文/喬潔 寧夏海利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 寧夏銀川 750001

淺析房地產(chǎn)開發(fā)全過程造價(jià)控制

文/喬潔 寧夏海利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 寧夏銀川 750001

房地產(chǎn)工程造價(jià)控制是一個(gè)非常復(fù)雜的工作，需要在工程的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管控，因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司要加大對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)全過程造價(jià)的控制力度，降低工程的施工成本，在最大程度上達(dá)到工程效益的最大化。

房地產(chǎn)開發(fā)；全過程造價(jià)；控制

1、關(guān)于工程造價(jià)構(gòu)成及特點(diǎn)

1.1 工程造價(jià)的構(gòu)成

通常，工程造價(jià)中的“工程”是指所有的工程項(xiàng)目，而本文所講的“工程”指的是非生產(chǎn)性建設(shè)工程。從工程投資者的角度來看，項(xiàng)目的建設(shè)投資與工程造價(jià)是等量的關(guān)系。工程造價(jià)由項(xiàng)目建設(shè)投資和建設(shè)期利息共同構(gòu)成。其中建設(shè)投資是工程造價(jià)構(gòu)成中最為重要的一部分，它包括建筑安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)、和預(yù)備費(fèi)三個(gè)方面的內(nèi)容。

1.2 工程造價(jià)的主要特點(diǎn)

工程造價(jià)特征主要有獨(dú)立性、大額性和動態(tài)性等。工程造價(jià)所涉及的領(lǐng)域是非常廣泛的，不僅包括各行各業(yè)，而且還關(guān)系到人們的日常生活和生產(chǎn)，因此控制工程造價(jià)對于我國來說具有深遠(yuǎn)的意義和影響。

2、現(xiàn)階段房地產(chǎn)造價(jià)管控存在的問題

2.1 投資估算準(zhǔn)確性較差

目前，由于房地產(chǎn)企業(yè)過度追求經(jīng)濟(jì)效益，導(dǎo)致盲目投資現(xiàn)象較為普遍，對投資收益估算較差，。一些企業(yè)老板只是片面地根據(jù)個(gè)人的主觀感覺或者所謂的理念進(jìn)行投資決策，大多都是拍腦門決策，沒有經(jīng)過科學(xué)的投資估算或者可行性研究，使得越來越多的企業(yè)出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象：工程干到中途發(fā)現(xiàn)資金嚴(yán)重不足，或者嚴(yán)重超出原來的概算。這主要是因?yàn)槭虑皼]有對項(xiàng)目投資做科學(xué)有效的分析，忽視了項(xiàng)目前期可行性研究，投資估算的準(zhǔn)確性較差，導(dǎo)致造價(jià)控制存在較大的偏差，不利于房地產(chǎn)節(jié)約生產(chǎn)。

2.2 招標(biāo)形式不夠嚴(yán)謹(jǐn)

目前，房地產(chǎn)領(lǐng)域也在大力推行招標(biāo)模式，一般會選擇議標(biāo)和邀請招標(biāo)。這兩種招標(biāo)模式相對于公開招標(biāo)來講其規(guī)范性、公開性、嚴(yán)謹(jǐn)性均不如公開招標(biāo)。采用議標(biāo)或邀請招標(biāo)，不可避免地會出現(xiàn)一些人為操控的局面，暗箱操作的幾率也會大大增加，競爭不充分也會導(dǎo)致最終的招標(biāo)結(jié)果并不盡如人意，甚至可能出現(xiàn)圍標(biāo)、串標(biāo)、弄虛作假的情況。這樣，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來將，是非常不利的，既沒有選到優(yōu)秀的合作單位，也沒有在價(jià)格上形成競爭，從而達(dá)不到節(jié)約投資、控制造價(jià)的目的。

2.3 工程價(jià)款支付手段較差

之前，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)?xiàng)目工程價(jià)款的控制一般都是建立在工程預(yù)結(jié)算的基礎(chǔ)上，雖然這種方式應(yīng)用的比較寬泛，然而其屬于一種不變的監(jiān)管模式，這種靜態(tài)的造價(jià)控制方式，忽略了房地產(chǎn)建設(shè)的動態(tài)性，不能合理的管控房地產(chǎn)工程的整體發(fā)展態(tài)勢，使得整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理工作不能及時(shí)、準(zhǔn)確進(jìn)行控制，尤其是在處理不可抗力、索賠、變更簽證等問題時(shí)不能有效地動態(tài)管控，從而增加了合同風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)開發(fā)全過程造價(jià)控制

影響建設(shè)工程造價(jià)的因素存在于工程建設(shè)的全過程中，控制工程造價(jià)活動因此貫穿于工程建設(shè)的全過程，從建設(shè)前期的可行性調(diào)研、項(xiàng)目立項(xiàng)、方案論證、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工階段，直至工程竣工驗(yàn)收投入使用。作為控制工程造價(jià)的主體，我認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以重點(diǎn)從以下五個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)成本管控，以達(dá)到控制成本、降低造價(jià)的目的。

3.1 項(xiàng)目投資決策階段工程造價(jià)控制

投資控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，這一點(diǎn)是豪無疑義的，其中影響項(xiàng)目投資的關(guān)鍵階段恰恰是約占工程項(xiàng)目建設(shè)周期1/4的前期決策階段。據(jù)相關(guān)資料顯示，項(xiàng)目前期決策階段對項(xiàng)目投資影響的可能性為75%--95%；很顯然，項(xiàng)目投資控制的重點(diǎn)在于施工以前的投資決策階段，而決策是否正確，關(guān)鍵要做好可行性研究。

我公司在新華東街有一項(xiàng)目，最初公司決策層打算建商貿(mào)中心，項(xiàng)目立項(xiàng)后經(jīng)多方考察、調(diào)研，后經(jīng)做可行性分析研究發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目在技術(shù)處理上并不是很先進(jìn)，實(shí)用性和可靠性有待進(jìn)一步考察，經(jīng)財(cái)務(wù)分析評價(jià)后認(rèn)為盈利效果并不是最好，不能給公司帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，并且以公司目前的資金儲備情況和項(xiàng)目綜合管理能力來開發(fā)這樣大的項(xiàng)目尚有一定的風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，公司決策層及時(shí)扭轉(zhuǎn)思路，經(jīng)過兩年多的充分準(zhǔn)備，將該項(xiàng)目重新立項(xiàng)為商業(yè)與住宅相融合的商住項(xiàng)目，在建筑節(jié)能和美觀、實(shí)用上頗費(fèi)心思，最終將該項(xiàng)目打造成地標(biāo)式建筑，取得了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。如果當(dāng)初沒有做可行性研究，盲目上項(xiàng)目，在工程實(shí)施中才發(fā)現(xiàn)工程費(fèi)用過高，投資不足，或銷售前景不好，將會給公司帶來巨大損失。因此，無論是房地產(chǎn)公司還是建筑公司，都把可行性研究視為重要環(huán)節(jié)，這樣才能排除盲目性，減少風(fēng)險(xiǎn)，在競爭中取得最大利潤。

3.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段一般分為方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。這里，我要重點(diǎn)談一下施工圖設(shè)計(jì)階段如何做好造價(jià)控制工作。施工圖設(shè)計(jì)階段對建設(shè)項(xiàng)目的投資影響程度大概在5%到35%之間，而需要的設(shè)計(jì)費(fèi)用卻只占全部費(fèi)用的一小部分，但恰恰是這一小部分費(fèi)用卻發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。那么，房地產(chǎn)企業(yè)如何在設(shè)計(jì)階段做好投資控制，我認(rèn)為應(yīng)從以下幾點(diǎn)抓起：

3.2.1制定出符合本企業(yè)實(shí)際情況的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

在工程設(shè)計(jì)中采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)可以促進(jìn)工業(yè)化水平、加快工程進(jìn)度、節(jié)約材料,但是沒有很好地與我們寧夏當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及投資方的實(shí)際情況緊密結(jié)合起來，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)企業(yè)自身的品牌定位及發(fā)展前景，制定出符合企業(yè)特點(diǎn)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及功能要求。造價(jià)工程師應(yīng)運(yùn)用價(jià)值工程，分析和評價(jià)項(xiàng)目功能，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，選出最優(yōu)方案。一般來講，在滿足建筑物使用功能的前提下有效控制層高、合理劃分建筑平面空間都與造價(jià)有著很大的關(guān)系。建筑物的平面和空間體量確定后，在對建筑物外立面形式的把握上也考驗(yàn)著建筑師對造價(jià)的控制。

3.2.2加強(qiáng)限額設(shè)計(jì)，提出科學(xué)、合理的設(shè)計(jì)指標(biāo)

這里所說的限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資，而是在保證使用功能和預(yù)期外觀效果等前提下盡量節(jié)約成本。實(shí)行限額設(shè)計(jì)一般可先確定造價(jià)限額指標(biāo)，也可以委托造價(jià)咨詢公司，利用累積的各項(xiàng)工程造價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)方案評審，做成本分析對比，從而達(dá)到預(yù)期的造價(jià)控制目標(biāo)。通常，限額設(shè)計(jì)在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段以該項(xiàng)目方案的容積率、日照分析、綠化率、土地使用率等指標(biāo)來體現(xiàn)；在施工圖設(shè)計(jì)階段，投資控制目標(biāo)主要體現(xiàn)在平米造價(jià)及鋼筋含量、砼含量等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上。

3.2.3加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理

設(shè)計(jì)變更有可能使項(xiàng)目投資超出預(yù)控目標(biāo)。加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理工作，首先要給設(shè)計(jì)院充足的時(shí)間做深化設(shè)計(jì)，二要加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的審查工作，減少圖紙中的錯(cuò)、漏項(xiàng)現(xiàn)象，對設(shè)計(jì)變更做投資成本分析并進(jìn)行必要的論證。

3.3 項(xiàng)目招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

隨著我國加入世貿(mào)組織，國內(nèi)工程建設(shè)領(lǐng)域市場化越來越明顯，其中，建設(shè)工程招投標(biāo)也越來越國際化，規(guī)范化。目前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，招投標(biāo)階段工程造價(jià)控制主要分為招投標(biāo)階段和合同簽訂階段。招標(biāo)階段我認(rèn)為主要做好以下幾方面：（1）盡量選擇公開招標(biāo)的方式；（2）編制高質(zhì)量的招標(biāo)文件；（3）提供準(zhǔn)確的工程量清單；（4）組織評標(biāo)專家進(jìn)行評標(biāo)；（5）確定中標(biāo)單位；（6）簽訂合同。其中，在編制招標(biāo)文件過程中，要重視合同條款的擬定和合同風(fēng)險(xiǎn)的防范，尤其是關(guān)于合同雙方風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的劃分以及價(jià)格波動、工程量增減引起的工程價(jià)款調(diào)整方法等。還要在合同中明確不可抗力的范圍以及索賠的處理原則等，只有這樣，才能有效的控制工程造價(jià)。

3.4 項(xiàng)目施工階段的工程造價(jià)控制

整個(gè)工程項(xiàng)目運(yùn)行過程中，資金投入所占比例最大的就是施工階段了，施工階段實(shí)際上就是施工合同的履約階段。在這一階段不僅資金投入最大，并且資金的流向也比較復(fù)雜，所以在這一階段進(jìn)行資金控制，有利于整個(gè)工程資金投入的穩(wěn)定。進(jìn)行施工階段的工程造價(jià)質(zhì)量控制可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

（1）對施工圖紙多次審查。施工圖紙是整個(gè)工程的風(fēng)向標(biāo)，施工圖紙一旦出現(xiàn)錯(cuò)誤，輕則進(jìn)行工程調(diào)整，重則進(jìn)行工程返工，這一過程中會產(chǎn)生一系列的費(fèi)用。

（2）材料設(shè)備的價(jià)格控制。材料和設(shè)備的支出，是施工過程中資金投入較大的部分，所以對其進(jìn)行控制對于整個(gè)施工過程的造價(jià)控制是非常有益的。所以我們應(yīng)當(dāng)在材料和設(shè)備能夠達(dá)到質(zhì)量要求的前提下，盡量降低購買或租賃價(jià)格，從而達(dá)到減少費(fèi)用支出的目的。

（3）工程質(zhì)量嚴(yán)把關(guān)。工程施工過程中，應(yīng)對施工人員強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量的重要性，切不可為了工程進(jìn)度而忽視了質(zhì)量，否則進(jìn)行工程修復(fù)和返工的資金投入也是巨大的。

3.5 項(xiàng)目竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制

進(jìn)行工程竣工結(jié)算審核工作是控制造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。工程竣工結(jié)算審核的重點(diǎn)是工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確、綜合單價(jià)是否準(zhǔn)確、各項(xiàng)取費(fèi)是否正確、施工索賠是否合理等等。在實(shí)際工作中，出于個(gè)體利益或人員素質(zhì)的緣故，施工單位虛報(bào)、錯(cuò)報(bào)的現(xiàn)象屢見不鮮，偶爾也會發(fā)生預(yù)算偏低的情況。審核工程預(yù)結(jié)算不應(yīng)僅僅消減不合理的費(fèi)用，同時(shí)也要針對因工作失誤或?qū)I(yè)水平不足出現(xiàn)的丟項(xiàng)、漏項(xiàng)、錯(cuò)算等情況進(jìn)行必要的補(bǔ)充和完善，在做好房地產(chǎn)造價(jià)控制的同時(shí)，也要保護(hù)施工企業(yè)應(yīng)得利益，以保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度能按合同約定按期完成。工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段工程造價(jià)控制主要包括：①竣工結(jié)算的編制與審查；②竣工決算的編制；③保修費(fèi)用的處理；④建設(shè)項(xiàng)目后評估等。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的工程造價(jià)管理，是一個(gè)動態(tài)進(jìn)行的全過程，房地產(chǎn)企業(yè)在對工程造價(jià)的控制與管理上，始終應(yīng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程。只有在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，采用切合實(shí)際的計(jì)價(jià)依據(jù)和科學(xué)合理的計(jì)價(jià)方法，合理確定項(xiàng)目投資估算、初步設(shè)計(jì)的概算和施工圖的預(yù)算，才能提高投資的效益。因此在推行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理，注重研究和分析建設(shè)管理中各個(gè)環(huán)節(jié)和建設(shè)投資中各種影響因素，將有效地控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)進(jìn)行全過程控制管理，是工程造價(jià)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是房地產(chǎn)企業(yè)的迫切需求。

[1]葉樂華.對某民營房地產(chǎn)公司項(xiàng)目全過程成本控制的研究[D].華南理工大學(xué),2014.

[2]葛艷平.基于BIM技術(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制[D].長安大學(xué),2014.

[3]葉彥伶.房地產(chǎn)成本控制研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2014.

[4]肖永輝.某公司全過程工程造價(jià)管理改進(jìn)研究[D].天津大學(xué),2014.