文/王彥龍 烏魯木齊市國土資源交易中心　新疆烏魯木齊　830000

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對土地評估業(yè)的影響分析

文/王彥龍 烏魯木齊市國土資源交易中心新疆烏魯木齊830000

不動產(chǎn)登記制度的落實，使得我國的土地和房屋由不同部門進(jìn)行登記認(rèn)證的時代告于段落。不動產(chǎn)登記制度不僅僅局限于對于現(xiàn)有資料和情況的登記工作，還包括對產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)和區(qū)分，簡單的來講就是要給土地和房屋不動產(chǎn)做一個詳細(xì)的身份證明，這種證明具有法律的效力，受到法律的保護(hù)。與此同時，不動產(chǎn)登記的實施還將影響相關(guān)的部門之間的變動，使得主管部門的相關(guān)職責(zé)進(jìn)行重新的整合。無論是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的交易還是制度都將實行新的規(guī)范和管理，所以對于房地產(chǎn)以及其相關(guān)的行業(yè)而言必將帶來巨大的影響。本文就將針對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對土地評估業(yè)的影響進(jìn)行詳細(xì)的分析和探討。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；土地評估業(yè)；影響分析

前言

在2013年，我國正式在國務(wù)院常務(wù)會議上對全國土地、房屋等不動產(chǎn)的登記工作進(jìn)行了明確。要求對于不動產(chǎn)的登記工作要做到機構(gòu)完善，記錄完整，登記依據(jù)以及信息平臺全面統(tǒng)一。這樣就可以實現(xiàn)對不動產(chǎn)交易安全的保護(hù)，使之成為合法權(quán)益。國家還建立了以公民身份證號碼以及組織機構(gòu)代碼相結(jié)合的統(tǒng)一信用代碼制度，實行制度上的監(jiān)管工作。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度使得登記權(quán)與管理權(quán)實現(xiàn)分離，更加符合我國國家發(fā)展的需要。

1、實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的作用

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立是市場化經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的產(chǎn)物。不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一和社會上的每一個人的利益都息息相關(guān)。實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度主要的價值有兩個方面，第一方面就是他的社會經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)價值[1]，另外一個方面就是他的經(jīng)濟(jì)學(xué)價值。對于一個制度而言，如果不能有效的實現(xiàn)他的主導(dǎo)價值這項制度的建立也就失去了最原本的意義，更不用在去研究它的經(jīng)濟(jì)學(xué)價值了。實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度是建立合法產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)性工程。除此之外，許多的制度之間都是存在相關(guān)性的，我們可以在不動產(chǎn)登記制度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的挖掘，就能夠找到更加有利于社會的制度。目前我國正在實行反腐敗制度的建設(shè)和完善，從表面上看兩者之間并沒有什么直接的聯(lián)系，但是如果我們仔細(xì)的研究不難發(fā)現(xiàn)，利用不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，也可以進(jìn)一步助力于反腐敗制度的建立。要想將權(quán)力關(guān)進(jìn)制度的籠子里不僅僅要靠反腐制度也需要其他制度的輔助，這樣才能形成一套完整的社會發(fā)展制度體系，不給權(quán)力的自由使用留下可乘之機。

2、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的影響分析

2.1對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要體現(xiàn)在房價上，專業(yè)的研究結(jié)果顯示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，并不能實現(xiàn)對房價過快上漲的抑制作用，但是它能夠?qū)崿F(xiàn)對一些二手房存量的逼出[2]。因為房價的生成主要是購房者與賣房者之間的一種商討產(chǎn)物，所以并不能直接的對其造成影響。在我國未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，投資需求的情況將會大幅下降，而房價卻并不會受此影響，而是依然取決于供給關(guān)系。

2.2對評估行業(yè)的影響

征收房產(chǎn)稅的前提是不動產(chǎn)的登記以及房屋價值的動態(tài)評估。在我國比較發(fā)達(dá)的城市當(dāng)中，動態(tài)評估行業(yè)的發(fā)展及制度正在不斷的完善。當(dāng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度得到實行之后，房產(chǎn)稅的制度將進(jìn)一步的得到明確，住房信息也會更加的全面。

3、房地產(chǎn)估價的本質(zhì)及其作用分析

在上文中我們簡單的提到了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對評估行業(yè)造成的一些影響，接下來我們對房地產(chǎn)評估進(jìn)行一下詳細(xì)的介紹。在眾多的不動產(chǎn)類型當(dāng)中，房地產(chǎn)是最為典型的一種不動產(chǎn)，也是離我們生活最近的一種不動產(chǎn)形式。我們在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，一般是為了實現(xiàn)特定的目標(biāo)，從而確定一個在當(dāng)時時期內(nèi)的一個特定價值。但是由于房地產(chǎn)的估價價格形成原因比較多，波動情況也比較大，所以很難對其價值進(jìn)行一個準(zhǔn)確的界定，所以一般都是由第三方機構(gòu)提供一個較為專業(yè)和權(quán)威的服務(wù)。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)估價也進(jìn)入到了發(fā)展較為迅速的時期。要想對房地產(chǎn)進(jìn)行估價，就需要我們弄清不動產(chǎn)登記所產(chǎn)生的一系列法律效益，這樣才能夠進(jìn)行正確的判斷和分析。

4、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對土地評估業(yè)的影響分析

我國在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時首要的目標(biāo)就是貫徹和落實我國的憲法和與之相關(guān)的物權(quán)法，從而保障我國公民的合法權(quán)益。在建立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度之后，我國為之建立了相應(yīng)的查詢服務(wù)，我國公民可以根據(jù)自身的需求對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬情況進(jìn)行詳細(xì)的咨詢，這樣一來就可以有效的降低交易過程中產(chǎn)生的風(fēng)險，保護(hù)公民的財產(chǎn)安全。

4.1評估機構(gòu)的整合

目前我國進(jìn)行的評估是將土地評估與房屋評估分開進(jìn)行的。但是不動產(chǎn)是他們統(tǒng)一的概念，所以需要以一個共同的價格進(jìn)行評估。對于新增設(shè)的土地，我們可以首先實行預(yù)登記，在建設(shè)完成之后，再由專業(yè)的部門進(jìn)行正式的評估和登記，這樣就為后續(xù)的監(jiān)管工作提供了便利。

4.2評估標(biāo)準(zhǔn)的確立

在我們實施了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理后就需要我們依照統(tǒng)一的國家標(biāo)準(zhǔn)[4]進(jìn)行登記，各個部門之間的銜接工作會更加的便利。其次就是各個數(shù)據(jù)都要記錄在案，并且以相關(guān)的證書作為證明，這樣就能夠保證內(nèi)容的統(tǒng)一性，即使在日后出現(xiàn)了物權(quán)的變動我們也能夠按照相關(guān)的規(guī)范進(jìn)行工作。如果記錄與證書出現(xiàn)不統(tǒng)一的狀況，進(jìn)行交易的當(dāng)事人就無法判別出有效的權(quán)利歸屬，產(chǎn)生交易的風(fēng)險，保護(hù)不了公民的基本權(quán)益。所以各個行業(yè)的管理部門都必須在進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前做好相關(guān)的銜接工作，確保不統(tǒng)一現(xiàn)象不再發(fā)生。

總結(jié)：

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記也是經(jīng)過了許多的磨難和波折之后才順利實行的。但是受到許多部門登記方面復(fù)雜的程序影響，使得不動產(chǎn)登記在實施的過程中也是波折重重。為了能夠有效的解決存在的這些問題，我們應(yīng)該從實際的發(fā)展情況出發(fā)，采取有效的措施和辦法。另外，隨著全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場的競爭也越來越激烈，對于土地評估行業(yè)來說也是一個不小的挑戰(zhàn)。為了保護(hù)自身的利益肯定會有一部分人提出反對的意見，所以在中央有決心的基礎(chǔ)上，還需要相關(guān)的地方政府予以高度的配合。更需要土地評估機構(gòu)作出相關(guān)的業(yè)務(wù)調(diào)整，確保國家政策的順利實施。

[1]盧婧.淺議不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對土地評估業(yè)的影響[J].消費導(dǎo)刊,2015,(1):7-7.

[2]宮斌,李銘,黃海濤等有關(guān)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記對土地評估業(yè)的影響淺析[J].決策與信息（中旬刊）,2015,(11):155.