文/郭蓉 山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西太原 030006

國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究方法述評(píng)

文/郭蓉 山西財(cái)經(jīng)大學(xué) 山西太原 030006

本文通過(guò)cnki 數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)方面的文獻(xiàn)進(jìn)行了歸納整理，發(fā)現(xiàn)研究?jī)?nèi)容主要集中在旅游房地產(chǎn)概念、開發(fā)、市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)、投資和政府管理六個(gè)方面，并對(duì)研究方法進(jìn)行總結(jié)，最后得出4點(diǎn)結(jié)論。

旅游房地產(chǎn)；研究方法；研究綜述

我國(guó)旅游房地產(chǎn)起源于1886年英國(guó)人李德立及其牯嶺公司在廬山的開發(fā)[1]，興起于20世紀(jì)80-90年代的海南。在我國(guó)，有關(guān)旅游房地產(chǎn)的文獻(xiàn)最早可以追溯到20世紀(jì)90年代，雖然經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展，但是研究旅游房地產(chǎn)的文獻(xiàn)無(wú)論從質(zhì)量上還是數(shù)量上都存在欠缺。因此，筆者旨在通過(guò)對(duì)這二十多年的文獻(xiàn)的研究?jī)?nèi)容和研究方法進(jìn)行整理分析的基礎(chǔ)上，正確認(rèn)識(shí)目前該領(lǐng)域的研究成果，以期為未來(lái)將要進(jìn)入該研究領(lǐng)域的學(xué)者提供研究方向。

1、國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究概況

筆者于2016年1月31日在中國(guó)知網(wǎng)CNKI數(shù)據(jù)庫(kù)中用主題“旅游＊房地產(chǎn)”進(jìn)行高級(jí)檢索，同時(shí)在跨庫(kù)選擇中排除報(bào)紙、年鑒、專利、標(biāo)準(zhǔn)、成果、學(xué)術(shù)輯刊和商業(yè)評(píng)論這7大數(shù)據(jù)庫(kù)，共搜索到相關(guān)文獻(xiàn)568篇。經(jīng)過(guò)對(duì)這568篇文獻(xiàn)的初步整理，筆者發(fā)現(xiàn)其中有不少文獻(xiàn)僅僅是在文章中涉及到旅游房地產(chǎn)這個(gè)術(shù)語(yǔ)，但并不是以研究旅游房地產(chǎn)為主，還有一些是新聞報(bào)道、介紹性文章以及轉(zhuǎn)載的文章，把這些文章剔除后，有效論文278篇（不包括綜述類文獻(xiàn)）。

通過(guò)對(duì)這些有效論文進(jìn)行整理后，筆者發(fā)現(xiàn)可以將這些文獻(xiàn)的研究?jī)?nèi)容歸納為以下6個(gè)方面，研究?jī)?nèi)容及其數(shù)量分布見圖1：

圖1 旅游房地產(chǎn)研究?jī)?nèi)容數(shù)量分布圖

從文獻(xiàn)數(shù)量上可以看出，當(dāng)前以研究旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和開發(fā)的相關(guān)內(nèi)容為主。而在概念、投資和政府管理相關(guān)方面的研究較少。

旅游房地產(chǎn)這一概念在國(guó)外并沒(méi)有明確提出，在這一領(lǐng)域的研究多以分時(shí)度假為主?？梢哉f(shuō)，旅游房地產(chǎn)這一概念的提出是中國(guó)獨(dú)有的。目前國(guó)內(nèi)關(guān)于旅游房地產(chǎn)的定義還沒(méi)有一致清晰的認(rèn)識(shí)，依舊處于眾說(shuō)紛紜的階段。但眾多定義的核心基本相近，筆者認(rèn)為可以將其核心歸納為：依托于旅游資源的作為第2居所的商業(yè)房地產(chǎn)。

旅游房地產(chǎn)開發(fā)方面具體包括開發(fā)前期規(guī)劃、開發(fā)模式、開發(fā)現(xiàn)狀及對(duì)策等。開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究基本上都是建立在建筑學(xué)的學(xué)科背景下，開發(fā)模式主要以提供第一居所為目的的景區(qū)住宅開發(fā)、以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)、商務(wù)度假開發(fā)模式、綜合性旅游地產(chǎn)開發(fā)模式為主[2]。

旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)方面具體包括市場(chǎng)需求、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)營(yíng)銷等。旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)方面具體包括產(chǎn)業(yè)來(lái)源、產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)影響等。

旅游房地產(chǎn)投資方面具體包括投融資模式、投資環(huán)境、投資風(fēng)險(xiǎn)、投資決策等。其中多數(shù)都是通過(guò)對(duì)某一具體項(xiàng)目或者某種類型的旅游房地產(chǎn)進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)或者投資環(huán)境評(píng)價(jià)，從而為旅游房地產(chǎn)企業(yè)提供投資決策或者投資機(jī)會(huì)的依據(jù)。從消費(fèi)者角度為消費(fèi)者投資旅游房地產(chǎn)提供決策依據(jù)的研究較少。

旅游房地產(chǎn)政府管理的相關(guān)文獻(xiàn)較少，特別是有關(guān)法律法規(guī)方面。只有健全了旅游房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)法律法規(guī)，才能有效遏制開發(fā)中的一些不法行為。因此，這方面的內(nèi)容應(yīng)該成為今后的研究重點(diǎn)。

2、國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究方法述評(píng)

筆者將國(guó)內(nèi)學(xué)者在有關(guān)旅游房地產(chǎn)的研究中所采用的研究方法歸納如下：

1）德爾菲法——層次分析法——模糊綜合評(píng)價(jià)法：此系列方法一般應(yīng)用于對(duì)旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式、盈利模式、投資風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行的評(píng)價(jià)，也應(yīng)用于影響因素的確定。操作步驟基本上是先建立指標(biāo)體系，然后利用德爾菲法，通過(guò)與相關(guān)專家進(jìn)行深入訪談，匯集整理各指標(biāo)評(píng)分結(jié)果，之后運(yùn)用層次分析法確定指標(biāo)權(quán)重，最后通過(guò)模糊綜合評(píng)價(jià)法建立評(píng)價(jià)模型。

2）多元統(tǒng)計(jì)分析：此種方法普遍應(yīng)用于旅游房地產(chǎn)相關(guān)影響因素的確定。將統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)通過(guò)SPSS軟件進(jìn)行因子分析、相關(guān)分析、方差分析等，可以確定影響因素與所研究對(duì)象之間的相關(guān)性，還可以對(duì)影響因素進(jìn)行排名，從而確定主要的影響因素。

3）SWOT分析方法：對(duì)某個(gè)具體項(xiàng)目或某個(gè)地區(qū)的旅游房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)狀分析，一般都是通過(guò)SWOT分析對(duì)其優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇和挑戰(zhàn)進(jìn)行深度剖析，從而為其發(fā)展提供對(duì)策和建議。

4）Hedonic模型：是旅游房地產(chǎn)價(jià)格確定的一種定量方法。

5）財(cái)務(wù)管理相關(guān)分析工具：比如通過(guò)CMVP全程成本控制方法、凈現(xiàn)值法、內(nèi)部收益率法等對(duì)旅游房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理、投資等做出決策。

結(jié)論：

通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)旅游房地產(chǎn)研究?jī)?nèi)容和研究方法的整理分析，筆者總結(jié)出以下4點(diǎn)結(jié)論：

1）研究?jī)?nèi)容：從文獻(xiàn)的研究數(shù)量來(lái)看，研究旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的文獻(xiàn)最多，其次是旅游房地產(chǎn)開發(fā)，然后依次是旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)、投資、概念、政府管理。其中，特別是有關(guān)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和開發(fā)現(xiàn)狀與對(duì)策的文獻(xiàn)相對(duì)較多，但研究?jī)?nèi)容基本趨同，能夠做到創(chuàng)新的文獻(xiàn)并不多。除此之外，其他內(nèi)容的文獻(xiàn)不僅數(shù)量不多，而且研究?jī)?nèi)容也存在千篇一律的現(xiàn)象。應(yīng)該在現(xiàn)有文獻(xiàn)內(nèi)容的基礎(chǔ)上，拓展研究范圍，使研究?jī)?nèi)容更加新穎，從而對(duì)旅游房地產(chǎn)業(yè)做出更大的學(xué)術(shù)貢獻(xiàn)。

2）研究方法：目前國(guó)內(nèi)采用的研究方法基本都是定性與定量相結(jié)合、理論與實(shí)證相結(jié)合的模式。其中雖然定性研究較定量研究更多，但是定性研究的文獻(xiàn)質(zhì)量并不高，而且運(yùn)用的定量研究方法類型單一，大同小異。

3）理論基礎(chǔ)：因?yàn)槁糜畏康禺a(chǎn)學(xué)本身就屬于學(xué)科交叉的成果，所以研究它的理論基礎(chǔ)也基本上都是建立在其他相關(guān)學(xué)科（旅游學(xué)、房地產(chǎn)學(xué)、建筑學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等）的理論基礎(chǔ)之上。比如，大多數(shù)文獻(xiàn)都是基于產(chǎn)業(yè)融合理論，研究旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的理論基礎(chǔ)都是基于營(yíng)銷理論、需求層次、消費(fèi)者理論等理論，還有基于土地學(xué)的相關(guān)理論諸如區(qū)位理論、土地價(jià)值理論、地租理論等，另外還有的基于馬克思勞動(dòng)價(jià)值論、系統(tǒng)理論、新公共服務(wù)理論等。很顯然，旅游房地產(chǎn)學(xué)自身理論基礎(chǔ)并不強(qiáng)，因此不容忽視對(duì)旅游房地產(chǎn)學(xué)的理論研究。

4）實(shí)證案例：實(shí)證案例主要集中在旅游較為發(fā)達(dá)地區(qū)的案例，如海南、浙江、山東等沿海地區(qū)，云南、貴林、四川等西南地區(qū)，還有陜西、湖南等地區(qū)，這主要是由于旅游房地產(chǎn)依托于旅游資源。但是，也有一些地區(qū)旅游資源較為獨(dú)特豐富，卻鮮有學(xué)者對(duì)其旅游房地產(chǎn)進(jìn)行研究。

[1]黃羊山,賈鴻雁,馬民華.我國(guó)旅游房地產(chǎn)的肇始——李德立及其牯嶺公司[J].東南大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版),2006,02:75-77+128.

[2]郝彥蘋.旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式選擇與評(píng)價(jià)[D].西安建筑科技大學(xué),2008.

[3]許世壇.深耕東部沿海區(qū)域[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2014.1-2

郭蓉（1992-） ，女,漢族，山西長(zhǎng)治人，現(xiàn)為山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院土地資源管理專業(yè)2014級(jí)碩士研究生，研究方向房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。