代敏

(石河子大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，新疆 石河子 832000)

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小產(chǎn)權(quán)房對房地產(chǎn)市場的影響研究

代敏

(石河子大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，新疆 石河子 832000)

1引言

小產(chǎn)權(quán)房問題已成社會各界高度重視的話題之一，同時，圍繞小產(chǎn)權(quán)房問題的探究和爭議也到達(dá)炙熱狀態(tài)。[1]

2文獻(xiàn)綜述

小產(chǎn)權(quán)房已成為社會熱點(diǎn)問題，學(xué)術(shù)研究的內(nèi)容更為廣泛。劉雪冉，李新舉等從集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與小產(chǎn)權(quán)房的關(guān)系的角度，探討了小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀和出路[4]；王一洋、趙會琴等從利益相關(guān)者的角度，研討了小產(chǎn)權(quán)房市場的利益相關(guān)者及其相關(guān)者之間存在的問題[5][6]；申耀楠、程蕾從利益博弈的角度，研究了政府、房地產(chǎn)商、農(nóng)民與購房者之間的利益博弈[7][8];程浩、程其明、劉開瑞等從小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展現(xiàn)狀及其成因的角度，研究了小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及小產(chǎn)權(quán)房目前的發(fā)展現(xiàn)狀[9][10][11]；張有恒、丁璞等從對經(jīng)濟(jì)社會的影響的角度，研究了小產(chǎn)權(quán)房對我國經(jīng)濟(jì)社會的影響和對策[12][13]；李佳穗、操小娟等從法律的角度，研究了小產(chǎn)權(quán)房的法律癥結(jié)及解決方案[14][15]。

3小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀

本文所研究的小產(chǎn)權(quán)房是指鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋。

3.1市場規(guī)模可觀

根據(jù)全國工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)顯示，自1995 年到2010 年，全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過7.6億平方米，相當(dāng)于同一時期，城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。而非官方的數(shù)據(jù)更令人驚訝，目前全國小產(chǎn)權(quán)房總量或已超過70億平方米，占我國住房總面積的1/3以上，倘若按100平方米/套計(jì)算，相當(dāng)于全國有7000萬套小產(chǎn)權(quán)房，若以每戶三口人計(jì)算，等價于居住了2.1億人口。

3.2市場需求旺盛，價格水漲船高

國務(wù)院發(fā)展研究中心信息中心的數(shù)據(jù)表明，2005年我國中等收入及中等收入以下群體的平均房價收入比大約為13.965倍，而世界銀行和聯(lián)合國人居中心得出的合理房價收入比為3倍至6倍，中國的房價收入比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個數(shù)字。在我國，最低收入戶的房價收入比平均是22.69倍，最高收入戶平均是2.45倍，前者是后者的9.3倍。[26]基于這些數(shù)據(jù)，我們可以看出，對于普通人來說，購買商品房是一項(xiàng)非常沉重的負(fù)擔(dān)，并非大部分普通家庭所能夠負(fù)擔(dān)的。

3.3市場充斥小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的期待

自2007年至今，政府有關(guān)部門不斷強(qiáng)調(diào)“以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購置農(nóng)村住房,不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定”，但并無明確的解決措施，使得廣大購房者對小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”，有了不小的期待。

一方面，購房者都有著從眾的心理，當(dāng)愈來愈多的購房者羨于價格優(yōu)勢而選擇小產(chǎn)權(quán)房時，也使得人們在心理上，有了法不責(zé)眾的心理。另一方面，政府遲遲沒有出臺關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的政策和法律，也使得購房者篤定，小產(chǎn)權(quán)房定能合法化，故而購買了小產(chǎn)權(quán)房，期待有一天，小產(chǎn)權(quán)房能進(jìn)入商品房市場。

3.4政策調(diào)控成效不佳

對于大多數(shù)開發(fā)商和購房者來說，政策是驅(qū)使他們選擇是否進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房市場的重要因素之一。

自2007年以來，國家陸續(xù)發(fā)布了一系列有關(guān)聲明和規(guī)定，使得一些購房者動搖了購買小產(chǎn)權(quán)房的心，給小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展產(chǎn)生略微的影響。但總體來說，并沒能澆滅購房者對小產(chǎn)權(quán)房的購買熱情，盡管擔(dān)心購買后帶來的一系列問題，但對價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，大多數(shù)購房者仍然堅(jiān)持購買小產(chǎn)權(quán)房來滿足自己的需求。

4小產(chǎn)權(quán)房對打破現(xiàn)有房地產(chǎn)市場格局具有積極意義

4.1增加市場供給，降低價格

對于一部分并未進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房市場，但持觀望態(tài)度的開發(fā)商來說，小產(chǎn)權(quán)的市場供給增大，無疑對他們正常經(jīng)營有巨大影響，究竟是堅(jiān)持商品房的經(jīng)營而不理睬小產(chǎn)權(quán)房，還是果斷選擇加入小產(chǎn)權(quán)房市場？這對他們來說，是個很難選擇的問題。但小產(chǎn)權(quán)的發(fā)展已經(jīng)今非昔比，上文提出，2012年全國小產(chǎn)權(quán)房的銷售面積高達(dá)60億平方米，已達(dá)到了房地產(chǎn)市場的40%。這已經(jīng)足以影響經(jīng)營商品房的開發(fā)商對公司前景的決策以及他們對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度。

對于另一部分并未經(jīng)營小產(chǎn)權(quán)房，且不會進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房市場的正規(guī)的開發(fā)商而言，小產(chǎn)權(quán)房的入市對他們正常經(jīng)營商品房也產(chǎn)生了巨大的威脅，隨著小產(chǎn)權(quán)的熱銷，商品房開始不得不采取縮小房地產(chǎn)市場、對房屋后期維護(hù)的惠民等一系列措施來應(yīng)對這種沖突。而商品房的有限供應(yīng)也使得小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)勢突出。

4.2利于城鄉(xiāng)規(guī)劃，促進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展

總體來看，我國有關(guān)土地的規(guī)劃已經(jīng)基本形成了一個覆蓋全國、區(qū)域、城市、鄉(xiāng)村各層次的體系。區(qū)域規(guī)劃所涉及土地的內(nèi)容多以宏觀的戰(zhàn)略布局為主，其指導(dǎo)作用較弱，同時也缺乏明確的法律地位。而城市規(guī)劃發(fā)展歷史最長久，在技術(shù)上也相對成熟些，但規(guī)劃中的土地范圍，通常僅限于城市規(guī)劃區(qū)，所以，如何統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地開發(fā)利用是當(dāng)前規(guī)劃中務(wù)須解決的重點(diǎn)難題。[27]伴隨國家對土地資源保護(hù)的日趨重視，土地利用規(guī)劃的地位和作用也在持續(xù)提高，但在規(guī)劃方法和技術(shù)等有關(guān)方面，仍處于探索發(fā)展階段。

5小產(chǎn)權(quán)房沖擊了房地產(chǎn)市場的正常秩序

5.1抑制大產(chǎn)權(quán)房的市場交易

從小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀來看，小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的影響主要有以下兩個方面：

第一，小產(chǎn)權(quán)的供應(yīng)不僅讓很多因高價無法購買房屋的消費(fèi)者解決了燃眉之急。面對高額的商品房，很多人都對買房產(chǎn)生了恐懼。然而，小產(chǎn)權(quán)房的橫空出世使的他們都燃起了對購買小產(chǎn)權(quán)房的熱情。對于很多因國家政策無法購買商品房(如“限購令”)的購房者來說，小產(chǎn)權(quán)房使得他們可以購買到用于投資的房產(chǎn)。

第二，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，小產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)也使得正規(guī)商品房的銷售驟減。

5.2法不責(zé)眾的消費(fèi)心理被不斷強(qiáng)化

江奇、譚術(shù)魁曾對武漢市小產(chǎn)權(quán)房持有者開展了問卷調(diào)查，調(diào)查把小產(chǎn)權(quán)房持有者動機(jī)取向分為金錢價值影響、基本住房改善、自然宜人環(huán)境、工作生活需要、認(rèn)知興趣實(shí)現(xiàn)等五類動機(jī)。問卷結(jié)果非常清晰的表明，大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房的持有者動機(jī)是兩個或兩個以上的動機(jī)取向構(gòu)成的復(fù)合型的動機(jī)類型。而在小產(chǎn)權(quán)房持有者所有動機(jī)取向中，金錢價值取向的動機(jī)強(qiáng)度最高；很多小產(chǎn)權(quán)房持有者懷有“跟隨多數(shù)，法不責(zé)眾”的心態(tài)。

5.3扭曲市場消費(fèi)觀念

所謂的市場消費(fèi)觀念，通常是指人們看待其可支配收入的指導(dǎo)思想和立場以及對商品價值追求的取向，是消費(fèi)者主體在實(shí)施或準(zhǔn)備實(shí)施消費(fèi)活動時，對消費(fèi)對象、消費(fèi)行為方式、消費(fèi)過程、消費(fèi)趨勢的總體認(rèn)識評價與價值判別。人們的消費(fèi)觀念的演變是從理性消費(fèi)到感覺消費(fèi)，再到感性消費(fèi)，而小產(chǎn)權(quán)房的購買者大多是憑著價格優(yōu)勢而選擇了小產(chǎn)權(quán)房，并不是正常的消費(fèi)觀念，所以，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)扭曲了市場消費(fèi)觀念。

6建議

面對以上分析，本人提出了以下幾點(diǎn)建議：一是完善城鄉(xiāng)土地制度；二是不斷完善相關(guān)法律法規(guī)；三是政府充分發(fā)揮監(jiān)管作用；四是加快集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

通過以上的措施，相信會在一定程度上緩解目前我國小產(chǎn)權(quán)房所面臨的困境。當(dāng)然，解決小產(chǎn)權(quán)房不是一朝一夕的事，需要國家和政府在相當(dāng)長一個階段內(nèi)，通過不斷的探索和實(shí)踐，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)辦法，制定科學(xué)完備的政策制度，來逐步解決這一問題，使市場更加平穩(wěn)有序的發(fā)展，使城鄉(xiāng)居民在基本權(quán)利得到保障的前下，能夠共享社會主義的勝利果實(shí)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫.理論名詞解釋.[Z].

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作者簡介：代敏(1991.12-)，女，漢，四川，研究生在讀，石河子大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)。

中圖分類號:D92

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：1671-1602(2016)10-0116-02