文/特約記者 張熙 馬超

城市家庭住房消費調(diào)查：逾六成認為房價高

文/特約記者 張熙 馬超

2017年是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟工作會議舉行。會議提出：要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

近日，由中國特色社會主義經(jīng)濟建設(shè)協(xié)同創(chuàng)新中心和南開大學經(jīng)濟學院主辦了中國居民住房高層研討會暨中國城市家庭住房消費調(diào)查研究成果發(fā)布會，會上發(fā)布《中國城市家庭住房消費調(diào)查報告(2016)》。該報告基于對我國城市家庭住房消費全面系統(tǒng)的入戶調(diào)查數(shù)據(jù)研究而成，包括“住房及基本消費支出”、“住房消費偏好與交易信息”、“未來家庭住房消費選擇”、“住房調(diào)控政策影響”、“住房消費景氣調(diào)查”等。今年報告還新增了專題分析，針對前中國城市住房消費進行了分析和預測。

南開大學經(jīng)濟學院教授周京奎為該項研究主要牽頭人。周京奎就調(diào)查報告、中國住房消費現(xiàn)狀、當前發(fā)展趨勢以及中國住房消費發(fā)展指數(shù)等進行介紹。2016年樣本覆蓋全國32個城市，包括家庭戶樣本2635個、家庭成員樣本6651個，較2015年相比，家庭戶樣本增加了28.16%，家庭成員樣本增加了27.88%。

中國住房價格風險指數(shù)

報告發(fā)布了中國住房價格風險指數(shù)。該指數(shù)對全國70個城市近五年的住房價格風險進行了評估，根據(jù)指數(shù)顯示: 2016年前3季度，住房價格風險最大的十個城市分別為無錫、北京、鄭州、上海、合肥、廈門、青島、深圳、惠州、石家莊；2016年上半年住房價格風險最大的十個城市分別為廈門、合肥、深圳、上海、北京、廣州、惠州、韶關(guān)、無錫、福州。該指數(shù)還進一步反映出：2015年上半年及全年深圳的住房價格風險均為最大，經(jīng)過2016年的一系列調(diào)整，深圳的住房價格風險整體有所下降，但其二手住房仍存在較大風險；2016年上半年，70個大中城市的住房價格風險幾乎為近六年最大，這使得在2016年國慶前后，北京、天津、深圳、廣州、上海等五個一線、準一線城市啟動了更為嚴格的限購、限貸等調(diào)控政策；2016年住房價格風險出現(xiàn)了一定程度的結(jié)構(gòu)變動，由一線、準一線城市逐步向二線、三線城市擴散，尤其是無錫、鄭州、廈門、惠州等城市。

中國城市家庭住房特征需求

報告顯示，被調(diào)查家庭第一套住房建筑面積在90平方米-120平方米的家庭占比最多，約占36.71%，且大多數(shù)家庭自有住房面積在60平方米-120平方米，說明家庭居住環(huán)境有了進一步改善。

該報告通過對自有住房套數(shù)，房屋結(jié)構(gòu)，住宅區(qū)位和對停車場需求，被調(diào)查家庭對住宅環(huán)境評價，對住宅小區(qū)娛樂設(shè)施、公園、重點中小學的偏好，交通便利性偏好，住房與工作單位距離等方面調(diào)查及數(shù)據(jù)分析，認為城市家庭改善型住房以中等面積及大面積住房為主；隨著住房支付能力的增強，城市家庭更偏好多戶室的住房結(jié)構(gòu)，城市居民的改善型住房需求以多戶型為主；城市居民為改善住房條件，正向遠離城市中心的區(qū)位轉(zhuǎn)移，而改善型住房所在小區(qū)配套設(shè)施的完善，也為城市家庭向城市邊緣區(qū)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件；改善型住宅環(huán)境質(zhì)量有了較大提高，城市居民在購買自有住房時，對住宅小區(qū)物質(zhì)環(huán)境質(zhì)量、小區(qū)周邊的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、教育環(huán)境質(zhì)量有較高的需求；有較大比例的居民更愿意選擇在距離工作單位較近的區(qū)位居住。

未來家庭住房消費選擇

在未來家庭住房消費選擇中，報告指出，“超過六成的家庭認為所在城市房價非常高或者較高，一線、準一線城市家庭中有接近80%認為所在城市房價非常高或者較高，而認為房價低的占比較低，而東部地區(qū)和京津冀地區(qū)均約有七成的家庭認為房價非常高或較高”。

調(diào)查結(jié)果顯示，家庭戶主理想住房消費面積不存在城市類型或者區(qū)域差異，而年輕的家庭戶主理想住房消費面積要高于其他年齡段的戶主。相對于其他收入類型家庭，低收入家庭戶主有更大比例認為所在城市房價非常高或較高，其理想住房消費面積相對較小，該類型家庭未來一兩年買房更多是為了改善住房條件，而高收入家庭戶主相對更多是為了投資。

在公積金與購房需求方面，調(diào)查顯示，沒有公積金和公積金繳存額較低的被調(diào)查家庭更傾向認為房價過高，有公積金和公積金繳存額較低的被調(diào)查家庭未來有賣房打算的比例更大。有無公積金的被調(diào)查家庭賣房原因、理想住房面積無顯著區(qū)別。

《報告》分析指出，在住房價格評價方面，各城市被調(diào)查家庭總體上傾向認為房價偏高，一線、準一線城市的房價會繼續(xù)堅挺，三、四線城市房地產(chǎn)去庫存壓力較大，房價會面臨加大的下行壓力。在家庭賣房原因方面，被調(diào)查家庭有近四分之一未來有賣房打算，且最主要的賣房原因是為了改善居住條件。在投資意愿方面，存在顯著的家庭類型差異。在未來一兩年有購房打算的家庭中，高學歷群體相對于其他類型家庭更多以首次置業(yè)為購房目的；高收入家庭戶主相對更多是為了投資；公積金繳存額較高的家庭未來住房投資意愿為很強烈或較強烈的比例更大。

住房新政的調(diào)研

報告特別對房地產(chǎn)稅收、限購限貸、房貸政策等近年住房消費中出現(xiàn)的新情況進行調(diào)研。在房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整時，調(diào)查報告顯示，“超過五成的城市居民認為現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整不會對其購房行為產(chǎn)生影響，東部地區(qū)城市家庭對房產(chǎn)稅調(diào)整較中西更為敏感”?！爸械仁杖胄袠I(yè)家庭認為該政策調(diào)整對其住房消費行為沒有影響的比例最高，高收入行業(yè)家庭在房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整時選擇不購買住房比例最高?！鄙鲜鼋Y(jié)果表明，房地產(chǎn)稅收政策調(diào)整的影響效應差異與不同收入行業(yè)家庭的購房目的有關(guān)，高收入行業(yè)家庭購買住房大多以保值增值為目的，住房消費的稅收調(diào)整彈性較大。

在家庭住房購買的影響因素中，限購、限貸政策是最為主要的政策因素。2016年10月之前，全國主要城市在寬松的房地產(chǎn)政策下呈現(xiàn)房價普漲局面，尤其是三線、四線城市以去庫存為目標，出臺了“低首付、低利率”的刺激政策。取消限購、限貸政策對家庭購房行為沒有影響的比例為61.46%，提前購買的比例為18.15%。2016年國慶前后，部分城市重新實施了住房限購限貸政策，回訪數(shù)據(jù)顯示，48.34%的被調(diào)查家庭認為重新實施住房限購、限貸政策將影響其購房行為。報告認為，住房調(diào)控政策的不穩(wěn)定將對城市家庭住房消費行為產(chǎn)生顯著影響，尤其在限制性政策持續(xù)調(diào)整階段，該限制性政策對城市家庭住房消費的負向影響更大也更持久。同時也表明，限購、限貸政策對于抑制住房過度消費有顯著效果。

周京奎表示，應積極探索利用房產(chǎn)稅取代調(diào)控政策可能性，明確不同城市房地產(chǎn)調(diào)控目標和政策選擇，保障調(diào)控政策的穩(wěn)定和持續(xù)性，調(diào)控應當以“保福利、穩(wěn)市場、促增長”為目標，防止住房價格大起大落。

天津家庭改善性住房需求較高

“天津家庭改善性住房需求較高，且住房市場對調(diào)控的敏感程度較高?！备鶕?jù)該研究成果，周京奎指出，天津被調(diào)查家庭未來一兩年賣房原因為改善住房條件的比例是除深圳以外最高的，而未來一兩年購房意愿為非常不可能或較不可能的比例是除了深圳外最低的。這些可以部分解釋2016年1-9月間天津房地產(chǎn)市場的火爆。但在調(diào)控政策出臺后，新建商品房交易價格環(huán)比增速由9月份的4.2%下降到10月份的1.3%，二手房交易價格環(huán)比增速由9月份的4.1%下降到10月份的1.2%，如果考慮到天津的調(diào)控強度較低，反應出來的住房市場對于調(diào)控的敏感程度依然是較高的。

南開大學經(jīng)濟學院有關(guān)負責人，國家統(tǒng)計局、中國社科院、國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院、南開大學、南京大學、山東大學、浙江工業(yè)大學、經(jīng)濟科學出版社、《世界經(jīng)濟》雜志社等單位的專家學者參加會議。與會人員對該成果進行點評，希望研究團隊能夠長期堅持這一項目，做好調(diào)研指標和人員培訓，完善數(shù)據(jù)庫，保持前沿性、科學性、實用性，繁榮學術(shù)，服務(wù)社會。