文/陳高鵬、吳帥 山東科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院 山東青島 266590

基于我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策的研究

文/陳高鵬、吳帥 山東科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院 山東青島 266590

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融孕育而生。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)，密不可分，兩者之間相互影響，相互依托。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，人們對(duì)房地產(chǎn)盲目投資，形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮的局面，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多問(wèn)題，加大了房地產(chǎn)金融的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；法律制度；創(chuàng)新

1、引言

現(xiàn)今，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售量雖然還是每年都增長(zhǎng)，但是增幅不如從前。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)行業(yè)，房地產(chǎn)金融與國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，雖說(shuō)房地產(chǎn)金融存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)爆發(fā)，但是我們也要注意預(yù)防，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，這就需要針對(duì)性地研究房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)到底存在哪些問(wèn)題。

2、穩(wěn)定房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)的不健康上漲的一個(gè)重要原因就是對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度投資，投機(jī)者為了獲得更高的利益，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行過(guò)度的投資。所以要想穩(wěn)定房?jī)r(jià)，首先就要抑制房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)行為。對(duì)于抑制房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)行為，可以從稅收和銀行貸款這兩個(gè)方面著手，來(lái)增加房地產(chǎn)投機(jī)者的投資成本。房地產(chǎn)投機(jī)者之所以對(duì)房地產(chǎn)的投資進(jìn)行的如此如火如荼，最終的目的就是獲得更多的利益，如果通過(guò)相關(guān)稅收以及銀行貸款方面來(lái)增加其成本，就間接降低了房地產(chǎn)投機(jī)產(chǎn)生的利益，可以有效抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的投機(jī)行為。

3、落實(shí)存款投保制度，合理處理不良資產(chǎn)

由于房地產(chǎn)貸款一般金額較大，而且屬于中長(zhǎng)期貸款，這樣銀行的巨額資金就會(huì)被長(zhǎng)時(shí)間地占用，可能會(huì)使商業(yè)銀行資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難。并且房地產(chǎn)抵押貸款也是一大塊資金流，如果房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)資產(chǎn)就會(huì)貶值，商業(yè)銀行的資產(chǎn)縮水，資金運(yùn)行也會(huì)出現(xiàn)困難。這兩個(gè)方面的出現(xiàn)，都會(huì)使銀行金融出現(xiàn)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)存款人提不出款的可能。為了避免這種狀況的出現(xiàn)，銀行可以采取存款投保政策，將存款人所存資金投入保險(xiǎn)，當(dāng)銀行支付出現(xiàn)困難時(shí)，保險(xiǎn)單位就會(huì)相應(yīng)提供資金支持。所以應(yīng)盡快落實(shí)存款的投保制度，這樣就會(huì)使存款人的利益受到保護(hù)，也會(huì)降低商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)銀行對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范

4.1 完善個(gè)人信用制度

個(gè)人住房貸款雖然違約風(fēng)險(xiǎn)較低，但是也是一個(gè)需要注意的方面，在進(jìn)行處理貸款業(yè)務(wù)之前，銀行應(yīng)嚴(yán)格審核個(gè)人信用情況。應(yīng)建立健全個(gè)人信用檔案，在全國(guó)范圍內(nèi)，形成以政府為主，銀行等金融信貸機(jī)構(gòu)為輔的信用考察機(jī)構(gòu)，通過(guò)對(duì)個(gè)人信用卡、貸款情況等以往的信用情況，對(duì)個(gè)人信用進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)貸款人的個(gè)人資料進(jìn)行嚴(yán)格審核，從而形成較完整的個(gè)人檔案，并錄入個(gè)人信用系統(tǒng)。

4.2 完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用制度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，有些企業(yè)甚至制造假象騙取銀行貸款，所以，銀行對(duì)所需貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格審核、調(diào)查，對(duì)細(xì)致劃分企業(yè)資產(chǎn)，分塊仔細(xì)調(diào)查。此外，還可以根據(jù)其貸款信用程度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行信用等級(jí)的劃分，不同情況不同對(duì)待，信用程度越高的企業(yè)，貸款優(yōu)惠就會(huì)越多，而信用程度較低的企業(yè)，不僅沒(méi)有貸款優(yōu)惠，還可能會(huì)限制貸款數(shù)額，如果企業(yè)的信用程度很低，銀行可以不予貸款。以此排序，制定較為嚴(yán)格的制度，從而鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提高信用，減少房地產(chǎn)金融的信用風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 嚴(yán)格控制抵押物的價(jià)值缺口

貸款人在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，一般都是按照現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行貸款，如果房地產(chǎn)價(jià)格一旦降低，銀行就會(huì)面臨金融風(fēng)險(xiǎn)。為了避免相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)的增加，銀行應(yīng)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)抵押的價(jià)值缺口，注重關(guān)注房地產(chǎn)的價(jià)值波動(dòng)。并且在與貸款人簽訂合同時(shí)，應(yīng)著重提到抵押物的價(jià)值變化問(wèn)題，如果抵押的房地產(chǎn)價(jià)格一旦下降至貸款金額以下，貸款人應(yīng)該立刻追加抵押資產(chǎn)，或者銀行也有提前收回貸款的權(quán)利。這樣做可以有效降低有關(guān)抵押貸款的房地產(chǎn)金融的信用風(fēng)險(xiǎn)。

4.4 房地產(chǎn)信貸實(shí)行區(qū)域性和差異性管理

房地產(chǎn)市場(chǎng)因地而異，每個(gè)地方都會(huì)表現(xiàn)出不一樣的情況，銀行該根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，制定不同的貸款制度。比如說(shuō)上海、北京、廣州這些城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一片繁榮，可能會(huì)吸引更多的外地居民前來(lái)投資，甚至?xí)泻芏喑捶繄F(tuán)前來(lái)投資房產(chǎn)，趁機(jī)通過(guò)某種手段故意抬高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，以此來(lái)獲取更多的利益，針對(duì)這種情況，銀行就應(yīng)相應(yīng)提高房地產(chǎn)貸款的條件，抬高貸款門(mén)檻，防止對(duì)于房地產(chǎn)的投資過(guò)熱現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5、創(chuàng)新融資工具

商業(yè)銀行可以通過(guò)制定相應(yīng)的金融制度，制定不同的金融管理模式，控制房地產(chǎn)貸款的方式，來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣就顯得房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴(lài)于銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處于被動(dòng)的地位。其實(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以采取自主融資的模式，實(shí)現(xiàn)自主合作。中小企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，擁有土地，但是缺乏資金支持。而大企業(yè)資金雄厚，但是經(jīng)營(yíng)模式過(guò)于單一，一旦這一行市場(chǎng)不景氣，就會(huì)牽扯整個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)，金融風(fēng)險(xiǎn)較大，所以需要擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，進(jìn)行多元化的投資模式。這樣，中小企業(yè)可以和大的企業(yè)進(jìn)行合作，大企業(yè)給予資金支持，中小企業(yè)提供土地進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)雙贏。

結(jié)語(yǔ)：

本文對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了相應(yīng)的防范建議，于房地產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)商業(yè)銀行、土地儲(chǔ)備機(jī)制不完善、個(gè)人住房貸款存在違約風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)的機(jī)制不完善、我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)和房地產(chǎn)銷(xiāo)售貸款比例嚴(yán)重失調(diào)、有關(guān)房地產(chǎn)金融的相關(guān)法規(guī)體系還不健全等問(wèn)題，進(jìn)行了研究分析，并相應(yīng)提出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)、落實(shí)存款投保制度、合理處理不良資產(chǎn)、加強(qiáng)銀行對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的控制和防范、創(chuàng)新融資工具、完善金融法律體系和監(jiān)管制度的建議，對(duì)我國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避具有重要意義，可推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。

[1］郭娜，郝項(xiàng)超，改革開(kāi)放三十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展與變革[J］，中國(guó)金融，2008，22：60-61.

[2］葉劍平，謝經(jīng)榮，房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究，北京，2005，中國(guó)人民大學(xué)出版社，74.

[3］陳蓉蓉，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的全過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和評(píng)價(jià)[D］，浙江大學(xué)，2006