文/ 任程青　上海龍華航空發(fā)展建設(shè)有限公司　上?！?00000

?

房地產(chǎn)開發(fā)成本的有效控制措施

文/ 任程青上海龍華航空發(fā)展建設(shè)有限公司上海200000

【摘要】本文從房地產(chǎn)開發(fā)過程中容易失效地環(huán)節(jié)引申開來，研究施工項目的工程質(zhì)量、成本與生產(chǎn)進度之間的制衡關(guān)系，在不影響工程質(zhì)量及項目進度的前提下，尋求成本的有效控制措施，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)的建造成本。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本；失效；控制措施

1、引言

在成本控制方面，開房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)通常僅僅重視施工階段的建設(shè)成本控制，卻不重視決策、設(shè)計、招標(biāo)、結(jié)算等可以把控的階段。尤其是有時為了降低設(shè)計成本，忽略了對成本控制的設(shè)計理念，常常誤認(rèn)為設(shè)計費降低了就是降低成本；不夠重視項目的可行性研究階段及投資決策，而這些往往卻是成本控制的重要方法和措施。

2、失效環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)成本控制是在工程質(zhì)量和進度都能滿足的前提下，通過有效的方案和措施，使建設(shè)成本降到最低。如果項目管理人員只注重成本目標(biāo)，僅關(guān)注分解后的各個子項，忽視了外部環(huán)境的變化。當(dāng)通過盲目刪減項目或降低設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)來解決實際的成本超支的問題，容易導(dǎo)致項目功能影響或者下降。

2.1不重視決策階段的成本控制

房地產(chǎn)項目的決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵階段。盡管在決策階段成本費用的使用并不多，但對整個項目的成本控制起著重要的作用，將直接影響整個項目的成敗。由于一直處于賣方市場，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視決策的成本控制，只重視項目建設(shè)和銷售而忽略了策劃的重要性。

2.2忽視設(shè)計階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常更加重視施工階段的成本控制。一個常見的誤解：項目成本包含在“看得到”的實物量中，把工作重點放在加強預(yù)算審核，安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理上。然而設(shè)計合同中僅約定設(shè)計內(nèi)容、設(shè)計要求、時間進度和設(shè)計費用等條款，很少把設(shè)計造價控制作為對設(shè)計單位的合同約束條件。設(shè)計單位習(xí)慣從設(shè)計的美觀性、符合設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、保證設(shè)計安全等目標(biāo)出發(fā)，缺乏控制造價成本的意識。

2.3招投標(biāo)未起到成本控制的作用

目前房地產(chǎn)項目真正實行招投標(biāo)的不足70%。一些房地產(chǎn)公司為了趕進度規(guī)避公開招標(biāo)，有些公司采取各種變通的方式，先內(nèi)定中標(biāo)單位再后補公開招標(biāo)的程序，甚至肢解標(biāo)的來達到不公開招標(biāo)的目的。雖然政府有相關(guān)的招投標(biāo)管理條例，但工程招投標(biāo)依然若隱若現(xiàn)，沒有起到成本控制的作用。

3、有效控制措施

隨著逐步實施對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場在更加激烈競爭的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展，已成為一個重要課題。除了適銷對路的產(chǎn)品開發(fā)，還有一項重要的內(nèi)容就是房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格。如何最大限度地減少建設(shè)成本和提高企業(yè)的投資回報率，合理確定工程造價是降低成本的關(guān)鍵所在。

3.1設(shè)計管理

在建設(shè)項目的總成本中，雖然設(shè)計費只占1%～2%，但對工程造價的影響達75%以上，設(shè)計的功能和質(zhì)量能否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項目的投資額及投資周期，而且還會影響項目建成后的使用效益。如果設(shè)計方案確定，也就確定了工程造價，想要從根本上改變了工程成本，有效控制工程造價，就需從工程設(shè)計階段的管理著手。

限額設(shè)計是一種有效地成本控制手段。簡單地說，就是要按照可行性研究報告或者核準(zhǔn)的投資估算來控制初步設(shè)計，再根據(jù)批復(fù)的初步設(shè)計概算來控制施工圖設(shè)計。把每一階段確定的估算或者概算額及工程量先分解到各個結(jié)構(gòu)、建筑等大專業(yè)，在分解到各分部分項工程。各個專業(yè)在滿足使用功能的前提下，對設(shè)計方案進行評估和篩選，挑選出最優(yōu)設(shè)計方案。在施工圖設(shè)計階段，嚴(yán)格控制規(guī)范上及技術(shù)上不合理的設(shè)計變更，以確保該項目總投資的有效控制。它不只是一個經(jīng)濟問題，更準(zhǔn)確的說，是一個技術(shù)和經(jīng)濟相結(jié)合的問題。

限額設(shè)計是建設(shè)項目投資控制系統(tǒng)中的一個重要環(huán)節(jié)，一項關(guān)鍵措施。應(yīng)培養(yǎng)設(shè)計人員的工程造價意識，在設(shè)計時以投資或造價為出發(fā)點，設(shè)計出符合造價要求的方案。房地產(chǎn)企業(yè)造價人員應(yīng)及時對設(shè)計方案進行測算，并及時反饋給設(shè)計人員給出調(diào)整建議，達到動態(tài)控制投資的目的。

3.2招投標(biāo)管理

實行工程招投標(biāo)是為了通過引進市場競爭機制擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位，有效降低工程成本。在編寫招標(biāo)文件時，內(nèi)容應(yīng)完整全面、規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，充分考慮項目的具體實際情況。例如在大型項目招標(biāo)活動中，因涉及市政道路翻交但時間無法確定的情況，在編制招標(biāo)文件及工程量清單時，要求投標(biāo)單位充分考慮這一因素，以措施費的形式一次報價包干使用，競爭報價，平均報價為80萬～120萬之間，實際經(jīng)投資監(jiān)理測算，實際造價達250萬，通過這一手段有效避免不確定因素對工程造價的影響。

目前房地產(chǎn)項目工程造價最主要的控制階段之一就在于招投標(biāo)。開發(fā)商如果能采取科學(xué)合理的方法，不僅能解決傳統(tǒng)評標(biāo)方法帶來的現(xiàn)實問題，而且還能實現(xiàn)項目開發(fā)“低成本、嚴(yán)質(zhì)量、短工期、高效益”的建設(shè)目標(biāo)。“經(jīng)評審的最低價中標(biāo)法”越來越多地在房地產(chǎn)開發(fā)項目中得到應(yīng)用，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭中處于有利地位。

3.3合同管理

合同管理是否健全，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟和社會效益。因此，要提高合同管理的組織，內(nèi)容和系統(tǒng)，造價人員積極參與訂立，審查，會簽施工合同等環(huán)節(jié)的工作，熟悉標(biāo)準(zhǔn)版本的合同內(nèi)容，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律、條例及規(guī)范，對于直接影響到工程造價的，如合同價格和計價方式、合同價格調(diào)整原則、主要材料價格的確定和調(diào)整方法、措施費等內(nèi)容都要明確約定?？傊浞职l(fā)揮合同管理的約束與監(jiān)督職能，作為工程造價的控制保障。

3.4分階段結(jié)算管理

工程造價結(jié)算跨度貫穿整個項目始末，全過程造價管理與最終的工程結(jié)算有著不可分割的聯(lián)系。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的不同階段，過程中造價處理的方式也可能會與工程竣工結(jié)算有所差別。2013版清單計價規(guī)范規(guī)定，竣工圖紙已不是竣工結(jié)算的唯一依據(jù)，過程中確認(rèn)的計價內(nèi)容（如設(shè)計變更、簽證等）可直接計入工程結(jié)算。通過結(jié)算方式的轉(zhuǎn)變，推行分階段結(jié)算，簡化竣工結(jié)算已成為發(fā)展趨勢。但目前實施情況并不理想，這既有對方式改變地不適應(yīng)，也缺乏對工程價款分階段結(jié)算的認(rèn)知。

分階段結(jié)算方式的實質(zhì)是把竣工結(jié)算的編制與審核工作提前，避免不必要的重復(fù)工作，提高竣工結(jié)算的效率。傳統(tǒng)竣工結(jié)算模式的不足成為工程結(jié)算拖延的一個重要原因，根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點，一般可分為樁基工程、基坑圍護工程、地下結(jié)構(gòu)、地上結(jié)構(gòu)、精裝修等階段進行分項結(jié)算。

對承包人而言，如果整個工程至竣工后再進行結(jié)算，工程款回籠的速度就會相對滯后，墊資周期過長，資金利息成本會有所增加。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，在結(jié)算完成后會有較大的資金壓力，后期的成本控制較為困難。通過分階段結(jié)算，承包人能及時回籠資金，使工程款的支付形成良性循環(huán)，同時為項目按進度計劃順利完成提供有力的經(jīng)濟后盾。使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也能及時完成成本核算。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)周期長，若只重視施工階段的成本控制，對于其他可控制關(guān)鍵節(jié)點不引起重視，是無法有效地取得房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的成功。只有從項目各階段的關(guān)鍵節(jié)點進行把控，從設(shè)計源頭上控制成本的原則，熟練運用評標(biāo)辦法、重視合同管理、推進分階段結(jié)算等方式實現(xiàn)房地產(chǎn)成本的真正可控。

參考文獻：

[1]閆中軍，王后恩.工程結(jié)算中常見問題及對策建議[J].建筑經(jīng)濟，2011，（11）：35-37.

[2]孫凌志，杭曉亞，孟尚臻.建設(shè)工程價款過程結(jié)算研究[J].建筑經(jīng)濟,2015，（9）.

[3]馬建國.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制分析[J].價值工程，2010，（9）.