文/馮天宇 遼寧省鞍山市鐵西房產(chǎn)經(jīng)營管修處 遼寧鞍山 114000

房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理分析及措施

文/馮天宇 遼寧省鞍山市鐵西房產(chǎn)經(jīng)營管修處 遼寧鞍山 114000

在我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是其中的重要組成部分，另外，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也牽動著大多數(shù)的人利益，故此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展備受大家關(guān)注。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的收益要更高，那么對應(yīng)的風(fēng)險也會更高，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了更多的不確定性。本文主要圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營，就其風(fēng)險管理進(jìn)行簡要的分析，并提出相應(yīng)的建議以及措施。

房地產(chǎn)經(jīng)營；風(fēng)險管理；解決措施

所謂房地產(chǎn)行業(yè)，指的是從事土地以及房地產(chǎn)的開發(fā)以及經(jīng)營等項目的行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個收益較高的行業(yè)，但是相對應(yīng)的是高風(fēng)險，這就需要我們對房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行審視，以便更好的規(guī)避風(fēng)險，管理風(fēng)險，從而取得更好的收益。

1、房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的經(jīng)營風(fēng)險

1.1在獲得土地時所要面臨的風(fēng)險

在獲取土地階段，會面臨著一些政策上的風(fēng)險。在我國，土地市場是由政府進(jìn)行供應(yīng)的，我國政府是土地的唯一供應(yīng)者。政府可以通過實施政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。土地供給政策通常都會影響土地的價格，此外，地價政策也會對土地的價格有著極大的影響，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地的難度有所增加，使得企業(yè)的土地儲備大受影響，給企業(yè)的而經(jīng)營帶來了風(fēng)險。

與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈非常激烈，故此，各房地產(chǎn)企業(yè)也會面臨著一定的競爭風(fēng)險。當(dāng)前，我國主要采用土地使用權(quán)招拍制度，故此，一些各方面條件都較好的土地，那么就會有許多企業(yè)去參與競爭【1】。在招拍過程中，若是企業(yè)沒有得到土地，那么就會影響企業(yè)下一步的計劃，從而導(dǎo)致企業(yè)資源閑置。

1.2在開發(fā)階段所要面臨的風(fēng)險

在前期工程階段，企業(yè)往往也會面臨著一定的風(fēng)險。前期工程包括以下幾種：（1）勘察、（2）測量等等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)拿到地之后，就會對土地進(jìn)行規(guī)劃，以確定土地的開放方式，而后再進(jìn)行預(yù)算。那么在這個階段有可能遇到以下幾方面所帶來的風(fēng)險：（1）政府的政策所帶來的風(fēng)險。如，對商品房的稅收減免政策，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會更加偏向于建設(shè)商品房。此外，政府的政策會對企業(yè)的開發(fā)方式有著一定的影響，進(jìn)而會導(dǎo)致房地產(chǎn)的收益會有所不同。（2）所獲得土地的狀況如果不夠理想，那么也會導(dǎo)致企業(yè)面臨著較大的風(fēng)險。如，企業(yè)所獲得的土地在勘探過程中發(fā)現(xiàn)地質(zhì)不夠理想，那么前期的工程費用就會更高，這樣就會導(dǎo)致利潤下降，而利潤的下降會給企業(yè)帶來一定的經(jīng)營風(fēng)險。（3）在建筑安裝工程階段，企業(yè)也會面臨著一定的風(fēng)險。建筑安裝工程分為以下兩種【2】：第一，土建工程、第二，安裝工程。在這個過程中，要面臨著建筑工人技術(shù)能力所帶來的風(fēng)險。如果建筑工人的技術(shù)非常專業(yè)熟練，那么就會提升建設(shè)的效率，也就會減少一些不必要的損失，為企業(yè)節(jié)約了建筑成本。此外，建筑材料的價格通常都會發(fā)生一定的波動，而企業(yè)則要面臨著價格波動所帶來的風(fēng)險。另外，企業(yè)還面臨著現(xiàn)金流斷流的風(fēng)險。因為在建筑安裝過程中，企業(yè)的資金來源主要是銀行的貸款，還有一些是預(yù)收的房款，如果經(jīng)濟(jì)不景氣，或者關(guān)于房地產(chǎn)的政策發(fā)生了變化，導(dǎo)致貸款收緊，那么就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金出現(xiàn)斷流的情況，繼而威脅到房地產(chǎn)項目的進(jìn)行。當(dāng)前，在我國一些城市中，出現(xiàn)了爛尾樓，而這就是現(xiàn)金流斷流所帶來的影響。（4）在配套工程階段，企業(yè)也有較大的可能會面臨著一定的風(fēng)險。在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，配套工程是非常重要的。如，道路工程、排污管道等，這些公共設(shè)施或者基礎(chǔ)設(shè)施都是需要開發(fā)商來進(jìn)行提供的。而在這個過程中，企業(yè)可能面臨著施工費所帶來的風(fēng)險。這些公共設(shè)施的建設(shè)，往往會受到建筑材料的影響，或者受到施工人力成本的影響。還有可能面臨著因為規(guī)劃不合理而導(dǎo)致的風(fēng)險。如果企業(yè)在取得土地之后，前期的規(guī)劃不合理，那么在后期的配套工程中，就會導(dǎo)致返工的現(xiàn)象出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致建設(shè)的成本增加，影響了企業(yè)的利潤。

2、建議以及措施

2.1對經(jīng)營環(huán)境要加強(qiáng)分析

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要深刻的認(rèn)識到，國家的政策以及當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的經(jīng)營至關(guān)重要。在獲得土地時，當(dāng)前的土地政策會對房地產(chǎn)的經(jīng)營有著較大的影響，此外，在開發(fā)建設(shè)過程中，企業(yè)管理者要了解到金融政策會給企業(yè)的經(jīng)營帶來一定的影響，在租賃銷售時，當(dāng)前的住房政策也會對企業(yè)的經(jīng)營有著重大的影響。除此之外，建筑材料的價格波動會影響房地產(chǎn)的經(jīng)營，價格的上升往往會導(dǎo)致建設(shè)成本的增加，進(jìn)而壓縮了企業(yè)的利潤。

故此，房地產(chǎn)企業(yè)要其切實做好以下幾方面的工作，第一，要加強(qiáng)政策分析、第二，要加強(qiáng)市場預(yù)測。在執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略時，企業(yè)就應(yīng)該綜合以下幾方面的信息來進(jìn)行綜合的分析：（1）社會情況、（2）政府政策、（3）市場變化、（4）購買者的需求等等。特別是要對國家的政策制定進(jìn)行深入的分析，以便做出正確的戰(zhàn)略決策。

2.2增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險防范能力

房地產(chǎn)企業(yè)要提升分析評估能力。除了要在財務(wù)上進(jìn)行合理的預(yù)算之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對房地產(chǎn)項目加強(qiáng)分析評估，要對項目的優(yōu)勢與劣勢進(jìn)行全面的掌握，預(yù)測項目的未來銷售情況。如，項目周邊的教育情況、項目周邊的交通是否便利等，這些都會影響后期的商品房銷售，一般來說，學(xué)區(qū)房以及地鐵房就會取得更好的收益。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)要采取科學(xué)的方法，對人力財力物力等進(jìn)行全面的控制與管理，對成本進(jìn)行有效的控制。在今后的工作中，企業(yè)要不斷的加強(qiáng)內(nèi)部管理能力，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督管理，要確保建筑的質(zhì)量。

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，要主動分散風(fēng)險。要將企業(yè)所閑置的資金進(jìn)行投資，投資到一些流動性相對較高的金融產(chǎn)品之中。因為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營需要大量的資金，那么就可以將閑置的資金投放到金融產(chǎn)品之中，以產(chǎn)生固定的收益。

結(jié)語：

綜上，我們可以知道，房地產(chǎn)的經(jīng)營雖然會取得高收益，但是與此相隨的是高風(fēng)險，風(fēng)險往往難以消除，但是卻可以減弱。故此，在今后的經(jīng)營過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要切實了解影響企業(yè)經(jīng)營的各方面因素，進(jìn)而在今后的決策制定時，對這些影響因素進(jìn)行深入的分析，以便將這些影響因素所帶來的風(fēng)險降到最低。如此，就能夠促使企業(yè)取得更好的發(fā)展。

[1]劉麗靜.房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理分析及措施[J].新經(jīng)濟(jì),2014,14:84-85.

[2]姜海明.房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險管理分析及策略研究[J].民營科技,2015,02:73.