文/迪拉熱.牙庫甫　烏魯木齊市國土資源交易中心　新疆烏魯木齊　520006

工作研究Work Research

市場(chǎng)比較法在土地估價(jià)中存在的問題及對(duì)策

文/迪拉熱.牙庫甫烏魯木齊市國土資源交易中心新疆烏魯木齊520006

本文通過對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行分析，討論其在土地估價(jià)應(yīng)用中的問題和解決對(duì)策，以供參考。

市場(chǎng)比較法；土地估價(jià)；存在問題；解決對(duì)策

土地既是一種非常珍貴的自然資源，也是寶貴的物質(zhì)財(cái)富，為了發(fā)展土地價(jià)值與作用，就必須充分利用人類的智慧對(duì)土地做科學(xué)合理的評(píng)估，才能促進(jìn)人們生活水平的提高以及我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在評(píng)估方法中，市場(chǎng)比較法是一種常用的操作方法，本文對(duì)此進(jìn)行探討，分析其存在的問題與解決對(duì)策。

1、市場(chǎng)比較法

1.1基本含義

這是一種通過整合估價(jià)對(duì)象以及交易行為而對(duì)土地展開的比較方式，這個(gè)過程中要對(duì)成交的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整與修正，最終得出客觀合理的價(jià)值。通常情況下，需要最少3個(gè)以上的交易案例來與實(shí)例相比，形成不同的參照物，同時(shí)展開實(shí)地調(diào)查，綜合一般因素、個(gè)別因素以及區(qū)域因素之間的考慮，采用科學(xué)的算術(shù)平均計(jì)算方法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估［1］。

1.2適用條件

這種方法采用的是替代的原則，對(duì)參照物與實(shí)例展開比較和評(píng)估，因此必須保證參照物以及相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與可比性，才能確保結(jié)果的公信力與說服力?？偨Y(jié)市場(chǎng)法的使用條件，主要包括以下兩點(diǎn)，首先是發(fā)達(dá)的交易市場(chǎng)，只有在這樣的環(huán)境下才有豐富而可靠的實(shí)例，才能存在比較的客觀條件；其次是保證評(píng)估對(duì)象與實(shí)例之間有一定的相似性，因?yàn)槭袌?chǎng)比較法堅(jiān)持的是替代原則，所以相似性非常重要，保證了相似性的高要求，才能確保結(jié)果的準(zhǔn)確性。

1.3具體的操作步驟

首先是展開對(duì)交易案例的收集工作，保證交易案例選取的全面性，這需要以充分了解評(píng)估對(duì)象為前提，確保能夠全面徹底掌握土地估價(jià)的市場(chǎng)行情與規(guī)律，才能使得估價(jià)的結(jié)果更精確，不至于出現(xiàn)較大的誤差。其次是保證所選取的實(shí)例具有可比性，盡量選取可比性較高的案例，同時(shí)確保兩者的用途是相同的，比如住宅、商業(yè)與工業(yè)，此外估價(jià)實(shí)例的過程中也要與對(duì)象相同，對(duì)抵押或租賃等各種用途進(jìn)行確定。再者要修正各個(gè)影響因素，因素的修正可以分為區(qū)域因素、個(gè)別因素以及一般因素，通常情況下估價(jià)對(duì)象的分值為100分，通過對(duì)案例進(jìn)行比較后進(jìn)行打分，得出的最終結(jié)果還需要進(jìn)行比例的調(diào)整才能確定價(jià)格。最后是確定估價(jià)結(jié)果，采用的方式是算術(shù)平均數(shù)，通過對(duì)實(shí)例調(diào)整價(jià)格的平均數(shù)進(jìn)行計(jì)算，從中得到的價(jià)格作為最終的結(jié)果。

2、市場(chǎng)比較法在當(dāng)前土地估價(jià)應(yīng)用中的問題分析

2.1對(duì)實(shí)例可比性與難度的要求較大，缺乏精準(zhǔn)性

當(dāng)前，我國的土地評(píng)估市場(chǎng)還沒有發(fā)展到發(fā)達(dá)的程度，很多地區(qū)性甚至全國性的數(shù)據(jù)庫沒有得到建立，導(dǎo)致對(duì)實(shí)例可比性要求與相似性要求的選擇較大。具體到實(shí)際的評(píng)估工作上，評(píng)估師就只能依靠自身的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)歷評(píng)估案例，或是根據(jù)網(wǎng)上掌握的數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估，總之，評(píng)估資源的有限性嚴(yán)重影響了結(jié)果的準(zhǔn)確性。此外，由于實(shí)例選擇難度太大，這在一定程度上為各種違規(guī)操作行為的發(fā)生提供了條件，在遭遇行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的前提下，很多評(píng)估師從業(yè)務(wù)方面考慮，為了滿足委托人要求，在對(duì)實(shí)例的選擇和結(jié)果的計(jì)算過程中加入了很大的主觀性，影響了評(píng)估市場(chǎng)的科學(xué)規(guī)范。因此，市場(chǎng)比較法運(yùn)用其中顯露出了各種弊端，也影響了本身價(jià)值的發(fā)揮。

2.2影響因素的修正充滿了各種主觀傾向性

估價(jià)師自身的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)、處理習(xí)慣以及理論形成能夠?qū)纼r(jià)工作產(chǎn)生影響，這其中缺乏了具體的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，也沒有規(guī)范的技術(shù)支持。如果存在同一種因素，那么不同的估價(jià)師就會(huì)因差異性得出不同的結(jié)論，導(dǎo)致修正系數(shù)各不相同。還有的估價(jià)師自身從業(yè)時(shí)間不長，經(jīng)驗(yàn)缺乏，偏差較大。各種主觀因素都會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果造成或大或小的影響，而在進(jìn)行修正的同時(shí)，也沒有將主觀傾向性考慮其中，缺乏影響權(quán)重系數(shù)的引進(jìn)，使得很多結(jié)果出現(xiàn)了失真的情況［2］。

2.3確定估價(jià)結(jié)果的方法不科學(xué)

一般來說，估價(jià)對(duì)象的結(jié)果必須有可比性的案例進(jìn)行調(diào)整以后綜合得出，但案例的不同，可比性與相似性的差異，又使得最終的價(jià)格有較大誤差。當(dāng)前，市場(chǎng)比較法采用的主要是平均數(shù)，通過計(jì)算實(shí)例價(jià)格的總和除以可比實(shí)例的例數(shù)，最終得到結(jié)果。但這種計(jì)算方法有一個(gè)重要的前提，就是將可比性完全等同化，沒有體現(xiàn)不同實(shí)例對(duì)象的不同，總的計(jì)算方法過于粗略，科學(xué)性不強(qiáng)。

3、完善市場(chǎng)比較法在評(píng)估土地價(jià)格應(yīng)用上的對(duì)策

3.1健全土地估價(jià)可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫

可比實(shí)例數(shù)據(jù)庫在土地估價(jià)中有著非常重要的參與作用，對(duì)數(shù)據(jù)庫展開建立健全工作，有助于提高市場(chǎng)比較法的應(yīng)用價(jià)值。不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)需要集中所有的將利用的交易案例，并由統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)進(jìn)行匯總，建立交易信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)資源共享。這就有助于為估價(jià)師提供更廣的選擇空間，有更多更相似的實(shí)例數(shù)據(jù)進(jìn)行選擇，同時(shí)還能保證市場(chǎng)比較法運(yùn)用得更為科學(xué)規(guī)范，真正實(shí)現(xiàn)篩選代表性實(shí)例數(shù)據(jù)的作用，盡量減少了主觀傾向性對(duì)數(shù)據(jù)結(jié)果造成的影響，全方位提高了準(zhǔn)確度。

3.2確定影響因素與修正權(quán)重的科學(xué)性

評(píng)估項(xiàng)目不同，所蘊(yùn)含的影響因素與影響效果也各不相同。在一個(gè)項(xiàng)目中，不同的因素所產(chǎn)生的價(jià)格影響也有很大差異。因此必須展開對(duì)修正權(quán)重的思考，對(duì)各種影響因素修正權(quán)重大小進(jìn)行確定，并提出具體的判定標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)防各種人為主觀性判斷的介入，提高客觀性與準(zhǔn)確度［3］。

3.3健全估算結(jié)果的科學(xué)確定方式

在對(duì)相關(guān)關(guān)系的問題展開研究時(shí)，回歸模型是一種重要的方法，其中的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象存在了千絲萬縷的關(guān)系，適當(dāng)?shù)匾牖貧w模型方式，借助其精準(zhǔn)的計(jì)算效果來提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，才能真正加大權(quán)重引用帶來的價(jià)值。值得注意的是，因?yàn)槿我獾臄?shù)據(jù)都能由此建立一元線性回歸方程，而其中包含的數(shù)據(jù)線性關(guān)系、回歸方程的計(jì)算等都是未知，所以必須先檢驗(yàn)其顯著性。顯著性檢驗(yàn)的完成，才能實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確計(jì)算，并充分利用具有顯著性的案例，精準(zhǔn)計(jì)算出實(shí)例的價(jià)格，通過與權(quán)重修正系數(shù)相乘結(jié)果的總和相加，除以實(shí)例的例數(shù)以后，得出更為準(zhǔn)確的估價(jià)結(jié)果。

［1］孫秀，李秉坤.市場(chǎng)比較法在土地估價(jià)應(yīng)用中存在的問題及對(duì)策建議［J］.對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2015，10（25）：120-122.

［2］蔡劍紅，朱道林.市場(chǎng)比較法的不確定性傳播研究［J］.中國土地科學(xué)，2015，11（04）：22-24.

［3］趙文娟.市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用［J］.科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2013，12（09）：44-45.