文/曹敏 連云港市不動產(chǎn)登記中心審核科 江蘇連云港 222000

房地產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用

文/曹敏 連云港市不動產(chǎn)登記中心審核科 江蘇連云港 222000

隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的落地，房地產(chǎn)統(tǒng)一登記成為目前最緊迫、工作量最大的任務(wù)之一。在房地產(chǎn)統(tǒng)一登記中，如何建立健全房地產(chǎn)測繪管理機制、測繪標準以及測繪收費管理等制度對統(tǒng)一登記的成果產(chǎn)生重要影響。因此，本文對房地產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的作用進行介紹，分析了現(xiàn)階段在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中，房地產(chǎn)測繪所需要解決的問題，并針對性提出解決方案。為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中的房地產(chǎn)測繪提高指導。

房地產(chǎn)測繪；不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；問題及對策

1、相關(guān)概念介紹

1.1 不動產(chǎn)登記

不動產(chǎn)登記是依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定確立的一項物權(quán)制度，是黨中央、國務(wù)院為了更加切實維護不動產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益、規(guī)范不動產(chǎn)交易秩序而做出的重要戰(zhàn)略調(diào)整。不動產(chǎn)登記機構(gòu)在收到權(quán)利人或利害關(guān)系人的申請后，對權(quán)屬來源清晰無爭議的不動產(chǎn)權(quán)及其變動事項記錄到不動產(chǎn)登記簿上的行為。

在實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，房屋、土地、海域等的登記分別歸屬不同部門。這種情況往往造成同一不動產(chǎn)單元上的土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)權(quán)屬不清晰、不一致的后果，導致不動產(chǎn)權(quán)利人或利害關(guān)系人權(quán)益得不到切實、全面、有效的保障。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，形成了由國土部門統(tǒng)一牽頭，各部門資源、信息共享的新局面，打破了以往因分散登記形成的信息孤島，使不動產(chǎn)統(tǒng)一監(jiān)管更好的發(fā)揮效能。

目前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的最直接、最緊迫、工作量最大的任務(wù)是房地產(chǎn)的統(tǒng)一登記。房地產(chǎn)的登記與我們每個人都息息相關(guān)，不論是國有建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、商品房轉(zhuǎn)移登記，還是農(nóng)村宅基地、承包經(jīng)營土地的登記，都屬于這一范疇。尤其在房地產(chǎn)市場異常火爆、交易量一直居高不下的今天，房地產(chǎn)統(tǒng)一登記需要解決的問題尤其多。在房地產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中首先需要解決的第一個問題，就是房地產(chǎn)的測繪。

1.2 房地產(chǎn)測繪

房地產(chǎn)測繪是指在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中，利用多種測繪技術(shù)，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后的不動產(chǎn)單元的形狀、方位、層次、面積、權(quán)屬等基本屬性信息予以確定，并通過數(shù)字、圖標等方式展現(xiàn)，以呈現(xiàn)不動產(chǎn)屬性的科學技術(shù)。房地產(chǎn)測繪是不動產(chǎn)測繪的第一個環(huán)節(jié)，也是很重要的一個環(huán)節(jié)。在權(quán)利人或利害關(guān)系人提出登記申請的過程中，登記部門工作人員不需要到現(xiàn)場對需要登記的不動產(chǎn)單元進行審核，只需要在系統(tǒng)中查看由測繪人員測繪并制作完成的GIS圖形，即可確定所需登記不動產(chǎn)單元的各種信息，進而對不動產(chǎn)進行全面、準確的登記。因此，房地產(chǎn)測繪的準確性直接影響到了不動產(chǎn)登記的準確性。

2、房地產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用

在房地產(chǎn)測繪中，測繪方法的選擇和一般測繪基本相同，但是，房地產(chǎn)測繪有一點和一般測繪有很大的區(qū)別，那就是房地產(chǎn)測繪具有很強的法律效力，房地產(chǎn)測繪的結(jié)果受法律保護。房地產(chǎn)測繪在所有工作結(jié)束，由房地產(chǎn)部門統(tǒng)一驗收并確認測繪結(jié)果之后，就具備了法律效力，測繪得到的結(jié)果，包括形狀、面積、權(quán)屬等各種信息，全部都受到法律保護。具體來說，房地產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的作用主要包括以下三點：

第一，房地產(chǎn)測繪為解決產(chǎn)權(quán)糾紛，保護權(quán)利人或利害關(guān)系人權(quán)益提供法律依據(jù)。在生產(chǎn)生活中，不可避免會出現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛。在糾紛處置過程中，就需要參照由不動產(chǎn)登記部門提供的信息對不動產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀進行甄別，為權(quán)屬確定、權(quán)利劃分提供參考。因此，完善、準確的不動產(chǎn)測繪信息對保障權(quán)利人或利害關(guān)系人的合法權(quán)益具有重要意義。

第二，房地產(chǎn)測繪為政府行政管理部門提供更加專業(yè)、更加全面、更加直觀的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一測繪，各種不動產(chǎn)權(quán)利信息都可以通過數(shù)字化的方式展現(xiàn)在統(tǒng)一的地圖上。政府行政管理部門在制定與城市不動產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的政策的過程中，可以更加有效、直接的獲取全地區(qū)的不動產(chǎn)的各種信息，便于對各類信息進行綜合比較分析，不僅提高決策制定的效率，更加提高了決策合理性和可實施性，進而對決策效果起到優(yōu)化的作用。

3、房地產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記應(yīng)用中的問題及對策

由于以往對于房產(chǎn)的測繪和對于地產(chǎn)的測繪分別歸屬于兩個不同的部門，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，這兩個部門之間不僅需要打破以往的條塊壁壘，共享信息，更需要對房地產(chǎn)信息進行整合。在這一過程中，還存在諸多問題。

第一，房地產(chǎn)測繪缺乏統(tǒng)一的測繪標準不統(tǒng)一。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，對于房地產(chǎn)測繪方面的工作具有指導作用的國家層面的標準尚未出臺。在房地產(chǎn)測繪過程中，房產(chǎn)測繪沿用《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《測繪法》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》等標準，土地測繪方面，沿用地籍管理中《地籍測繪規(guī)范》，各省市在房地產(chǎn)測繪中，分別根據(jù)本地的實際情況，出臺了許多測繪要求。也就是說，雖然現(xiàn)在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施了，但由于房地產(chǎn)測繪的技術(shù)方法、標準等的不統(tǒng)一，依然造成了不動產(chǎn)登記信息的不統(tǒng)一。

第二，房地產(chǎn)測繪收費混亂。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，更加加劇了房地產(chǎn)測繪市場的競爭。各測繪單位之間為了擴大業(yè)務(wù)量，往往出現(xiàn)收費標準、收費模式不統(tǒng)一的情況，各有甚者，出現(xiàn)了許多惡性競爭的情況。收費的不統(tǒng)一，不僅對測繪公司財務(wù)狀況造成混亂，更使老百姓對收費標準產(chǎn)生困擾，進而對政府公信力產(chǎn)生質(zhì)疑。

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記初期，房地產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記過程中出現(xiàn)的問題是不可避免的，這也是所有改革初期的陣痛。但是，政府管理部門在度過陣痛期之后，就必須著眼前期出現(xiàn)的問題，對這些問題采取針對性對策，以實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的最優(yōu)結(jié)果。

首先，要建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)測繪機制。針對目前房地產(chǎn)測繪市場的不健全，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)采用推進式的工作方式，循序漸進的展開。在登記工作中，將登記、管理、測繪的職責不斷明晰，將收費標準逐漸統(tǒng)一化、制度化，并最終建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)測繪機制。

其次，確立規(guī)范的房地產(chǎn)測繪標準。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)根據(jù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要，對房地產(chǎn)測繪標準、測繪技術(shù)規(guī)范、測繪結(jié)果驗收等環(huán)節(jié)予以規(guī)范，這不僅需要登記機構(gòu)統(tǒng)一領(lǐng)導，更需要測繪單位以及相關(guān)管理部門的密切配合。對于一些新出現(xiàn)的問題，各部門要及時商討，共同解決，并逐步形成成熟的解決方案。

最后，積極創(chuàng)新不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中房地產(chǎn)測繪的新方法、新技術(shù)。隨著科技的發(fā)展和技術(shù)的進步，越來越多的技術(shù)手段都可以運用到房地產(chǎn)測繪和測繪成果的管理中去。新技術(shù)的應(yīng)用必然會提高房地產(chǎn)測繪的準確性，也會提高測繪成果管理的效率。這些新技術(shù)、新方法的應(yīng)用必然會對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的效果產(chǎn)生積極影響。

曹敏，女，1970.04.11，江蘇連云港人，本科，中級房地產(chǎn)經(jīng)濟師。研究方向：房地產(chǎn)方面（如不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)測繪等）。