租賃房屋需謹慎，四大問題慎簽約

第一大問題是群租現(xiàn)象。2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合同，租賃中介公司的一間房，租金標準每月1500元，租期1年。合同履行期間，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷后出租多人。

第二年5月19日，相關(guān)部門聯(lián)合執(zhí)法清理群租房，張某搬離了租賃房屋，但距1年租賃期滿還差2個月。后張某提起訴訟，因雙方租賃房屋為群租房，請求確認雙方租賃合同無效；中介公司返還已支付的房屋租金及押金。

法院審理后認為，張某與中介公司簽訂租賃合同系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)自覺依約履行各自義務(wù)。

因中介公司在合同履行過程中將房屋群租，違反了房屋出租的相關(guān)管理規(guī)定，法院確認雙方的合同于2014年5月19日解除，并判決返還已支付的剩余租金及押金。

第二大問題是保障房出租。朱先生于2005年3月購買了位于北京市昌平區(qū)某處經(jīng)濟適用房一套用來居住。

2013年，朱先生將經(jīng)濟適用房出租給高先生。出租后，朱先生希望提前將房屋收回，在與高先生協(xié)商無果后，起訴至法院，以經(jīng)濟適用住房對外出租違反相關(guān)規(guī)定為由，要求法院判決雙方簽訂的房屋租賃合同無效，返還房屋。

法院審理后認為，朱先生與高先生簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行各自義務(wù)。朱先生以房屋系經(jīng)濟適用房為由要求確認房屋租賃合同無效，沒有充分的法律依據(jù)，法院不予支持。

判決書中同時寫明，法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關(guān)對違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。最終判決駁回了朱先生的訴訟請求。

第三問題是房屋面積不符。2012年8月，劉先生與樂家中介公司簽訂一份房屋租賃合同，約定樂家公司將其代理的401號房屋出租給劉先生居住，房屋建筑面積78平方米，租賃期限一年，租金每月5000元。

入住后不久，劉先生發(fā)現(xiàn)401號房屋面積只有67.7平方米，遂與樂家公司交涉要求減少租金，遭到拒絕。

雙方協(xié)商未果后，劉先生向法院起訴，要求確認雙方租賃合同自律師函送達之日解除，樂家公司退還其房租、中介費、押金等相應(yīng)費用，賠償其違約金1萬元。

法院認為，樂家公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，應(yīng)當知道房屋的實際面積。樂家公司在締約時未以房屋的實際面積67.7平方米而是以78平方米與劉先生簽訂合同，兩項面積存在較大差距，明顯不符合合同約定，影響劉先生的實際使用，存在重大過錯。

法院最終判令解除雙方租賃合同，樂家公司返還劉先生多收的租金等相應(yīng)費用，并支付劉先生違約金1萬元，賠償其搬家費等實際損失。

第四大問題是提前解約。2011年，王某與張某簽訂房屋租賃合同，王某租賃張某名下一處房屋開辦餐館。

2014年，因經(jīng)營不善，王某欠下原料款、工人工資等，在未通知張某的情況下突然停止營業(yè)，并撤離租賃房屋，遺留下了大量的設(shè)備、桌椅未清理，也未繼續(xù)交納租金。

因無法聯(lián)系上王某商討合同解除事宜，張某訴至法院，要求判決解除雙方租賃合同，王某將房屋清理恢復原狀后交還張某。王某未到庭應(yīng)訴，書面向法院表示，除非張某對其物品和裝修等予以賠償，否則不同意解除合同。

法院經(jīng)審理認為，王某自行搬離房屋且不再繼續(xù)支付租金，系已經(jīng)以行為方式表示其不再履行合同，屬嚴重違約，張某要求解除合同，應(yīng)當支持。租賃合同解除后，出租人有權(quán)要求承租人返還房屋。故法院判決解除雙方的租賃合同，王某清理房屋并將房屋恢復原狀返還張某。

（《民主與法制時報》）