文/紀(jì)連國(guó)　山東省海陽(yáng)市住房保障和交易中心　山東海陽(yáng)　265100

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當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展面臨的問題及其對(duì)策

文/紀(jì)連國(guó)山東省海陽(yáng)市住房保障和交易中心山東海陽(yáng)265100

【摘要】我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的舞臺(tái)中，房地產(chǎn)業(yè)成為了重要的支柱力量，它拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，但是，從整體而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐還未完全同步，出現(xiàn)了一些矛盾和混亂的局面，這其中包含有多種因素，如：政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控、配套法規(guī)是否完善等，同時(shí)，還有重要的房地產(chǎn)業(yè)的融資問題，作為一項(xiàng)代表性的資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)面臨重大的融資問題，其資金需求與供給雙方的矛盾較為突出，因而，我們需要分析當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的問題，并提出破解之對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；問題；對(duì)策

一、房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題

1.房地產(chǎn)業(yè)的融資問題

房地產(chǎn)業(yè)的融資方式主要采用傳統(tǒng)融資方式和新興融資方式，盡管這些融資方式較多，然而，一些中小企業(yè)的融資能力有限，融資渠道單一，并且主要依賴于內(nèi)源融資和銀行信貸，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩的態(tài)勢(shì)下，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投資的銀行信貸政策日益收緊，這就導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)業(yè)的融資困難問題，導(dǎo)致其資金風(fēng)險(xiǎn)加大，主要表現(xiàn)為以下方面：

1.1房地產(chǎn)資金鏈的安全系數(shù)較低。房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈主要是籌措、分配和回籠三部分，房地產(chǎn)的融資市場(chǎng)受到資本市場(chǎng)的限制，融資途徑較少，其資金需求量大而開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)資金鏈的安全系數(shù)不高。

1.2銀行信貸情況。房地產(chǎn)業(yè)的自我資金數(shù)額不足，需要采用向銀行信貸融資，而銀行的貸款決策需要參考房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本狀況、房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)、房地產(chǎn)企業(yè)在建和擬建項(xiàng)目、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)情況等，銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資信貸支持有限，同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的融資額度和融資門檻都有所提高，這樣，就使一些中小房地產(chǎn)企業(yè)陷入了融資困境。

1.3資金回籠放緩，現(xiàn)金流陷于不安全的境地。房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠有賴于開發(fā)的房產(chǎn)品的租賃和銷售情況，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)回落的預(yù)期增強(qiáng)的狀況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)，受到投資性購(gòu)房減少以及住房的剛性需求受到抑制的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠放緩，這在較大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流安全。

2.房地產(chǎn)企業(yè)在政策的調(diào)整之下，獲取土地的成本和風(fēng)險(xiǎn)增加

我國(guó)相關(guān)部門加強(qiáng)了對(duì)土地供應(yīng)的“源頭”控制和管理，形成了政府主導(dǎo)型的土地交易管理機(jī)制，在一定程度上強(qiáng)化了對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的管控，實(shí)施對(duì)城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的政府性引導(dǎo)，對(duì)城市用地進(jìn)行最大限度的開發(fā)和利用。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其獲取土地的門檻提高，在政府的土地轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于高額的保證金和嚴(yán)格的付款條件的限制，無法獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源。同時(shí)，伴隨著城市節(jié)約集約用地政策的深入普及，中小房地產(chǎn)企業(yè)也沒有實(shí)力進(jìn)行聯(lián)合競(jìng)購(gòu)大宗的土地交易，這就為許多房地產(chǎn)企業(yè)帶來了難題和困境。

3.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念的滯后特性也制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取市場(chǎng)份額，大多注重項(xiàng)目而進(jìn)行管理和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，對(duì)于人才培育、企業(yè)內(nèi)部管理、企業(yè)品牌競(jìng)爭(zhēng)力等建設(shè)內(nèi)容不夠關(guān)注，這使得這些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展動(dòng)力和保障。同時(shí)，在功利性的短視風(fēng)氣中，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念滯后，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌的謀劃與建設(shè)不足，這就使其陷于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的困境。

4.房地產(chǎn)內(nèi)部管理體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長(zhǎng)期、持續(xù)而穩(wěn)定的發(fā)展，其內(nèi)部管理體制的建設(shè)不容忽視，而目前一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系不夠健全，缺乏完整、科學(xué)而規(guī)范的企業(yè)管理體系和管理制度，依然實(shí)施的是家庭式的管理方式，沒有依據(jù)科學(xué)的要求，推行現(xiàn)代企業(yè)管理制度，存在管理上的隨意性特征，這就使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部成本控制超出預(yù)算，工程管理消耗過大、售后服務(wù)缺乏全盤籌劃，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策

1.轉(zhuǎn)變單一的融資途徑，拓寬房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道

為了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，資金問題是首要解決的問題，在銀行信貸政策緊縮的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要解決融資困難的問題，需要采用傳統(tǒng)的融資與新興融資相結(jié)合的策略，從而減少房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。

1.1新興股份制銀行與外資銀行的融資。由于新興股份制銀行和外資銀行的融資信貸政策較為靈活，其融資決策受政府的影響較小，更具有獨(dú)立決策權(quán)，因而，相對(duì)于國(guó)有商業(yè)銀行而言，這些新興股份銀行和外資銀行具有更低的融資門檻，可以方便中小房地產(chǎn)企業(yè)融資。

1.2信托融資。這是為了減少經(jīng)濟(jì)政策對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊，而采用的股份公司或封閉式契約型信托的方式，它可以由中小擔(dān)保公司提供信用擔(dān)保，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境。

1.3股權(quán)融資。這是指上市和私募兩種方式吸引直接投資合作者的方式，它們可以幫助不具有上市融資條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)，采用私募股權(quán)的方式融資，利用基金或社會(huì)閑置資金，減少房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力和緊張局勢(shì)。

2.加速房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠

面對(duì)日益嚴(yán)峻的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，快速地回籠資金是確保房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，為了快速地回籠資金，房地產(chǎn)企業(yè)需要采取適宜的房產(chǎn)品營(yíng)銷策略，以不同購(gòu)房群體的實(shí)際需求為切入點(diǎn)，提供與房產(chǎn)品相關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)，以滿足購(gòu)房用戶的物質(zhì)和精神需求，從而獲得自己所需的資金。

3.通過聯(lián)合競(jìng)購(gòu)的方式獲取優(yōu)質(zhì)土地

中小房地產(chǎn)企業(yè)可以通過聯(lián)合競(jìng)購(gòu)的方式獲取優(yōu)質(zhì)土地，采用分期付款購(gòu)地的方式，獲取土地的使用權(quán)，避免房地產(chǎn)企業(yè)由于資金缺少而無地可開發(fā)的局面。在聯(lián)合競(jìng)購(gòu)的方式下，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)施共同投資、共同開發(fā)，也可以進(jìn)行集中規(guī)劃、獨(dú)立開發(fā)，從而獲得最大的土地開發(fā)價(jià)值。

4.健全和完善房地產(chǎn)企業(yè)的管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化內(nèi)部管理，要大力推行房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理體系，使其內(nèi)部管理制度具有可操作性、可監(jiān)督性，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理機(jī)制，有效地規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，提高其專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)能力和效率。

結(jié)語(yǔ)：

總之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要正視其發(fā)展所面臨的問題，根據(jù)這些問題進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，要轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)理念，拓寬融資渠道，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，加速資金回籠的速度，在健全和規(guī)范內(nèi)部管理機(jī)制的前提下，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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