文/楊成圍 吉林通化市國土資源局 吉林通化 134000

地籍測量與房地產測繪探索

文/楊成圍 吉林通化市國土資源局 吉林通化 134000

隨著我國經濟的發(fā)展，房地產在人們生活中的作用越來越重要，政府在進行城市規(guī)劃或者住房制度改革的過程中都需要運用到地籍測量以及房地產測繪技術。本文對地籍測量和房地產測繪技術進行研究和探討，以期能夠為房地產的進步和政府的規(guī)劃提供更好地服務。

地籍測量；房地產測繪；技術結合；探索應用

地籍圖是按照特定的投影方法、比例關系和專用符號把地籍要素及其有關的地物和地貌測繪在平面圖紙上的圖形。地籍圖是描寫土地及其附著物的位置、界線、數量、質量、權屬和用途等基本情況的專題地圖。它能直觀地反映地籍要素和必要的地形要素。房地產測繪是專業(yè)測繪中一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，也就是說，房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業(yè)測繪。兩者相結合能夠精確地確定房地產的實際情況，對房地產進行精確的測量。近些年來，我國在地籍測量和房地產測繪方面發(fā)展迅速，其所帶給百姓的福利也是顯而易見的。只有不斷提升地籍測量與房地產測繪技術，才能真正讓工程測量為人們提供更大的便利和信息。

一、地籍測量與房地產測繪的重要內容

地籍測量所涉及的范圍非常廣泛，其不僅僅包括房地產方面的測量，更加包括了宗地、林業(yè)方面的測量，在信息數據收集方面的準確性更高。就其所涉及的范圍主要包括以下幾個方面：

1.宗地信息

查清宗地的權利人、權利類型、權利性質、土地用途、四至、面積等土地狀況。針對土地承包經營權宗地和農用地的其他使用權宗地，還應查清承包地塊的發(fā)包方、地力等級、是否劃定為基本農田、水域灘涂類型、養(yǎng)殖業(yè)方式、適宜載畜量、草原質量等內容。

2.宗海信息

查清宗海的權利人、項目名稱、項目性質、等級、用海類型、用海方式、使用金總額、使用金標準依據、使用金繳納情況、使用期限、共有情況、面積、構（建）筑物基本信息等內容。

3.房屋等構（建）筑物信息

查清房屋權利人、坐落、項目名稱、房屋性質、構（建）筑物類型、共有情況、用途、規(guī)劃用途、幢號、戶號、總套數、總層數、所在層次、建筑結構、建成年份、建筑面積、專有建筑面積、分攤建筑面積等內容。針對宗地內的建筑物區(qū)分所有權的共有部分，還應查清其權利人、構（建）筑物名稱、構（建）筑物數量或者面積、分攤土地面積等。

4.森林、林木信息

查清森林與林木的權利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面積、起源、主要樹種、株數、林種、共有情況等內容。

二、提升地籍測量與房地產測繪質量的途徑

1.做好前期準備

做好地籍測量和房地產測繪工作需要進行相應的準備工作。因為涉及房地產等方面的資料散落于各個部門，要做好相應的調查和測繪工作首先需要對這些資料進行收集和整理。因此，調查部門需要做好收集、整理和分析所調查的不動產登記、抵押、查封、權屬來源、交易、控制點坐標、界址點坐標等相關資料（包括圖件、表格、數據和文件等），制定調查方案，發(fā)放指界通知書，計算測量放樣數據等工作。

2.優(yōu)化權屬調查方法

在對地籍進行測量和房地產進行測繪之前需要采用相應的調查方法，采用相應的方法才能達到事半功倍的效果。對權屬來源資料完整的不動產進行確權，可以采用內外業(yè)合適的調查方法；對權屬來源資料缺失、不完整的不動產權屬，應當主要采用外業(yè)核實、調查的方法予以開展；對于無權屬來源資料的不動產權屬，主要采用外業(yè)調查的方法開展。耕地的權屬、海域的權屬、其他土地的權屬均依照相應的國家標準進行調查。

3.做好測量工作

不動產測量工作的主要內容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產圖的測繪、面積計算、不動產測量報告的撰寫等。只有做好這些工作，其測量的工作才能順利開展，其所測量的數字才能夠做到精準無誤。控制測量指的是在測區(qū)內，按測量任務所要求的精度，測定一系列控制點的平面位置和高程，建立起測量控制網，作為各種測量的基礎。其需要依照《地籍調查規(guī)程》為標準，運用適當工具，對海域及房屋定著物進行測量。界址的測量需要根據不同的界點精度選用不同的測量方法開展，如導線測量、極坐標法、正交法等方法。宗地（海）圖和分戶房產圖的測繪則需要根據實際情況選擇繪制分幅圖、分丘圖，還是分戶圖，以繪制清晰、權屬明確為標準。測量人要認真研讀《房產測量規(guī)范》提高自身的專業(yè)素養(yǎng)，進行相應的面積計算。不動產測量報告主要反映技術標準執(zhí)行、技術方法、程序、測量成果、成果質量和主要問題的處理等情況，是長期保存的重要技術檔案，繪制人員要依照相應的個事進行撰寫。

4.優(yōu)化測量新技術的應用

做好地籍測量和房地產測繪工作還需要借助相應的高科技手段，運用先進的測量技術提升測量和測繪的準確率。比如全站儀在測繪過程中的應用。當前階段，全站儀所測量的精準度已經達到了令人難以置信的程度，并且可以進行人工操作和自動操作之間的轉換，既可以運用遠距離遙控運行也可以機載應用程序進行控制。再如RTK技術的應用，其能夠進行精準定位，將觀測的數據和已知的數據進行及時傳遞，能夠對界址點和地物點的位置精確到厘米進行計算。GIS系統(tǒng)也是非常先進的技術之一，其同樣給測量數據的技術員、繪圖帶來了技術性的革命。

結語：

房地產與人們的生活息息相關，并且涉及到千家萬戶的利益。地籍測量與房地產測繪是一項技術性和政策性都非常強的工作。其精準性和確權性決定了其所設計領域的廣泛性。相關人員應當對此方面的技術進行充分的研究和重視，不斷探索更新的、更好的應用方式，提升其測量的準確性，擴大其數據和信息的應用性，為人民的生活帶來方便，政府的規(guī)劃工作做好支撐。同時，測量人員也要提高對自身的要求和標準，熟練掌握現代化地籍測量和房地產測繪的技術，認真工作、深化研究。

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