式，向網(wǎng)友募集項(xiàng)目資金的模式。談起來(lái)總有幾分高大上的意味在其中。

而如今，隨著各色眾籌平臺(tái)如雨后春筍般在國(guó)內(nèi)興起，眾籌也慢慢變得不再那么遙不可及，越來(lái)越多的投資者開(kāi)始接觸并且了解這個(gè)“外來(lái)和尚”。對(duì)它的解讀也越來(lái)越接地氣了。

“直白點(diǎn)講，眾籌就是‘湊份子做事。”無(wú)錫市中小企業(yè)金融創(chuàng)新服務(wù)有限公司總經(jīng)理吳熙在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“眾籌這種模式在我國(guó)并不是什么新生事物，像解放前享譽(yù)全國(guó)的無(wú)錫榮氏家族的茂新面粉廠(chǎng)，建廠(chǎng)的資金便是通過(guò)從家族親戚、朋友等處籌資創(chuàng)辦的，這建廠(chǎng)籌錢(qián)的方式放在現(xiàn)在來(lái)看，和眾籌有著異曲同工之妙。”

正如“眾人拾柴火焰高”這樣一個(gè)通俗簡(jiǎn)明的道理一樣，在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的當(dāng)下社會(huì)，如何盡最大的可能整合各方資源、開(kāi)發(fā)集體的力量促進(jìn)商品的銷(xiāo)售，已日漸成為企業(yè)搶占市場(chǎng)高地、爭(zhēng)奪客戶(hù)資源的重中之重。尤其是對(duì)于資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)，更是如此。

眾籌的出現(xiàn)，恰逢其時(shí)。

眾籌的魔力

“你雖然是個(gè)沒(méi)錢(qián)的屌絲，沒(méi)有富翁爸爸，但并不影響你同時(shí)成為多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目的股東，這就是眾籌的魔力。”一位業(yè)內(nèi)人士如此解讀眾籌。換言之，有一天你將與“國(guó)民老公”王思聰一樣變相成為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的股東，并且享受其享受物業(yè)增值收益，租金收益。乍一聽(tīng)，著實(shí)讓人心生向往，這是不是在做夢(mèng)？

當(dāng)然不是，早在今年6月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與快錢(qián)便聯(lián)合推出了首款互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”。據(jù)了解，該產(chǎn)品以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為基礎(chǔ)，募集資金將直接投向各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)，投資人則獲得這些廣場(chǎng)的收益權(quán)，預(yù)期合計(jì)年化收益率可達(dá)12%以上。更值得一提的是，該產(chǎn)品的起始投資金額僅為1000元。

低門(mén)檻迅速引爆市場(chǎng)，“穩(wěn)賺1號(hào)”上市3日內(nèi)被一搶而光，順利完成50億元資金的發(fā)行計(jì)劃，創(chuàng)造了全球眾籌行業(yè)的新紀(jì)錄。無(wú)獨(dú)有偶，碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等房企的眾籌產(chǎn)品同樣熱得發(fā)燙，眾籌的魔力可窺一斑。

在青島，同樣不乏房地產(chǎn)眾籌的案例?！白吭轿邓{(lán)群島500元眾籌39.8萬(wàn)搶北師大學(xué)區(qū)房”，在眾籌活動(dòng)期間，客戶(hù)前往售樓處繳納500元便可參與眾籌，獲得39.8萬(wàn)元最低起拍資格，通過(guò)競(jìng)拍者競(jìng)拍，叫價(jià)最高者，獲得此房源；超出起拍價(jià)的房款額度，由所有參與眾籌活動(dòng)的網(wǎng)友平均返利。如無(wú)收益（未競(jìng)拍成功、競(jìng)拍成交價(jià)不高于起拍價(jià)等情況），則眾籌金在指定日期內(nèi)無(wú)息退還。

也就是說(shuō)，如房源起拍價(jià)為40萬(wàn)元，最后拍賣(mài)成交價(jià)為45萬(wàn)元，那么5萬(wàn)元?jiǎng)t為收益，由所有參與眾籌活動(dòng)的網(wǎng)友平均返利。

“這種模式很好啊，買(mǎi)不買(mǎi)都有錢(qián)賺，何樂(lè)而不為呢？”宋先生，80后，事業(yè)穩(wěn)定，有房有車(chē)有存款，長(zhǎng)期關(guān)注銀行理財(cái)產(chǎn)品，有一定的投資經(jīng)驗(yàn)。與周邊朋友每天在股市感受過(guò)山車(chē)式的大喜大悲不同，在投資這件事情上，他更加保守。因此，房地產(chǎn)眾籌的模式著實(shí)讓他心動(dòng)不已。

“事實(shí)上，在當(dāng)今社會(huì)，像宋先生一樣的人并不在少數(shù)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士坦言，“房地產(chǎn)眾籌的出現(xiàn)，對(duì)于保守派的投資者而言是極具誘惑力的。但是，受制于老百姓的傳統(tǒng)理財(cái)習(xí)慣，現(xiàn)階段中國(guó)的眾籌市場(chǎng)其實(shí)仍處在小荷才露尖尖角的萌芽階段?！?/p>

沒(méi)看上去那么美

眼下，眾籌的概念在地產(chǎn)領(lǐng)域可謂遍地開(kāi)花，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通等數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)，更是早早便共同發(fā)起并成立了中國(guó)房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，大有將房地產(chǎn)眾籌發(fā)揚(yáng)光大的架勢(shì)。

但也有不少業(yè)內(nèi)人士潑來(lái)冷水，“目前市場(chǎng)中最主要的眾籌方式有兩種：一種為眾籌集資建房，一經(jīng)推出，必然將是顛覆性的產(chǎn)品，但因?yàn)樯婕碍h(huán)節(jié)眾多并非易事，恐怕很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)；另一種則為營(yíng)銷(xiāo)推廣這也是目前市場(chǎng)上最常見(jiàn)的眾籌方式，僅僅是房地產(chǎn)銷(xiāo)售推廣的噱頭而已?！?/p>

“青島房地產(chǎn)市場(chǎng)中，采取眾籌模式的樓盤(pán)基本都是打著眾籌的概念幌子，行營(yíng)銷(xiāo)去庫(kù)存之實(shí)?！币晃徊痪呙那鄭u地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“這只是營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)手段，開(kāi)發(fā)商賺進(jìn)了噱頭又精準(zhǔn)定位了購(gòu)房者，通過(guò)眾籌將人與資源集聚起來(lái)，擴(kuò)大資金來(lái)源的同時(shí)拓寬融資渠道，從而加速樓盤(pán)去化?！?/p>

事實(shí)上，眾籌的核心思維是搭建一個(gè)平臺(tái)，匯聚各個(gè)小個(gè)體的力量完成一個(gè)項(xiàng)目，并讓參與的小個(gè)體獲得當(dāng)中的利益。但從實(shí)際操作情況來(lái)看，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)都采用推出幾套特定房源的眾籌模式，因此，真正能夠享受到優(yōu)惠的購(gòu)房者只是極少數(shù)。

“從根本上講，資本逐利，才是眾籌興起的土壤。”在吳熙看來(lái)，眾籌是真正的市場(chǎng)化模式，是一種市場(chǎng)行為，所有參與者都是出于獲利的動(dòng)機(jī)來(lái)參與的，這注定它的未來(lái)是光明的。但是，我們也不能忽略了它的風(fēng)險(xiǎn)。

而眾籌的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見(jiàn)，至少現(xiàn)在的中國(guó)，客戶(hù)仍難以習(xí)慣通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)對(duì)一個(gè)陌生人或者組織機(jī)構(gòu)提供資金并期望得到回報(bào)。因?yàn)?，社?huì)中誠(chéng)信缺失的案例屢見(jiàn)不鮮，眾籌平臺(tái)更是頻現(xiàn)跑路。有媒體披露了這樣一組數(shù)字，僅2014年12月，出問(wèn)題的互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺(tái)數(shù)量就達(dá)到93家，接近2014年9月至11月的總和。

“中國(guó)資本市場(chǎng)缺乏信任機(jī)制?；ヂ?lián)網(wǎng)背后的籌資企業(yè)信用如何，我們不得而知；眾籌平臺(tái)披露的相關(guān)籌集信息，并沒(méi)有一個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)或者第三方平臺(tái)告知其真實(shí)性；還有籌集的資金如何監(jiān)管，錢(qián)真正投到哪里去了？里面很多空子可以鉆。”吳熙坦言，“沒(méi)有法律規(guī)范、沒(méi)有道德約束、缺乏有效監(jiān)管、缺失失信懲罰、投資者的利益很難得到有效的保障，風(fēng)險(xiǎn)可想而知?！?/p>

而由于法律法規(guī)的缺失以及監(jiān)管機(jī)制的不完備，眾籌與非法集資之間的邊界變得比較模糊。

“非法集資目前法律界定相對(duì)模糊，是個(gè)事后罪，眾籌，籌著籌著出事了，那就是非法集資，沒(méi)出事，就是互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新眾籌了。”吳熙說(shuō)，因此，眾籌一旦被心懷鬼胎的人利用，不實(shí)披露信息，挪用資金等等都很容易造成投資者的巨大經(jīng)濟(jì)損失。

正如早些時(shí)候，房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟成立論壇上，萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖的比喻一樣，“眾籌好比任志強(qiáng)娶媳婦，我們都去湊份子，但僅是鬧鬧洞房，鬧完了就走了。如果鬧完還不走，非要跑到洞房上了床，那就是耍流氓”。

是流氓，還是朋友，事后方知，這顯然不利于眾籌的長(zhǎng)久發(fā)展。隱形的風(fēng)險(xiǎn)讓眾籌并沒(méi)有看上去那么美。

路好看，不好走

在中國(guó)，眾籌的發(fā)展有著天然的劣勢(shì)。

“產(chǎn)品眾籌的發(fā)展略微順利些，因?yàn)樗腔谀硞€(gè)具體產(chǎn)品，投資者比較容易接受。而股權(quán)眾籌要面對(duì)的瓶頸則更多一些。在法律上，如何突破公司法規(guī)定的200個(gè)股東限制？如何規(guī)避在投資行為，籌資宣傳，投后管理等多個(gè)眾籌環(huán)節(jié)可能存在的問(wèn)題？”在吳熙看來(lái)，在中國(guó)，股權(quán)眾籌的發(fā)展短期內(nèi)注定如履薄冰。

仔細(xì)研究國(guó)外的眾籌發(fā)展不難發(fā)現(xiàn)，相關(guān)職能部門(mén)對(duì)市場(chǎng)的管理與干預(yù)非常少，只是著重管理眾籌發(fā)起人、對(duì)市場(chǎng)披露的信息以及資金的最終真實(shí)投向，確保整個(gè)路徑和流程是非常嚴(yán)謹(jǐn)而且真實(shí)的。對(duì)于募集項(xiàng)目本身，受眾群體，募集的方式方法，則單純地看做是一個(gè)市場(chǎng)行為。

而中國(guó)則恰恰相反，比如說(shuō)私募，便設(shè)定一定是特定的投資人，一定不能超過(guò)200個(gè)股東限制等等。

“很多中國(guó)的法律法規(guī)聚焦在途徑，聚焦在中間環(huán)節(jié)。而國(guó)外則聚焦在基礎(chǔ)資產(chǎn)以及最終的錢(qián)投到哪里去等最終的狀態(tài)。簡(jiǎn)言之就是，更注重兩頭，一頭信息披露，一定是真實(shí)的，一頭是最終的真實(shí)投向，一定是你展示且承諾的?！痹趨俏蹩磥?lái)，這才是聚焦到了眾籌的本質(zhì)?！拔磥?lái)，市場(chǎng)中應(yīng)該有一個(gè)國(guó)家認(rèn)可且具備公信力的機(jī)構(gòu)，對(duì)于眾籌的發(fā)起方、項(xiàng)目宣傳是否合規(guī)合法、所募集基金的后期投向、項(xiàng)目整個(gè)后續(xù)發(fā)展等等做出專(zhuān)業(yè)評(píng)估，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

顯然，單從這一點(diǎn)而言，中國(guó)式眾籌就注定還有很長(zhǎng)的一段路要走。而對(duì)于渴望擁抱互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新獲利的地產(chǎn)企業(yè)而言，通過(guò)眾籌模式吸引購(gòu)房者關(guān)注并促進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)本身并沒(méi)有什么錯(cuò)，但一定要睜大雙眼，選擇優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，因?yàn)橐坏?shù)倒了，受累的還是品牌聲譽(yù)更響亮的你這個(gè)大個(gè)子。另外，眾籌不是一項(xiàng)慈善活動(dòng)，一定要多想一想報(bào)答。而對(duì)于投資者而言，請(qǐng)切記，高額收益的背后一定伴隨著不小的風(fēng)險(xiǎn)。endprint