梓忱
關(guān)于商圈調(diào)查,這是一個(gè)非常重要的問題,不同類型的商圈、不同層次的商圈,適合于不同的業(yè)態(tài)和不同的經(jīng)營方式。商圈調(diào)查是一項(xiàng)比較需要科學(xué)態(tài)度和科學(xué)方法的工作。
商圈調(diào)查所要達(dá)到的目的:1.如果是以居住地居民為主的商圈,了解商圈內(nèi)居民的人口結(jié)構(gòu)、男女比例、年齡構(gòu)成、社會經(jīng)濟(jì)條件、生活態(tài)度及消費(fèi)癖好等;如果是以過往人群為主的商圈,了解過往人群的人口要素資料,包括年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、社會經(jīng)濟(jì)條件、消費(fèi)癖好、不同時(shí)間段人流的變化狀況等,確定是否值得開店和開什么店;2.分析商圈的結(jié)構(gòu),是單一商圈還是多層復(fù)合式商圈,有時(shí)候會有好幾個(gè)不同類型的商圈部分交叉重疊在一起,會使選擇者感到迷惑,在這個(gè)時(shí)候尤其要小心區(qū)別;3.發(fā)現(xiàn)商圈的優(yōu)勢和弊病,進(jìn)行分區(qū)考察,考察的主要項(xiàng)目有道路設(shè)施的完善和交通的便利程度、人口流動的特點(diǎn)與規(guī)律、不同類型店面的集結(jié)度和分布規(guī)律、鋪?zhàn)?,如果商圈跨區(qū),比如不同區(qū)域歸屬不同的工商、稅務(wù)等部門管理,還要考慮這些部門的服務(wù)與費(fèi)用水平,加上對競爭對手的考察,對供應(yīng)商的考察等因素,決定最后的鋪址選擇。在這些因素之外,不要忘了城市建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)致環(huán)境變化的因素。
在通常情況下,我們可以把商圈分成三種類型,一是主要商圈,一個(gè)城市通常都會有幾個(gè)主要商圈,主要商圈以目標(biāo)顧客為劃分,會有高、中、低的層次區(qū)分,以經(jīng)營項(xiàng)目為劃分,會有不同的重點(diǎn)主打;二是次要商圈,居于主要商圈之外,為主要商圈作補(bǔ)充的二級商圈,一般規(guī)模會小于主要商圈,輻射半徑和對顧客的吸引力亦會大大小于主要商圈;三是邊緣商圈,一般為社區(qū)商圈,以居民點(diǎn)為中心并以為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┤粘7?wù)為主要經(jīng)營目標(biāo)和獲利來源。一般來說,次要商圈的地位會比較尷尬,要注意選擇那種有核心點(diǎn)的二級商圈,比如,一個(gè)或數(shù)個(gè)人氣旺盛、特點(diǎn)鮮明的專業(yè)批發(fā)市場,以此為中心形成的商圈,一般都是比較理想的商圈。創(chuàng)業(yè)者在這種商圈中進(jìn)行選擇時(shí),會目標(biāo)明確,干擾較少,尤其適合那些剛剛下水,經(jīng)驗(yàn)不足的創(chuàng)業(yè)者。
此外,我們還可以將商圈分成集中型商圈:功能比較單一,定位十分明確的商圈;集約型商圈:在一定范圍內(nèi),由多個(gè)小的不同類型的商圈組成。甚至在同一個(gè)小商圈內(nèi),你也可以根據(jù)不同因素細(xì)分若干個(gè)不同的微型商圈,比如,在同一個(gè)商圈內(nèi),若干個(gè)經(jīng)營首飾的小店集中在一起,就可能形成一個(gè)商圈內(nèi)部的微型商圈,對準(zhǔn)備在商圈開鋪的朋友來說,考察大商圈的同時(shí),應(yīng)該特別注意這種大商圈內(nèi)的微型商圈,在大方向確定以后,這種對細(xì)節(jié)的關(guān)注可能會決定你經(jīng)營的成敗。
在進(jìn)行商圈調(diào)查的時(shí)候,我們建議以數(shù)字為中心,切忌憑感覺,會畫圖的朋友,最好能畫出詳細(xì)的圖紙,并加以細(xì)致的文字說明,這對你最后的選擇會起到至關(guān)重要的作用。你要注意的因素有這些:1.目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的建筑及分布,建筑內(nèi)人群資料及與交通的關(guān)系;2.目標(biāo)區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)的具體分布,尤其關(guān)注那些小的商業(yè)氣候,比如若干家同類型扎堆,分析其為什么要扎堆,其中有無龍頭店,各自經(jīng)營的主要項(xiàng)目有無沖突,如何解決,觀眾的反應(yīng)等等,要進(jìn)行詳細(xì)統(tǒng)計(jì);3.關(guān)注那些生意好的孤立店,為什么生意好?有無可能在其旁邊開店借勢?4.關(guān)注規(guī)劃的變化,在一個(gè)成熟商圈內(nèi),規(guī)劃的變化往往預(yù)示著后來者的巨大機(jī)會,因?yàn)槔峡蛻粢话愣紩小皯贄!毙睦?,對?guī)劃變化有意無意進(jìn)行排斥,反應(yīng)遲鈍,給后來者奪取和轉(zhuǎn)移前者的優(yōu)勢帶來了機(jī)會;5.幾個(gè)需要單獨(dú)考慮的因素,比如影響巨大的品牌店,如商圈內(nèi)麥當(dāng)勞、肯德基,一些人氣旺盛的大型商場,這些因素經(jīng)常會改變商圈氣氛,并形成商圈內(nèi)局部的經(jīng)營小環(huán)境,需視情況加以利用;6.商圈外因素,如戲院、政府機(jī)關(guān)、展覽會場、學(xué)校、公園等,這些因素看上去好像與商圈無關(guān),但卻經(jīng)常會帶來對經(jīng)營者意想不到的影響,在調(diào)查中關(guān)注這些因素,然后加以利用或規(guī)避。
有一個(gè)需要特別注意的問題是,在對商圈調(diào)查的時(shí)候,或進(jìn)行商鋪選址的時(shí)候,每一個(gè)人都要特別關(guān)注位置,但卻甚少有人注意到,商業(yè)選址要注意的其實(shí)不是地理位置,而是客流位置,所以要特別關(guān)注商圈內(nèi)人潮的流向,關(guān)注其行動規(guī)律,并注意考察人潮流向形成背后的各種影響因素,如心理、歷史、環(huán)境等等, 這一點(diǎn)非常重要。我們看到有很多朋友一直做得都很不錯(cuò),但就是因?yàn)槭韬隽诉@一個(gè)“小小的問題”,以為選擇了一個(gè)旺鋪,必定發(fā)財(cái),誰知道門前旺盛的人流都流到了別人店里,自己只是站在門口看了看熱鬧,最后自己還搞得莫名其妙。其實(shí)原因就在這里:商鋪的選址,選的不是地理位置,而是人流位置;對人流的考察,首先要考慮的不是人流的多寡,而是人流背后隱藏的購買習(xí)慣及形成這種購買習(xí)慣的原因,如果你沒有辦法扭轉(zhuǎn),那你就應(yīng)該避開這個(gè)位置。
商圈調(diào)查最重要的方法,第一是觀察,觀察的時(shí)候要選擇多個(gè)時(shí)間點(diǎn),同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的觀察要反復(fù)進(jìn)行多次,然后進(jìn)行細(xì)致比較;第二是記錄,必須要量化,有量化才會有標(biāo)準(zhǔn),才會不受感覺欺騙。商鋪選址的方法是:大商圈找小商圈,小商圈中找微型氣候,微型氣候中找具體開鋪位置。