文/迪拉熱.牙庫甫　烏魯木齊市國土資源交易中心　新疆烏魯木齊　520006

預算造價Budget Cost

我國土地估價業(yè)的改革與發(fā)展

文/迪拉熱.牙庫甫烏魯木齊市國土資源交易中心新疆烏魯木齊520006

當前，我國土地評估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀良好，但不可否認存在一定的問題，如公信力不高、沒有足夠的風險意識、監(jiān)管力度不強等，針對這些問題要進行徹底的改革。

土地估價業(yè)；改革；發(fā)展

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展與城市化進程的推進，土地行業(yè)成為了組成經(jīng)濟發(fā)展的重要元素，土地評估也在這樣的社會大背景下得到了飛速發(fā)展，盡管在發(fā)展中我國土地估價業(yè)的整體機構和規(guī)模、人員素質(zhì)、競爭能力等得到了很大的提高，但難免存在不少問題。

1.影響我國土地評估機構發(fā)展的因素

1.1當前行業(yè)發(fā)展的內(nèi)外客觀因素影響

客觀來看，目前我國土地評估行業(yè)在發(fā)展中應用的體制還沒有與市場發(fā)展要求相適應。早在1999年，我國的國土資源部就發(fā)布了有關土地評估機構和政府部門脫鉤等通知，根據(jù)要求與規(guī)定［1］，所有的在冊土地評估機構都要針對脫鉤進行改制，但受到了傳統(tǒng)經(jīng)營觀念和體制的影響，還是存在很多機構沒有徹底進行脫鉤改制，無法實現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營，也沒有相應的市場研究，深受行政管理干擾的案例，在服務范圍與質(zhì)量方面都與市場需求有很大的差距，嚴重影響了機構自身的發(fā)展。

1.2土地估價行業(yè)嚴重缺乏公信力

由土地資產(chǎn)評估體系來看，在執(zhí)業(yè)的同時多元化的評估方法為評估工作帶來了一定的便利，但也存在很多評估機構刻意迎合對象要求暗箱操作實現(xiàn)結果的現(xiàn)狀，于是導致結果的展現(xiàn)具有較大的主觀性和隨意性，這些現(xiàn)狀都對土地估價行業(yè)公信力形成威脅。

1.3土地評估機構缺乏風險意識

在估價過程中，土地評估機構是單獨的經(jīng)濟法人，需要承擔相應的業(yè)務與義務，同時享受一定的經(jīng)濟效益，承擔一定的法律責任。既然屬于事業(yè)單位的范疇，那么背后會有行政主管部門管理，有效減少了風險，但在當前面臨的市場環(huán)境下，土地評估機構有了企業(yè)單位的身份，需要面對的是各個機構不同發(fā)展程度的各種風險，如稅收、發(fā)展、法律等等，不但增大了風險性，而且還會產(chǎn)生很多問題，而我國目前的土地評估機構并沒有對風險制定相應的抵御措施［2］。

1.4土地評估行業(yè)缺乏相應的監(jiān)督力度

這主要表現(xiàn)在監(jiān)督主體設置方面，由于設置不夠明確，存在不少惡性競爭的現(xiàn)象，很多估價的重要工作并沒有針對實際的業(yè)務，而是注重公關，比如回扣成為一種默許的行規(guī)，影響評估服務質(zhì)量，損害利益，危害聲譽；估價機構故意壓低收費價格獲取競爭性，由于評估機構的收費是全國統(tǒng)一性質(zhì)的，但一些評估機構為了爭取份額降低收費標準，嚴重影響了行業(yè)聲譽；同行業(yè)之間存在互相詆毀的現(xiàn)象，由于監(jiān)督不利的影響，導致市場競爭中行業(yè)出現(xiàn)不合理格局。

1.5土地評估行業(yè)工作人員素質(zhì)與水平不高

在具體的評估工作中，有些事務所在評估師與評估能力上表現(xiàn)不足，對行業(yè)的情報資料收集不全，或是缺乏對市場運行規(guī)律的認識，還有的甚至不主動去了解有關房產(chǎn)部門和國土資源信息，也沒有安排實地的勘察，造成一種不嚴肅執(zhí)業(yè)的現(xiàn)象。

2.當前制約土地評估行業(yè)發(fā)展的原因

總結制約土地評估行業(yè)發(fā)展的原因，大致可以分為三點，分別是監(jiān)督主體的不明確、行業(yè)競爭環(huán)境的惡劣以及工作人員素質(zhì)的低下。首先，監(jiān)督主體不明確表現(xiàn)為兩個方面，不統(tǒng)一的收費標準和收費情況的評估混亂。其次，盡管國家部委至地方協(xié)會針對土地評估師的專業(yè)素養(yǎng)有具體的要求，但具體到檢查方法上大多都是報告聽取與評估，效果很差。再者行業(yè)競爭非?；靵y，評估機構要面臨自身生存的壓力，又要經(jīng)受各種外部不公平的競爭，市場上常出現(xiàn)的關系戰(zhàn)、價格戰(zhàn)都需要評估師自身職業(yè)道德素養(yǎng)的提高來抵御，同時還要增強風險意識。最后是評估人員的素質(zhì)，這與傳統(tǒng)的經(jīng)營觀念和體制息息相關，且缺乏了市場競爭意識，無法達到當前市場發(fā)展的需求。

3.我國土地估價業(yè)的改革與發(fā)展

3.1開拓新業(yè)務，堅持多元化發(fā)展

隨著經(jīng)濟的改革與發(fā)展，土地評估行業(yè)與業(yè)務的推進迎來了更多的機遇，如征地價格評估、劃撥土地使用評估等，當前市場考驗的是行業(yè)的創(chuàng)新能力。如今，土地市場也日益完善，要進行業(yè)務拓展才能保證經(jīng)濟效益，相關部門要將其作為新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。比如登記代理就具有強大的發(fā)展?jié)摿Γm應市場競爭力的發(fā)展成為一種綜合性業(yè)務，土地評估機構要盡快拓展相關業(yè)務，實現(xiàn)多元化的創(chuàng)新，才能創(chuàng)造更大的利益空間。針對業(yè)務拓展受限問題，可以從綜合性的一條龍服務領域開拓，各個評估機構應該加大規(guī)模效應，提高規(guī)模效益，打造品牌［3］。

3.2推動行業(yè)自律，充分發(fā)揮約束作用

可以借鑒國外的一些做法，如土地估價師準則、行業(yè)職業(yè)道德規(guī)范等，明確能做與不能做的行為，將自律落到實處，同時建立相應的客戶反饋和投訴的體系，比如專欄等，實現(xiàn)實時有效的監(jiān)督，引導建立共同價格綱領，起到共同制約作用，并實施交叉檢查制度，規(guī)范行業(yè)秩序，形成良好的競爭機制。

3.3強化行業(yè)道德建設，構建良好執(zhí)業(yè)環(huán)境

強化行業(yè)協(xié)會和國土資源主管部門對誠實守信原則的宣傳力度，特別要加強執(zhí)業(yè)人員道德方面的教育，強化專業(yè)技能的獲取，樹立風險意識，同時大力打擊行業(yè)運作中缺乏職業(yè)道德，產(chǎn)生危害作用的行為與個體，積極構建良好的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

3.4強化行政監(jiān)督力度，堅持健康發(fā)展

評估行業(yè)市場化的趨勢已無法改變，尤其是評估結果審查制度的取消，大大增大了行業(yè)風險，因此，首先必須做好控制風險的工作，各個機構強化內(nèi)部項目管理，全面提高評估報告的水平與質(zhì)量，做好規(guī)避風險的工作，提高服務質(zhì)量，改善服務環(huán)節(jié)，完善服務內(nèi)容，從行業(yè)長遠發(fā)展的角度出發(fā)，學會運用并建立保險制度，實現(xiàn)評估工作的質(zhì)量與效果。其次，要實現(xiàn)行業(yè)間的聯(lián)合，通過建立健全行業(yè)機制，保證優(yōu)勝劣汰，完善內(nèi)部運行機制，減少受到外部因素的影響，確保自身在外部環(huán)境改變過程中有良好的適應能力與發(fā)展能力。最后，從整體上強化行政監(jiān)督力度，國家相關部門要針對土地評估機構做好定期審核工作，不斷促進土地評估行業(yè)取得良好健康而長遠的發(fā)展。

［1］李霞.淺談我國土地估價業(yè)改革與發(fā)展［J］.產(chǎn)業(yè)研究，2009，12（06）：179-180.

［2］丁家桃.中國入世與中國中介服務業(yè)的發(fā)展［J］.技術經(jīng)濟與管理研究，2014，4（14）：234-235.

［3］汪普查；張伯祖.武漢土地估價業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢［J］.湖北省土地學會成立二十周年論文集，2010，11（12）：46-48.