李加建

改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)過(guò)幾十年的高速發(fā)展，我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)取得了舉世矚目的輝煌成就，人們的生活條件和物資供需得到了極大的提高，但同時(shí)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面也出現(xiàn)了一些矛盾和困局。一方面是人們極高的物質(zhì)需求在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)得不到完全滿(mǎn)足，跑到歐美日發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家去購(gòu)買(mǎi)高檔奢侈品和生活用品，諸如去日本購(gòu)買(mǎi)馬桶蓋、電飯煲等。另一方面，我國(guó)許多領(lǐng)域出現(xiàn)嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)?，F(xiàn)象，如備受關(guān)注的房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)區(qū)域性過(guò)剩。供給和需求不平衡、不協(xié)調(diào)的矛盾和問(wèn)題日益凸顯。為解決當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，習(xí)近平總書(shū)記在2016年1月18日省部級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)習(xí)貫徹十八屆五中全會(huì)精神專(zhuān)題研討班上提出實(shí)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，決策英明，意義深遠(yuǎn)。

一、宏觀層面供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

筆者認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)階段需要解決的主要問(wèn)題有：

一是解決產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，滿(mǎn)足新的社會(huì)需求。應(yīng)把去產(chǎn)能與全國(guó)區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局科學(xué)合理調(diào)整、化解房地產(chǎn)問(wèn)題、建設(shè)新經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題一起統(tǒng)籌考慮解決。

二是解決產(chǎn)品長(zhǎng)期以來(lái)技術(shù)含量低、質(zhì)量低劣等問(wèn)題，根除假冒偽劣產(chǎn)品，還市場(chǎng)以公平和純潔，讓消費(fèi)者放心。要讓生產(chǎn)企業(yè)全身心投入產(chǎn)品質(zhì)量提高和創(chuàng)新上，強(qiáng)化企業(yè)自身品牌的建設(shè)。改革開(kāi)放以來(lái)，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展直線上升，但民族品牌并沒(méi)有隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到相應(yīng)提升，許多民族品牌反而逐漸退出人們的視野。如曾經(jīng)輝煌的鳳凰、永久自行車(chē)品牌，蝴蝶縫紉機(jī)品牌，海鷗照相機(jī)品牌等。

三是利用供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的有利時(shí)機(jī)，解決當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)存在的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)主要存在兩方面問(wèn)題：一是區(qū)域住房供求不平衡問(wèn)題，二是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

對(duì)于區(qū)域供求平衡問(wèn)題，主要體現(xiàn)在一線城市由于客觀地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源相對(duì)集中形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)和人口聚集規(guī)模效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)聚集邊際收益處于遞增狀況下，吸引大量勞動(dòng)力人口涌入，造成剛性住房需求旺盛。同時(shí)由于可供應(yīng)土地總量缺乏彈性，形成強(qiáng)大的房地產(chǎn)價(jià)格上漲壓力。在北上廣深廈表現(xiàn)特別明顯。相反，在二三四線城市，一方面由于過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政，無(wú)節(jié)制供應(yīng)建設(shè)用土地，大規(guī)模建設(shè)商品房，另一方面城市產(chǎn)業(yè)往往沒(méi)有得到相應(yīng)科學(xué)規(guī)劃和發(fā)展，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的城市并不具有吸納農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力人口的能力，甚至出現(xiàn)人口外流現(xiàn)象，這種情況下，必然出現(xiàn)大量房地產(chǎn)積壓，房屋空置率居高不下，去庫(kù)存壓力巨大。

對(duì)于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，主要體現(xiàn)在自有房屋和租賃房產(chǎn)比例嚴(yán)重失調(diào)方面。我國(guó)高達(dá)90%左右的居民住房擁有率，增加了勞動(dòng)人口的遷徙成本和市場(chǎng)資源優(yōu)化配置的成本。一個(gè)人口流動(dòng)高的地區(qū)和國(guó)家，住房擁有率一般相對(duì)較低，發(fā)達(dá)國(guó)家的居民住房自有率約為65%。我國(guó)房屋自有率相比世界上大多數(shù)國(guó)家要高，造成房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)極不完善，這種不合理的結(jié)構(gòu)性矛盾給勞動(dòng)力人口流動(dòng)和家庭生活帶來(lái)極大不便。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革應(yīng)當(dāng)針對(duì)上述兩大問(wèn)題，在去產(chǎn)能過(guò)程中，重新謀劃制定符合各地發(fā)展的科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)布局，形成多中心城市格局。針對(duì)當(dāng)前一線城市環(huán)境承載壓力不堪重負(fù)的嚴(yán)峻形勢(shì)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和互聯(lián)網(wǎng)+，由聚集規(guī)模效應(yīng)向精細(xì)分工協(xié)同發(fā)展效應(yīng)及環(huán)保社會(huì)效應(yīng)轉(zhuǎn)變。大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，促進(jìn)人口自由流動(dòng)，挖掘釋放人口紅利。地方政府應(yīng)該利用房地產(chǎn)去庫(kù)存時(shí)機(jī)，回購(gòu)積壓房產(chǎn)，增加城市租賃房存量，為謀求今后在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上占主導(dǎo)地位進(jìn)行物質(zhì)儲(chǔ)備。同時(shí)建立健全房地產(chǎn)租賃的法律法規(guī)建設(shè)，使房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)步入健康、穩(wěn)定、有序的良性循環(huán)發(fā)展。

四是加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，鼓勵(lì)創(chuàng)新，引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)。如果說(shuō)前面幾十年我們是學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，那么未來(lái)我們唯有不斷創(chuàng)新，才有可能超越。否則，總是跟在別人后面學(xué)習(xí)別人的東西，超越也就成了一句空話(huà)。沒(méi)有創(chuàng)新的國(guó)家是沒(méi)有前途的，也不可能引領(lǐng)世界潮流。創(chuàng)新發(fā)明是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力，也是一個(gè)國(guó)家核心競(jìng)爭(zhēng)力和活力的體現(xiàn)。

五是國(guó)有企業(yè)管理體制和機(jī)制建設(shè)。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)有企業(yè)效率和效益低下的問(wèn)題未能得到全面有效的解決。盡管?chē)?guó)有企業(yè)的改革一直沒(méi)有停止過(guò)，但如今許多國(guó)有企業(yè)還不能完全依靠?jī)?nèi)生性原發(fā)活力增長(zhǎng)，形成良性循環(huán)發(fā)展態(tài)勢(shì)，這是長(zhǎng)期困擾我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的難題。由于國(guó)有企業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量上占比巨大，且大多是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的行業(yè)，國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞，將會(huì)直接影響全體國(guó)民生活質(zhì)量的提高和國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力的全面提升。在國(guó)有企業(yè)所有者缺位的情況下，僅實(shí)行代理人制度，難以真正實(shí)現(xiàn)民營(yíng)企業(yè)那樣有效的公司治理結(jié)構(gòu)，只有在法律、制度等方面建設(shè)科學(xué)合理高效的內(nèi)部治理機(jī)制，才能從根本上解決國(guó)有企業(yè)長(zhǎng)期存在的頑疾。所以，國(guó)有企業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革應(yīng)主要從法律、制度、治理機(jī)制建設(shè)上做文章。

六是加大體育產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入，引導(dǎo)大眾投身于健康向上的高尚體育活動(dòng)消費(fèi)，改進(jìn)民風(fēng)，激昂民族斗志。供給和需求是同一事物的兩方面，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也包含著引導(dǎo)正確需求的內(nèi)涵。積極的體育精神會(huì)激發(fā)人們奮發(fā)向上、頑強(qiáng)拼搏，民眾的體育水平也是國(guó)家綜合國(guó)力的體現(xiàn)。體育消費(fèi)的潛力巨大，也是進(jìn)入常態(tài)化L型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多極增長(zhǎng)點(diǎn)之一。

二、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

在國(guó)有企業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相對(duì)分離的情況下，資產(chǎn)評(píng)估作為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中不可或缺的重要環(huán)節(jié)，在防止國(guó)有資產(chǎn)流失，確保國(guó)有資產(chǎn)保值增值方面發(fā)揮了巨大作用。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，在法律、制度、準(zhǔn)則、組織機(jī)構(gòu)及人才培養(yǎng)等方面建立了一整套完善的體系架構(gòu)，為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的公平正義作出了貢獻(xiàn)。但發(fā)展到今天，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也面臨著許多發(fā)展中的問(wèn)題，主要表現(xiàn)為業(yè)務(wù)類(lèi)型單一，多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)依靠法定業(yè)務(wù)（政策業(yè)務(wù)）生存，享受政府紅利，在面對(duì)龐大的社會(huì)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)準(zhǔn)備不足。對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的現(xiàn)實(shí)困局，需要我們不斷進(jìn)行理論和實(shí)踐創(chuàng)新，不斷自我完善，與時(shí)俱進(jìn)。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革具體落實(shí)到資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，其主要任務(wù)應(yīng)該是為社會(huì)各方面提供更精細(xì)、更符合實(shí)際需求的資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)產(chǎn)品。這勢(shì)必要求我們?cè)谫Y產(chǎn)評(píng)估的理論和實(shí)踐上大膽創(chuàng)新，才能滿(mǎn)足新經(jīng)濟(jì)要求和激活市場(chǎng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的需求。筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下幾方面對(duì)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)產(chǎn)品供給側(cè)進(jìn)行理論和實(shí)踐創(chuàng)新。

一是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值的基礎(chǔ)理論進(jìn)行理論創(chuàng)新和實(shí)踐探索。目前對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的最終產(chǎn)品，即資產(chǎn)評(píng)估值的定義大體是：委估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)時(shí)價(jià)值（簡(jiǎn)稱(chēng)：現(xiàn)價(jià)）。筆者認(rèn)為上述定義存在以下幾個(gè)問(wèn)題：（1）價(jià)值與價(jià)格不分。價(jià)值和價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)理論兩個(gè)不同的概念，價(jià)值是內(nèi)在的，價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)。在一定程度上，也可以說(shuō)價(jià)值屬于商品的內(nèi)涵范疇，價(jià)格屬于商品的外延范疇。資產(chǎn)評(píng)估作為經(jīng)濟(jì)學(xué)應(yīng)用科學(xué)，其提供的最終產(chǎn)品評(píng)估值應(yīng)屬于價(jià)格范疇。（2）目標(biāo)和結(jié)果混淆。資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)應(yīng)該是綜合政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)各方面因素對(duì)委估資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)?，F(xiàn)實(shí)價(jià)格是一種買(mǎi)賣(mài)雙方實(shí)際成交價(jià)格，是一種實(shí)現(xiàn)的東西，具有濃厚的個(gè)體因素，具有偶然性和不確定性。（3）資產(chǎn)評(píng)估值的唯一性與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格的連續(xù)波動(dòng)和不確定性存在矛盾。評(píng)估與會(huì)計(jì)不同，評(píng)估更多是經(jīng)驗(yàn)值、預(yù)測(cè)值；而會(huì)計(jì)的計(jì)量基礎(chǔ)是實(shí)際發(fā)生值，是用貨幣單位對(duì)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)實(shí)際反映。在實(shí)際評(píng)估工作中，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)同一資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果很難做到完全一模一樣，這是由于評(píng)估師的角度和經(jīng)驗(yàn)不同造成的。正如在一個(gè)公開(kāi)充分自由的市場(chǎng)里，同一種商品同一天時(shí)間內(nèi)成交的價(jià)格也會(huì)有差異一樣。在評(píng)估實(shí)踐中，由于受到上述評(píng)估值定義的局限性，在國(guó)有資產(chǎn)處置中經(jīng)常受制于處置價(jià)格不能低于評(píng)估值的限制，將評(píng)估值神圣化，造成資產(chǎn)流轉(zhuǎn)受阻，影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。在拍賣(mài)處置中，也經(jīng)常出現(xiàn)受限于不能低于評(píng)估值而流拍的現(xiàn)象，有時(shí)不得不重新修正調(diào)低評(píng)估值，重啟拍賣(mài)流程。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)該是嚴(yán)肅認(rèn)真的，不應(yīng)出現(xiàn)利用市場(chǎng)的糾錯(cuò)功能不斷修改調(diào)整評(píng)估值，這樣容易造成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率低下，也影響資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的權(quán)威性和公信力。十多年前，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)曾針對(duì)兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的中國(guó)十大企業(yè)品牌價(jià)值結(jié)果懸殊的現(xiàn)象進(jìn)行了廣泛熱議，許多知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者也參與了討論。討論結(jié)果是，兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)都沒(méi)有錯(cuò)，只是兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)的角度和視野不同，反映出來(lái)的價(jià)值不同。因此，筆者認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估值應(yīng)廣義定義為：委估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日可能實(shí)現(xiàn)的一定范圍內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間波動(dòng)的中間值。評(píng)估值不是絕對(duì)值，而是相對(duì)值。為避免誤導(dǎo)報(bào)告使用者，評(píng)估值計(jì)量單位應(yīng)從現(xiàn)在的“元”改為“萬(wàn)元”。

二是突破會(huì)計(jì)和審計(jì)局限思維模式，創(chuàng)造性地建立獨(dú)立于會(huì)計(jì)和審計(jì)的資產(chǎn)評(píng)估理論和實(shí)踐體系新學(xué)科。由于最早的資產(chǎn)評(píng)估是由會(huì)計(jì)師事務(wù)所的注冊(cè)會(huì)計(jì)師承擔(dān)，后來(lái)有了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師才慢慢完全獨(dú)立出來(lái)，因此，可以說(shuō)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)淵源流長(zhǎng)。在今天的評(píng)估理論和實(shí)踐中大量存在會(huì)計(jì)和審計(jì)專(zhuān)業(yè)方面的概念術(shù)語(yǔ)和方法，會(huì)計(jì)和審計(jì)的影子和思維方式在評(píng)估中隨處可見(jiàn)。其實(shí)，評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)無(wú)論在理論和實(shí)踐上都是有很大差異的。會(huì)計(jì)屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的計(jì)量基礎(chǔ)學(xué)科，審計(jì)屬于高等數(shù)學(xué)概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)學(xué)在經(jīng)濟(jì)類(lèi)鑒證查證過(guò)程中運(yùn)用的方法論學(xué)科，而評(píng)估是自然科學(xué)等多學(xué)科向經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值和價(jià)格領(lǐng)域延伸的邊緣學(xué)科。資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)本質(zhì)的區(qū)別是：會(huì)計(jì)是對(duì)實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程用貨幣計(jì)量單位進(jìn)行客觀記錄，是一項(xiàng)服務(wù)于企業(yè)的基礎(chǔ)計(jì)量工作。資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)預(yù)期市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估算，是一項(xiàng)服務(wù)于公開(kāi)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)工作。資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的本質(zhì)區(qū)別是：資產(chǎn)評(píng)估是預(yù)測(cè)發(fā)現(xiàn)價(jià)值和價(jià)格，資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用的方法可以靈活多樣。審計(jì)是對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)客觀性發(fā)表鑒證意見(jiàn)，審計(jì)的方法主要是現(xiàn)代審計(jì)即抽樣審計(jì)方法。審計(jì)程序方法主要是基于成本效益原則，運(yùn)用數(shù)學(xué)中概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)原理抽取一定樣本量，通過(guò)對(duì)樣本量的查證，以個(gè)體推斷全體從而給出鑒證意見(jiàn)。由于概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)的天然漏洞或者說(shuō)或然性，對(duì)于完全遵循審計(jì)準(zhǔn)則審計(jì)后出現(xiàn)的錯(cuò)誤鑒證結(jié)果，自然在司法實(shí)踐中具有一定豁免責(zé)任。因此，審計(jì)非常強(qiáng)調(diào)審計(jì)程序或過(guò)程符合審計(jì)準(zhǔn)則要求，審計(jì)程序過(guò)程既是手段也是目的。而資產(chǎn)評(píng)估則不同，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用者主要關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的可實(shí)現(xiàn)性和公正性。由于資產(chǎn)評(píng)估更多的是依賴(lài)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，過(guò)程與結(jié)果沒(méi)有嚴(yán)格縝密的邏輯演繹關(guān)系，因此也就不存在審計(jì)中的免責(zé)條款。所以，資產(chǎn)評(píng)估的程序過(guò)程不是評(píng)估的目的，它只是為了實(shí)現(xiàn)評(píng)估結(jié)論的手段。綜上，評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)無(wú)論是理論還是實(shí)踐上都存在本質(zhì)區(qū)別，分屬不同領(lǐng)域。因此，用會(huì)計(jì)審計(jì)方法來(lái)解釋和處理資產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題是極其不恰當(dāng)?shù)?，總是沿用?huì)計(jì)和審計(jì)的概念和方法容易限制評(píng)估師視野，迷失自己的發(fā)展方向。在今天供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中要運(yùn)用科學(xué)發(fā)展觀大膽進(jìn)行理論創(chuàng)新和方法更新，完善資產(chǎn)評(píng)估學(xué)理論和實(shí)踐。資產(chǎn)評(píng)估是經(jīng)驗(yàn)實(shí)用科學(xué)，不是藝術(shù)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求講究效益和效率，所以評(píng)估方法也要求遵循成本效益原則。去除低效率的方法，把更多精力投入現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，緊緊把握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)脈搏，為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)提供高質(zhì)量高品質(zhì)服務(wù)產(chǎn)品。

三是大力提高專(zhuān)家意見(jiàn)份額，豐富評(píng)估方法。 在國(guó)外有種流行說(shuō)法：先是某領(lǐng)域?qū)＜?，才是某領(lǐng)域評(píng)估師?，F(xiàn)實(shí)也是這樣，例如：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格把握最準(zhǔn)的是開(kāi)發(fā)商、營(yíng)銷(xiāo)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；對(duì)企業(yè)價(jià)值理解最深的是企業(yè)家自己和職業(yè)經(jīng)理人；最清楚二手車(chē)價(jià)格的莫過(guò)于司機(jī)自己和二手車(chē)行老板；高深些的古董、字畫(huà)、藝術(shù)品、珠寶，其市場(chǎng)價(jià)更是唯有收藏家才能把握。雖然上述各類(lèi)專(zhuān)家未必熟知資產(chǎn)評(píng)估理論和各類(lèi)評(píng)估計(jì)算方法，但他們憑著自己專(zhuān)業(yè)知識(shí)、豐富經(jīng)驗(yàn)和大量現(xiàn)實(shí)成交對(duì)他們認(rèn)知的修正，最終形成的價(jià)格經(jīng)驗(yàn)值往往更具客觀公正性，也更符合實(shí)情。所謂實(shí)踐出真知。因此，筆者認(rèn)為在評(píng)估方法中直接借鑒專(zhuān)家的意見(jiàn)，可作為一種有效的主要方法之一。不必拘泥于繁瑣的計(jì)算過(guò)程，而應(yīng)該重視結(jié)果的準(zhǔn)確性。評(píng)估程序的實(shí)施只是手段，不是目的，不能唯程序而程序，把手段當(dāng)做目的。評(píng)估機(jī)構(gòu)提供產(chǎn)品的質(zhì)量如何，主要看評(píng)估值是否經(jīng)得起實(shí)踐檢驗(yàn)。產(chǎn)品質(zhì)量目標(biāo)管理，也是圍繞保證產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)施開(kāi)展各項(xiàng)工作，有效控制各工藝流程。對(duì)于特定類(lèi)資產(chǎn)，雖然專(zhuān)家的意見(jiàn)沒(méi)有按照評(píng)估理論方法那樣有具體的數(shù)學(xué)公式演算過(guò)程，但其結(jié)果相對(duì)而言可能更加客觀和符合實(shí)際。

四是嚴(yán)格量化標(biāo)準(zhǔn)，慎用量化數(shù)學(xué)模型直接測(cè)算評(píng)估值。美國(guó)的次貸危機(jī)就是很好的例證，當(dāng)年華爾街聘請(qǐng)哈佛、耶魯、麻省的數(shù)學(xué)家把無(wú)法量化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象及各因子運(yùn)用高深數(shù)學(xué)模型進(jìn)行人為量化，包裝成一個(gè)個(gè)資產(chǎn)進(jìn)行兜售，人為制造了巨大的經(jīng)濟(jì)泡沫。因無(wú)法經(jīng)受實(shí)踐檢驗(yàn)，最終導(dǎo)致泡沫破裂，危及全球經(jīng)濟(jì)。資產(chǎn)評(píng)估值屬于價(jià)格范疇，價(jià)格的形成雖然有一定的原則依據(jù)，其波動(dòng)也有一定規(guī)律。按馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。但是價(jià)格的最終形成受許許多多方面影響，主要有政治、經(jīng)濟(jì)、政策、技術(shù)、預(yù)期、消費(fèi)心理及習(xí)慣等等，僅憑現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)是無(wú)法準(zhǔn)確量化這些因子的，即使量化也主要作為輔助手段而非主要依據(jù)。買(mǎi)賣(mài)雙方的最終價(jià)格成交值其實(shí)就是買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)價(jià)格估算范圍區(qū)間的重疊相交值，成交價(jià)格主要受買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)驗(yàn)影響。經(jīng)驗(yàn)是一種感知，是一種心理活動(dòng)，是無(wú)法簡(jiǎn)單量化的。例如：筆者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司售樓部公布的房產(chǎn)價(jià)目表，開(kāi)發(fā)商根據(jù)不同位置、樓層、朝向?qū)嵭幸环恳粌r(jià)，由于同等面積房屋存在不同價(jià)差，購(gòu)房者選房時(shí)內(nèi)心很是糾結(jié)。這充分說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在制定各套房間價(jià)格時(shí)很是用心，用價(jià)格手段對(duì)各套房子天然的優(yōu)劣進(jìn)行了平衡，通過(guò)價(jià)格實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)公平。根據(jù)筆者的調(diào)查，各開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)師在制定各自房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)目標(biāo)時(shí)，并沒(méi)有統(tǒng)一的價(jià)差計(jì)算公式，主要根據(jù)自身樓盤(pán)特性和以往的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)來(lái)確定該樓盤(pán)價(jià)目表。社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的復(fù)雜性給量化工作帶來(lái)了極大的難題，技術(shù)方法上的漏洞也容易給評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師帶來(lái)不必要的法律擔(dān)責(zé)，陷入法律糾份漩渦。

五是運(yùn)用定性分析經(jīng)驗(yàn)法進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。當(dāng)前沒(méi)有任何一種資產(chǎn)評(píng)估數(shù)學(xué)模型能夠?qū)⒂绊懺u(píng)估值的全部因素都囊括其中。對(duì)于很多類(lèi)資產(chǎn)，通過(guò)客觀全面深入地定性分析影響委估資產(chǎn)評(píng)估值的各因子，憑借豐富的職場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和敏銳獨(dú)到的市場(chǎng)感覺(jué)，是能夠合理確定資產(chǎn)評(píng)估值的。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在樓盤(pán)規(guī)劃報(bào)建初期聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)或安排本公司營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)介入，并根據(jù)項(xiàng)目具體情況制定詳細(xì)的銷(xiāo)售價(jià)格。他們?cè)谥贫ㄤN(xiāo)售單價(jià)時(shí)，主要采用定性分析法和借鑒過(guò)往的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，并沒(méi)有行業(yè)統(tǒng)一的數(shù)學(xué)公式。正如盡管資深的二手房經(jīng)紀(jì)人憑借豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)芎芸齑_定房屋銷(xiāo)售價(jià)格，但要他用數(shù)學(xué)語(yǔ)言寫(xiě)出他的決策思路并推導(dǎo)出結(jié)論是非常困難的。珠寶等藝術(shù)品也往往如此，資深鑒賞家一眼即能辯真?zhèn)危⒛茉u(píng)估出合理價(jià)格?，F(xiàn)在所有的評(píng)估方法都采用定量分析，最終都是量化出精準(zhǔn)的評(píng)估值，而我們面對(duì)的評(píng)估對(duì)象是多種多樣的，這就要求評(píng)估方法也應(yīng)靈活多樣。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點(diǎn)是進(jìn)一步發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力，用改革創(chuàng)新的辦法減少無(wú)效和低端供給，擴(kuò)大有效和中高端供給，增強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性和靈活性，提高全要素生產(chǎn)率。因此，筆者認(rèn)為在評(píng)估中根據(jù)情況靈活運(yùn)用定性分析經(jīng)驗(yàn)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，符合中央供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革精神。

六是發(fā)揮資產(chǎn)評(píng)估師的經(jīng)驗(yàn)?zāi)軇?dòng)性，準(zhǔn)予評(píng)估師在采用現(xiàn)行評(píng)估方法計(jì)算的評(píng)估值的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身經(jīng)驗(yàn)對(duì)評(píng)估值進(jìn)行必要修正。只有窮盡所有影響評(píng)估值的因素，才有可能求得準(zhǔn)確的評(píng)估值。但影響評(píng)估值的很多因素根本無(wú)法量化，即使量化的因子可能也存在片面性，這些無(wú)法量化的影響因素又對(duì)評(píng)估值構(gòu)成實(shí)質(zhì)甚至重大影響，為此，評(píng)估師在形成最后結(jié)論之前，有必要把之前不能量化的因素補(bǔ)充進(jìn)去考量，得出盡可能公允的評(píng)估結(jié)果。