文/南泓喬 烏魯木齊市高新區(qū)（新市區(qū)）規(guī)劃房產(chǎn)局 新疆烏魯木齊 830011

?

城市混合土地利用新趨勢及其規(guī)劃控制管理探微

文/南泓喬 烏魯木齊市高新區(qū)（新市區(qū)）規(guī)劃房產(chǎn)局 新疆烏魯木齊 830011

混合土地利用避免了城市土地資源的浪費，讓更多的可使用的土地產(chǎn)生了價值。作為一種能夠迎合當前市場所需的新的發(fā)展方式，在變幻莫測的社會和經(jīng)濟環(huán)境下，混合土地利用顯現(xiàn)出很多優(yōu)勢。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技水平的提高，全國各地涌現(xiàn)了多種混合土地利用新方式，相對落后的思維觀念和整體之后的管理體系，雖然國內(nèi)產(chǎn)生了多種多樣的混合土地利用方式，但還是在這個平臺上收到了約束。不利于我們的進步，城市的進步。本文根據(jù)現(xiàn)有的一些實際例子，像深圳等地的規(guī)劃管理實踐，針對當前我國規(guī)劃體系對混合土地利用管理的問題進一步研究，積極的提出的規(guī)劃管理建議應(yīng)對這一局面。

混合土地利用；新趨勢；規(guī)劃控制管理

前言

過去的規(guī)劃圖紙就是板上釘釘?shù)囊?guī)劃，圖紙是什么樣，最后完成基本就是什么樣子。國家希望通過有效的計劃，達到自己想要的最終藍圖，這是政府的一貫做法和想法，也是落后的經(jīng)濟體制帶來的不良影響?，F(xiàn)在，土地使用被人們更加充分合乎科學(xué)和實際的得到利用，這是在新時代背景下，新的經(jīng)濟體制下的重大轉(zhuǎn)變，通過不斷地拆分和組合，分配的模式更能夠適應(yīng)市場多變和社會的需求。很顯然，時代發(fā)展證明了想通過有計劃的管控來實現(xiàn)發(fā)展的方式完全不適合當前的城市發(fā)展腳步和趨勢，最根本的就是人工無法將市場的所有因素考慮充分，跟別說配合的靈活使用，以及發(fā)展的多樣化使用等問題了。

近幾年來，都市型工業(yè)和產(chǎn)業(yè)園、集成生產(chǎn)工廠、大型超市等新產(chǎn)業(yè)被新的經(jīng)濟發(fā)展所催生，城市土地利用的特性就是要適應(yīng)新變化，不斷地改變自身整體組合迎合發(fā)展。然而，還是會有很多新的問題，在實踐的過程中慢慢浮出水面。本文以我國城市混合土地利用新趨勢為出發(fā)點，此文結(jié)合實際項目經(jīng)驗，總體按照未來可能的發(fā)展趨勢，總結(jié)出很多國內(nèi)回合利用土地的新的方式和模式，發(fā)現(xiàn)在應(yīng)對問題大多存在于利用土地時，規(guī)劃控制管理出現(xiàn)很多弊端。城市混合土地利用需求一時得不到合理的解決，于此就針對這些問題責做幾點合理的闡釋，提出一些具體的解決辦法。

一、新趨勢的多樣化和具體現(xiàn)狀

傳統(tǒng)的商業(yè)和住房之間的交互影響一直被我們自己認為成既影響人們的居住環(huán)境，又帶來商業(yè)發(fā)展的阻礙。然而，混合土地的利用不受這些問題的約束。為適應(yīng)人們對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求、給予新產(chǎn)業(yè)空間興起的主推力，不斷提高建筑建造水平，多種利用途徑用地的多維度混合方向成為現(xiàn)在土地混合利用的主要趨勢。

現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)特性發(fā)生改變是我們的經(jīng)濟、科技的發(fā)展造成的?，F(xiàn)在的部分工業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榈臀廴镜亩际行彤a(chǎn)業(yè)，是通過產(chǎn)業(yè)多方向的分工，各個環(huán)節(jié)的分離與重組，圍繞建筑的科技水平的提升延伸出的。用地特征根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征做出相應(yīng)的改變，用地需求變化的快速變化，一時間我們落手的一些管理方法和體制機制很難緊跟其后。歸納總結(jié)我國體制結(jié)構(gòu)十分龐大的復(fù)雜產(chǎn)業(yè)，我們大體劃分這些高度混合的產(chǎn)業(yè)需求用地模式。物流用地當前缺少嚴格規(guī)范的分類標準，沒有合理的規(guī)整用地名冊，忽視規(guī)范的重要性，擾亂了規(guī)劃的編制，脫離物流用地的實際效用。

生產(chǎn)數(shù)值高，污染系數(shù)小、經(jīng)濟帶動能力強是新產(chǎn)業(yè)的主要特征。新興產(chǎn)業(yè)被商業(yè)圈認定為下一個經(jīng)濟高潮的引領(lǐng)者。由于對經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的帶動能力較強，新產(chǎn)業(yè)空間已成為城市發(fā)展的重點。從土地利用情況看，強大的新興產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出的是整體性，為功能的自由發(fā)揮提供了基礎(chǔ)，嚴格按照開發(fā)的流程，保證在有效的時間內(nèi)完成高質(zhì)量的產(chǎn)品。

用地的功能在現(xiàn)實中會有所偏離，我們也很難用一種界定方式定義一片用地的名稱，使其用地性質(zhì)的區(qū)分成了一件十分困難的事，讓人頭疼。比如這個例子----江蘇的一所都市工業(yè)園，主要是發(fā)展電子商業(yè)和生產(chǎn)加工，大體分為三個區(qū)域，電商貿(mào)易區(qū)、都市產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)區(qū)和人才集中提供居住區(qū)。從實際用地性質(zhì)看，這三個功能的整體構(gòu)想，在中途性質(zhì)卻發(fā)生了變化。

二、混合土地利用發(fā)展中的突出問題

采取多種多樣的形式表達土地混合用途來編制規(guī)劃，以應(yīng)對建筑用地的不確定使用。標準一直沒有一個準確的定義，造成十分不明晰的規(guī)劃編制與表達，只是為了滿足是用途的混合用途的一些需求。這個例子就可以深入了解這一情況了，有兩個法定圖，在深圳的某個公示區(qū)，多種不同的用地性質(zhì)組合地塊占地塊總數(shù)的24的百分比，各種用地性質(zhì)混合搭配多達38種。給控規(guī)的實際工作帶來很大不便，這種比較混亂的定義表述方式，同時也帶來了很多不好的壞影響。

三、適應(yīng)城市發(fā)展需求的混合土地利用的規(guī)劃管理思路

根據(jù)上面的案例我們也可以清晰的得出很多對策，總結(jié)下來大體就是：一定要清晰地將用地分類標準進一步的精確劃分，對土地用地使用的范圍要不斷地擴充和延伸它的外延，對于一些專業(yè)的容量指標不斷提高認識等等。生產(chǎn)利用的土地的混合利用已經(jīng)是確定的發(fā)展方向，所以在具體的管理的把握上要融合硬性指標和軟性建設(shè)一期推進，不能對混合土地利用管理過于的放松和忽視，不能任由城市建設(shè)秩序混亂不管不顧；但是也不能過于苛刻的要求有關(guān)企業(yè)必須按照上綱上線的要求下定義，不能適應(yīng)今天的變化。建筑技術(shù)的進步，致使建筑行業(yè)的新型和創(chuàng)造，價值充分被挖掘帶來資本積累的快速增長，最后成為國家經(jīng)濟進步的好幫手。做好上面所說的幾點建議要求，也許就可以更清晰地認識當下問題的關(guān)鍵所在，很好的解開這個癥結(jié)。

結(jié)語：

總而言之，找到適應(yīng)強的管控思路，對接好發(fā)展的不斷革新和創(chuàng)新，這就要求我們的工作思路要具有遠瞻性，同時在做計劃的時候也要針對城市的空間和框架做出具有良好引導(dǎo)性的設(shè)計。管控思路要能夠緊密貼合實際，具有適應(yīng)一切變化的能力，做好整個混合土地利用大局的引路者。

［1］林莉，王英行.再思土地利用的相容性—新形勢下土地利用模式的思考［J］.現(xiàn)代城市研究，2011（11）：64-68.

［2］陳敦鵬，葉陽.促進土地混合使用的思路與方法研究—以深圳為例［C］//轉(zhuǎn)型與重構(gòu)—2011中國城市規(guī)劃年會論文集，2011.

［3］王興平.中國城市新產(chǎn)業(yè)空間：發(fā)展機制與空間組織研究［M］.北京：科學(xué)出版社，2005.

［4］易維.我國高科技園區(qū)標準廠房設(shè)計研究［D］.沈陽：沈陽建筑大學(xué)，2012.

［5］方帥.農(nóng)地入市需重構(gòu)頂層法律——專訪福建省國土資源廳黨組書記、副廳長林依標［J］.中國房地產(chǎn)業(yè).2014.4