文/游宇　上海衛(wèi)百辛（集團）有限公司　上海市　200090

物業(yè)管理企業(yè)體制的利與弊研究

文/游宇上海衛(wèi)百辛（集團）有限公司上海市200090

本文主要從行政福利性管理體制、自建自管管理體制和市場化管理體制三個方面探討了物業(yè)管理企業(yè)管理體制的優(yōu)缺點。以期為提升物業(yè)公司管理體制的科學(xué)性和專業(yè)化提供一些參考和意見。

物業(yè)企業(yè)；管理體制；利弊

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展以及市場管理體制的不斷完善，物業(yè)管理取得了一定的成就。但是在實際管理中，業(yè)主投訴率不斷增長、物業(yè)管理體制不科學(xué)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下等是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的常見問題。究其原因是物業(yè)主管部門和法律法規(guī)的不健全、不完善。本文重點研究物業(yè)管理中存在的矛盾，分析了不同管理體制的利弊。

一、行政福利性管理體制的利弊分析

近年來。業(yè)內(nèi)有些觀點認為，我國的國企物業(yè)管理是改革開放后才出現(xiàn)的新事物。其實不然，物業(yè)這個行業(yè)建立在房地產(chǎn)行業(yè)基礎(chǔ)之上，此前我國不存在物業(yè)行業(yè)或者物業(yè)管理并不科學(xué)。這是一種典型站在事物的單一性角度分析問題的做法，存在很大的片面性。由房地產(chǎn)行業(yè)與物業(yè)行業(yè)之間存在相互關(guān)聯(lián)、相互依存的關(guān)系。而國企物業(yè)管理是物業(yè)企業(yè)對業(yè)主進行管理的一種有效方式。即有居民就有物業(yè)管理，有房地產(chǎn)企業(yè)就有物業(yè)管理。物業(yè)管理工作內(nèi)容不僅包括檢修和維修建筑基礎(chǔ)設(shè)備，還包括制定統(tǒng)一、規(guī)范的物業(yè)管理制度。

但是隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及經(jīng)營體制的不斷改革，物業(yè)管理體制由維護保障功能逐漸向房管物業(yè)管理功能轉(zhuǎn)變。在許多中低收入居民居住的舊社區(qū)仍然占據(jù)相當(dāng)大的比例。很多國企物業(yè)管理公司根據(jù)居民收費情況制定相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)。對于收入水平不高的居民而言，低標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)收費可以大大減輕居民的費用支出負擔(dān)。與此同時，房管所與街道社區(qū)之間存在一定的關(guān)聯(lián)性，物業(yè)企業(yè)行政管理部門可以隨時對居民的日常事務(wù)進行管理，并承擔(dān)著一定的監(jiān)督責(zé)任。這是這種福利性管理體制的優(yōu)勢。

二、自建自管管理體制的利弊

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展腳步的加快，在“誰開發(fā)誰管理”思想指導(dǎo)下，許多新國企物業(yè)管理公司以房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)的要求作為管理制度制定的前提條件。這種管理體制具有以下優(yōu)勢：其一，擴大房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌影響力，提高開發(fā)商的市場競爭力。這種管理制度也可以作為一種物業(yè)管理推銷手段，實現(xiàn)提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量的目的。其二，有利于物業(yè)管理公司隨時掌握和了解每個小區(qū)的物業(yè)管理制度的進展情況，并及時修改和更正不合理、不符合小區(qū)實際建設(shè)情況的規(guī)章制度。這樣不僅可以為物業(yè)管理工作人員提供工作便利，還可以大大提升管理效率。其三，有利于加強物業(yè)公司與開發(fā)商之間的聯(lián)系與溝通。無論是站在經(jīng)濟利益角度還是道德角度，開發(fā)商會為自建物業(yè)公司提供在資金、物力等方面的支持與幫助。而自建物業(yè)公司也會以積極主動的態(tài)度協(xié)調(diào)與開發(fā)商之間的矛盾與沖突。

實踐表明，這種物業(yè)管理制度存在很大的弊端。最為凸顯的弊端是開發(fā)商為進一步提高銷售利潤收入，實現(xiàn)經(jīng)濟利益的最大化，將物業(yè)管理費用作為銷售費用的一部分，這在無形之中增加了消費者的購房壓力。與此同時，大多數(shù)開發(fā)商售完商品房之后，對物業(yè)管理工作并沒有落實到實處，。這樣不僅會嚴(yán)重損害業(yè)主的權(quán)益，還會大大降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。比如成都市青羊區(qū)某一小區(qū)，房屋建設(shè)者是某一大型建筑公司。在規(guī)劃時，將小區(qū)的物業(yè)費用直接納入銷售費用的一部分，這樣導(dǎo)致消費者在購買房之后，并沒有得到實際的利益。因此，《物業(yè)管理條例》提倡建管分開，召開業(yè)主大會，讓廣大業(yè)主商量和討論是否招聘物業(yè)管理公司，促使物業(yè)管理工作的科學(xué)化、市場化、公平化。

三、市場化物業(yè)管理體制的利弊

市場化物業(yè)管理體制是通過業(yè)主大會，選指派業(yè)主代表到物業(yè)市場上選聘物業(yè)管理公司。從而實現(xiàn)業(yè)主自治管理。這是一種市場化的管理體制，這種管理體制主要有兩種方式工。其一，由開發(fā)商負責(zé)小區(qū)前期的物業(yè)管理工作。其前提條件是社區(qū)業(yè)主入住率還沒有達到50％。其二，業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司。其前提條件是社區(qū)業(yè)主入住率達到50％甚至以上。

這種管理體制的優(yōu)點主要有：第一，無論是業(yè)主還是管理企業(yè)，各自應(yīng)該負擔(dān)的責(zé)任和履行的義務(wù)較為明確。這樣不僅可以體現(xiàn)管理的民主化，還可以有效提升物業(yè)管理工作效率。第二，物業(yè)公司在與業(yè)主簽訂合同時，要明確收費標(biāo)準(zhǔn)，比如服務(wù)費、維修費的核算標(biāo)準(zhǔn)等。這樣可以實現(xiàn)買賣公平，符合管理市場的發(fā)展規(guī)律。第三，有利于提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。一般情況下，正常的物業(yè)管理可使物業(yè)保值增值。在這樣一個環(huán)境中，居民的居住環(huán)境在物業(yè)公司的有效管理下會得到大大改善，從而達到提高居民居住質(zhì)量的目的。第四，物業(yè)管理公司在業(yè)主的推薦下會逐漸擴大公司規(guī)模，從而形成企業(yè)品牌。

但是這種管理體制也存在一定的弊端。主要表現(xiàn)在以下方面：其一，雖然業(yè)主與物業(yè)公司在簽訂合同時，將各自履行的義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任進行了明文規(guī)定。但是當(dāng)雙方之間的利益無法協(xié)商與調(diào)節(jié)時，就會存在很多矛盾。矛盾一旦積累太多，就會進一步瓦解兩者之間的關(guān)系。甚至在解聘時，私下的矛盾不能得到有效處理，達到了對薄公堂的地步。其二，業(yè)主收入水平與物業(yè)公司的收入水平存在較大差距。比如有效小區(qū)的居民收入并不高，那么物業(yè)公司承擔(dān)的物業(yè)費就較少，長時間就會造成物業(yè)公司對基礎(chǔ)設(shè)施的維修工作不上心。其三，大多數(shù)業(yè)主每天都有自己的事情要做，因此不能二十四小時監(jiān)督物業(yè)公司。因此物業(yè)公司服務(wù)不到位是普遍現(xiàn)象，由此引發(fā)的矛盾和糾紛也就不足為奇。比如武漢市武泰閘城市 花園和楊園柴東社區(qū)實行了3年多的市場化物業(yè)管理體制，并聘請了物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主大會。但是這種體制只是在舊小區(qū)試行，還缺乏新社區(qū)的實踐。且根據(jù)調(diào)查，物業(yè)公司對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施維修工作并不重視，導(dǎo)致小區(qū)居民與物業(yè)公司之間的矛盾較多。

結(jié)束語：

完善物業(yè)管理工作是一個較為漫長的過程。需要國家根據(jù)市場發(fā)展情況制定相應(yīng)的法律法規(guī)，業(yè)主加強對國企物業(yè)公司的監(jiān)督力度、國企物業(yè)公司要不斷提升服務(wù)質(zhì)量，從而達到完善管理機制和減少矛盾沖突的目的。

［1］郭俊伯.談物業(yè)管理的發(fā)展及對策分析［J］.山西建筑，2012，05：287-288.

［2］何利松，周徐胤.“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民安置小區(qū)物業(yè)管理：現(xiàn)狀、問題與對策——基于杭州市的調(diào)查與思考［J］.中國物業(yè)管理，2010，05：42-47.

［3］章月萍.物業(yè)管理與社區(qū)管理的有機耦合——基于社會管理創(chuàng)新視角［J］.福建農(nóng)林大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2013，02：72-76.